Mutui. Hai un variabile? Ecco cosa devi fare

In tempi di crescita dell’indice dei tassi variabili (l’Euribor a tre mesi è oggi a quota 1,40% cioè il 38% in più dall’inizio dell’anno) che fare del proprio mutuo variabile? Dipende dalla situazione, ovviamente: prima di tutto dal periodo di ammortamento, dal capitale da restituire, dalla situazione economica del sottoscrittore e ovviamente dal tipo di mutuo variabile che è stato scelto, se ad esempio prevede un tetto massimo, l’ opzione di tasso, un’assicurazione, una rata fissa e così via. Il surriscaldamento dei tassi era previsto e prevedibile e solo noi di Of abbiamo segnalato che la migliore scelta oggi è un tasso variabile Bce (oggi fermo all'1,25% mentre l'Euribor a 1 anno è già sopra il 2%) o un tasso fisso il cui indice, L'Irs, tra l'altro è al contrario in discesa. Ma andiamo con ordine.

Prima di tutto una considerazione sul futuro: i tassi continueranno a salire nei prossimi due anni. Le previsioni si fermano, infatti, alla fine del 2012. L’incremento dovrebbe essere il seguente: il fisso che oggi a trent’anni è a quota 4,7% (Tan) dovrebbe salire a fine anno al 5,3% mentre, nel 2012, dovrebbe già sfiorare il 6% (5,8%). Cosa significa? Vuol dire che il periodo d’oro per il fisso, che era a fine 2010 (leggi qui), è già svanito e che anche per chi volesse rassicurarsi con un fisso la situazione oggi non è la migliore.


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Il variabile Euribor continuerà la sua crescita progressiva fino a raggiungere, a fine 2011, quota 2% e a fine del prossimo anno forse quota 3% o poco al di sopra. La Banca Centrale Europea cercherà di contenere la crescita (e anche l’inflazione) mantenendo il suo indice di rifinanziamento sotto il 2% con altri due aumenti quest’anno dall’attuale 1,25% all’1,75%.
In questo contesto, come Of ha già rilevato, un mutuo variabile BCE sarebbe la scelta migliore (leggi qui). Ma anche per chi ha un varabile Euribor oggi ci sono diverse opportunità per stare tranquilli e non rischiare. Troppo.

Il mutuo con il cap
Chi ha scelto nel periodo d’oro di questo tipo di prodotto, a inizio 2009 e nei mesi successivi fino a metà 2010, con Cap al 5% o poco più, oggi paga ovviamente rate più salate, ma, si spera, gestibili. Tutto questo solo se quel tetto massimo o Cap è stato fissato considerando la massima disponibilità di pagamento possibile. Significa che chi ha sottoscritto questo mutuo deve avere messo in conto di risparmiare ogni mese la differenza tra la rata pagata e quella massima. In questo modo, oggi il risparmio scenderà di mese in mese, ma non ci si troverà scoperti di fronte all’aumento progressivo della rata.
Questo prodotto, come Of ha sempre sostenuto, non è facile da comprendere e quindi si troveranno, eventualmente, a mal partito coloro che lo hanno sottoscritto pensando di mantenere sempre la stessa rata molto bassa. Non a caso BancoPosta, che è la banca delle famiglie di reddito più basso e fisso, non ha mai inserito questo prodotto nel suo catalogo. E anche Unicredit, che lo ha in catalogo da sempre, non lo ha promosso. In favore del prodotto “Opzione Sicura” (che ha vinto Of-MigliorMutuo 2011 come prodotto più innovativo). ---- Opzione di tasso
La soluzione di Unicredit è semplicemente una formula “opzione di tasso” presente nell’offerta di molte banche. In pratica, al momento della sottoscrizione, si paga qualcosa di più per potere cambiare la tipologia del tasso, l’importo della rata, la durata di ammortamento, in pratica un po’ tutti i parametri del mutuo, senza pagare più niente e soprattutto in tempi e modalità rapide e facili. Quindi chi ha un mutuo variabile con l’opzione, può oggi stare tranquillo, senza pensieri, a meno che non accada l’irreparabile, da un lato aumentino incredibilmente i tassi o dall’altro capiti qualche guaio in famiglia. Ma qui c’è l’opportunità di un’assicurazione “kasko” che mette al riparo dai guai della vita.

L’assicurazione
Negli ultimi due anni, tutte le banche hanno sviluppato sinergie con società assicuratrici appartenenti al proprio gruppo, oppure con altre per offrire ai clienti un servizio di copertura del rischio il più possibile sostenibile, pagando pochi euro ogni mese, e completa, coprendo cioè anche i rischi derivanti, ad esempio, dalla perdita momentanea del lavoro (leggi qui).
Chi ha un mutuo variabile assicurato, quindi, la serenità deriva dal fatto che anche se salta una rata non si incaglia il mutuo: basta però fare attenzione e comunicare il problema nei tempi e nelle modalità previste dal contratto.

Rata fissa e durata variabile
Il mutuo a rata fissa e durata variabile, tanto esecrato nel 2008 in tempi di surriscaldamento dei tassi (chi non ricorda le trasmissioni Tv a cui partecipò anche Of-Osservatotio finanziario in cui alcuni telespettatori testimoniarono di avere calcolato un ammortamento lungo 80 anni se i tassi continuavano a salire). Ebbene, con i tassi scesi vicino allo zero, molte famiglie che avevano questo mutuo oggi sono riuscite a chiudere il prestito in anticipo. Anche Roberto, che aveva partecipato a MiManda RaiTre denunciando questo mutuo, oggi ha testimoniato a Of di essere soddisfatto e di essere proprietario finalmente della sua abitazione.
Questo tipo di mutuo era stato sconsigliato dalle banche nel periodo di tassi bassi, perché leggermente più caro del variabile semplice. Mentre, in effetti, avrebbe potuto essere riproposto. Comunque chi lo ha se lo tenga ugualmente soprattutto se ha ancora un ammortamento lungo. Se invece ha un ammortamento molto prossimo alla scadenza, inferiore ai 5 anni, potrebbe richiedere un fisso con spread basso, ad esempio per un fisso a 4 anni oggi si paga un tasso di 3,50% - 3,80%. Mentre nei prossimi 4 anni un variabile potrebbe anche salire oltre questa soglia.

Per chi vuole un tasso fisso (a tutti i costi)
Un tasso fisso a 15 anni per 100mila euro oggi è a quota 4,74%, cioè ancora sotto il 5%, ma solo se si richiede online. mentre in generale la media già supera il 5%, anche se di poco (il meteo mutuo di Of dice che è già arrivato al 5,5%). Ma gli indicatori indicano che l’Irs continuerà a salire nel prossimo futuro. E allora? Come sempre dipende dalla situazione del sottoscrittore: scegliere un tasso fisso oggi conviene soprattutto sul lungo periodo oltre i 25-30 anni dove i tassi sono analoghi al periodo di 15 anni (tra il 4,7 e il 5,10%). I tassi sono ancora buoni, quindi e danno stabilità alla famiglia. Pagando qualcosa in più si acquista una opzione di tasso, per cambiare fra qualche anno, non si sa mai, con qualche decina di euro in più si assicura, magari solo per il primo periodo.
Ma attenzione: per un mutuo di 100mila euro tasso fisso per 30 anni oggi la media degli interessi da pagare alla banca è di circa 95 mila euro, cioè si restituisce quasi il doppio di quanto richiesto. Se si opta per un periodo di ammortamento della metà cioè 15 anni anche gli interessi scendono della metà.

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