Immobiliare /1 È già il tempo di tornare al mattone

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Da Londra, Regno Unito, a San Paolo, Brasile. Dal Rwanda alla Cina, dall’Azerbaijan alla Turchia. In tutto il mondo c’è un gran fermento nel mercato del mattone. L’economia, finalmente, inizia a risollevarsi (leggi qui) e il mercato immobiliare, per la prima volta da due anni a questa parte, pare ritornare ad essere un buon investimento. Almeno per chi, da parte, ha un gruzzoletto da investire. All’estero fioriscono progetti edilizi, già avviati o ai nastri di partenza, mentre al Mipim di Cannes 2011 sindaci, primi ministri e esponenti di importanti aziende internazionali, vanno a caccia di fondi e finanziamenti presentando progetti di sviluppo di complessi, quartieri e strutture commerciali completamente nuovi, da realizzare nel giro di qualche anno.

Con i mercati che si stabilizzano, il mattone fa sempre più gola. Prima di tutto, a coloro che cercano un immobile per utilizzarlo e abitarlo, magari una seconda casa dove trascorrere le vacanze, possibilmente in qualche località turistica. E che finalmente, con i prezzi che scendono, possono permettersi di sognare il tanto desiderato appartamentino fronte mare in qualche isola greca, inaccessibile prima della crisi, o nel più esotico Brasile.
Poi ci sono gli investitori. Quelli cioè che nel mattone vedono un modo per far rendere il denaro. Il fatto è che ritorna la voglia di investire nel bene rifugio per eccellenza, soprattutto in periodi di tassi bassi, con i rendimenti dei prodotti cosiddetti di liquidità, che a far tanto arrivano all’1, massimo 2% netto. Ma meglio, secondo alcuni, se l’immobile è oltrefrontiera. Non solo perché in Italia il mercato del mattone sembra soffrire ancora di una carenza di offerta. Ma soprattutto perché al di fuori dei confini nazionali, comprare casa può costare meno. Il merito, se così si può dire, è da attribuire tutto al raffreddamento del mattone, conseguenza di due anni di crisi. Fatto sta che di offerte in giro ce ne sono parecchie. Ed è caccia grossa soprattutto nei mercati più colpiti dalla crisi. Senza andare troppo lontano, infatti, aumentano le richieste di acquisto per immobili in Grecia e Portogallo, che devono ancora fare i conti con un debito pubblico considerevole. Ma è la Spagna la vera attrazione, con offerte al 50% del valore di due anni fa.

In Europa
Gli addetti ai lavori scommettono sui mercati dell’Europa dell’est. “La carenza di prodotti di base nei maggiori mercati occidentali, lascia prevedere che la dinamica degli investimenti riscontrata nel 2010 nei mercati dell’Europa Centrale e nei Paesi Nordici, accelererà nel corso del 2011”, spiega, Richard Bloxham, Direttore EMEA Capital Markets presso il Jones Lang LaSalle's European Capital Markets durante il Mipim 2011, “anche i due più grandi mercati emergenti d’Europa, la Russia e la Turchia, saranno testimoni di un aumento delle attività di transazione degli investimenti". Concorda anche Scenari Immobiliari, che prevede un 2011 di ripresa soprattutto in Germania e Paesi scandinavi. “I prezzi hanno già registrato qualche aggiustamento verso l’alto e nei prossimi mesi si attende un discreto incremento dell’attività”, fanno sapere dall’Istituto indipendente di ricerche e studi immobiliari, “altri mercati, quali Olanda e Francia, si trovano in una situazione intermedia: hanno ormai superato la fase più bassa del ciclo e stanno attraversando un periodo di stabilità. Una vera e propria ripresa è ipotizzabile a partire dall’estate 2011. Mentre nelle Repubbliche Baltiche, in Spagna e in Grecia la recessione non è ancora terminata e il 2011 vedrà ulteriori cali di transazioni, investimenti e quotazioni”.

---- In arrivo, invece, parecchie novità da Londra, paese d’onore della 22° edizione del MIPIM, che ha fatto presentare dal suo sindaco Boris Johnson, i progetti per la realizzazione di villaggi, resort, impianti, hotel ecc. per ospitare i giochi olimpici del 2012. In pratica verrà costruito un nuovo quartiere nel Queen Elizabeth Olympic Park. Il progetto verrà avviato a partire dal mese di aprile, e prevede lo sviluppo di circa 800 case situate tra il VeloPark e l’Olympic Village.
In Russia, la Northern Caucasus Resorts Company presenta il più grande complesso sciistico del mondo, che include 5 resorts e un investimento pari a più di 10 miliardi di euro.
Mentre il resort d’elite Dubrovnik Pearl in del Profectus Grupa, in Croazia, prevede un costo di 1,5 miliardi di euro, e consiste nella realizzazione di un complesso residenziale che include un porto, hotel di lusso, un aeroporto e altre proprietà commerciali.

Immobili per il commercio
Diversa la situazione quando si parla di immobili ad uso commerciale. Il bollettino emesso dalla società di consulenza professionale e finanziaria, specializzata in servizi immobiliari e gestione di capitali, Jones Lang LaSalle's European Capital Markets, infatti, si aspetta una crescita degli investimenti commerciali del 30%, rispetto ai 102 miliardi di euro che sono stati investiti nel mercato immobiliare nel corso del 2010.
Mentre dalla ricerca condotta su circa 350 investitori europei e presentata a Cannes in occasione del Mipim di marzo scorso da CBRE (CB Richard Ellis) , la società di consulenza internazionale con 300 uffici distribuiti in oltre 50 paesi, emerge che la maggior parte degli investimenti che verranno disposti nel 2011, saranno orientati principalmente ai mercati di Germania e Europa Centrale e Orientale. Circa un terzo degli intervistati, quasi il 33%, infatti, ha affermato di essere maggiormente interessato ad acquistare immobili in Germania nel 2011, il 15% in più rispetto alla molto più contenuta percentuale (18%) registrata nel 2010. Mentre circa un quarto (24%) degli investitori punta maggiormente sui paesi dell’Europa centrale e dell’est, con un incremento del 16% rispetto allo scorso anno. Ma il trend positivo è riservato solo agli immobili principali, quelli destinati alle attività di core. “La mancanza di finanze per gli investimenti in proprietà secondarie, rimane un vincolo significativo per le attività in questa parte di mercato”, commenta Peter Damesick, Chief Economist per l’Europa, il Medio oriente e l’Africa (EMEA) durante il Mipim, “ci aspettiamo comunque un incremento del numero di investitori che inizieranno sempre di più a orientarsi verso location secondarie nella seconda metà dell’anno e nel 2012”. Preferite le location nelle maggiori città europee come Londra e Parigi, ma ci sono opportunità di acquistare "core asset" anche a Lione, Varsavia, Helsinki.
“I retail park situati nelle zone periferiche presentano vacancy rate ancora molto elevate”, fanno notare da Scenari Immobiliari, “anche se per il 2011 è prevista una ripresa graduale nella maggior parte dei mercati. Con una domanda che sarà guidata dalle società operative nei settori alimentare e dei servizi logistici e si concentrerà sui complessi logistici moderni ed efficienti, situati nei pressi dei porti e degli aeroporti delle città più importanti”.

---- I mercati emergenti
Occasioni interessanti però, a sorpresa, arrivano anche dai paesi in via di sviluppo. Anzi, gli esperti sembrano essere tutti d’accordo: i paesi emergenti sono quelli che stanno andando meglio di tutti. A partire dall’Asia, che nel solo 2010 ha fatto registrare investimenti immobiliari del valore di 294 miliardi di euro, stando ai dati raccolti da Cushman & Wakefield. Vale a dire più del 50% della totalità degli investimenti effettuati a livello globale nel mercato del mattone. “Con 8 paesi su 20 tra i top del mercato situati nell’Asia del Pacifico, questa regione continua a dominare, mentre gli investitori sono attratti da altre città di accesso, incluse Singapore, Hong Kong, Shanghai, Tokyo e Sydney”, spiega John Stinson, Managing Director, Capital Markets, “inizieremo a vedere alcune di queste attività propagarsi ai mercati emergenti, compresi Malaysia, Indonesia, India e alcune città di secondo e terzo livello in Cina". “Il fatto è che stiamo assistendo ad un recupero nei flussi di capitale, sia nazionali che inter regionali”, commenta anche François Trausch, CEO di GE Capital Real Estate dell’Asia Pacifico.
Tra i progetti presentati al Mipim di Cannes 2011, svettano ad esempio il Baku White City, presentato dall’Azerbaijan per il risanamento del distretto industriale della capitale Black City. Mentre la Turchia, con l’azienda Zorlu Property, di progetti ne sta sviluppando ben due: il Zorlu Centre e il Zorlu Levent, entrambi stanziati a Istanbul. Con una spesa stimata, per ora, a 1,7 miliardi di euro per il solo primo progetto. La Cina, invece, si presenta per la prima volta al Mipim con Chongqing, la quarta città in ordine di grandezza del Paese, per raccogliere capitali da investitori di tutto il mondo, mentre il governo cinese annuncia un piano da 142,5 miliardi di euro. Il progetto è quello di raddoppiare entro il 2020 le dimensioni urbane della città, puntando soprattutto sull’edilizia popolare, ristrutturando e costruendo ex novo oltre 10 milioni di appartamenti per famiglie a basso reddito.

Anche l’America Latina recupera importanza e inizia a far parlare di sé. “La presenza al MIPIM dei paesi dell’America latina è in crescita rispetto all’edizione 2010“, conferma, infatti, Filippo Rean, neo-direttore del MIPIM, “ovviamente c’è un enorme interesse verso il Brasile e particolarmente San Paolo, ma possiamo anche vedere Colombia, Paraguay, Perù e Panama, presenti al MIPIM per la prima volta. Quello che colpisce però è che abbiamo visto progetti molto ambiziosi, presentati da paesi molto diversi tra loro”. A partire, appunto, da San Paolo che ha fatto presentare dal suo sindaco Gilberto Kassab il progetto in via di sviluppo per la creazione di un villaggio residenziale in vista dei campionati di calcio del mondo che verranno ospitati dalla città nel 2014. Il progetto, Nova Luz, copre un’area di 5 milioni di metri quadrati, e prevede la realizzazione di appartamenti, hotel e resort, oltre che negozi e attività commerciali.

La vera novità, però, arriva dal Rwanda, paese in crescita dal 2004 con Pil incrementato in media dell'8,4%, al MIPIM per la prima volta con piani di risanamento ad hoc e occasioni per investire in progetti in fase di realizzazione. Il progetto, presentato dal primo ministro Bernard Makiza, prevede ad esempio un piano di sviluppo per la capitale Kigali da realizzare entro il 2020, con alloggi moderni commerciali, retail e residenziali. Tra i partner dell’iniziativa, che per ora hanno già stanziato nel progetto fondi per un totale di 630 milioni di dollari, che vanno ad affiancarsi ai capitali statali, ci sono nomi internazionali come Barclays Capital, Marriott Hotels, Heineken Group e Klm. In progetto anche una rete ferroviaria che colleghi Tanzania e Congo, un aeroporto internazionale e un convention center.

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