Casa vecchia, conviene

“Chi ristruttura lo fa perché preferisce acquistare una casa ‘usata’, ad un prezzo al metro quadro più basso rispetto al nuovo e apportare poi tutte le modifiche e gli abbellimenti necessari”, rivela Luciano Ambrosone, Responsabile dell’Ufficio finanziamenti ai privati di Intesa Sanpaolo, “in questo caso i lavori vengono eseguiti contestualmente all’acquisto e prima di andarci ad abitare. Quindi, durante la valutazione complessiva dell’investimento si terrà conto non solo del prezzo di acquisto ma anche dei costi di ristrutturazione. E il mutuo sarà attivato per una cifra adeguata per entrambi gli scopi”.
Ma può anche capitare di avere già una casa di proprietà a disposizione. Magari acquistata parecchi anni prima o ricevuta in eredità da qualche parente, che necessita solo di alcuni lavori di ristrutturazione. Così, basterà sottoscrivere un mutuo ad hoc per finanziare soltanto il costo dei lavori. “Il 60% di chi opta per la ristrutturazione ha già la proprietà dell’immobile per averlo acquistato in precedenza o per averlo ricevuto in asse ereditario”, interviene Renato Landoni, Presidente di Kìron Partner Spa, partner finanziario di Tecnocasa.

Sta di fatto che le banche, quasi tutte ormai, hanno mutui di ristrutturazione, prodotti su misura con tutte le varie tipologie di tasso possibili. “Anche se viene preferito il prodotto a tasso variabile nel 76% dei casi”, rileva Landoni (Kiron Partner), “mentre il 23%, opta per il tasso fisso e solo l’1% sceglie il misto”. Of-Osservatorio finanziario ha analizzato i mutui di ristrutturazione di 4 delle principali banche italiane: Intesa Sanpaolo, UniCredit, BNL e UBI Banca. E ha messo a confronto tassi di interesse, caratteristiche specifiche e spesa mensile nel caso ipotetico di un finanziamento di 100.000 euro da rimborsare in 15 anni. Ecco cosa c’è sul mercato.

Intesa Sanpaolo, ad esempio, propone i mutui della linea Domus a tasso Fisso e Variabile o Block (cioè variabile con CAP) anche per finalità di ristrutturazione, per durate da 5 a 30 anni. Con somme erogate che cambiano a seconda della tipologia di lavori da realizzare. Per esempio, nel caso di grandi opere si può richiedere a prestito fino all’80% del valore dei lavori previsti, ma va sottoscritto un ‘doppio contratto’, che prevede un contratto iniziale, la possibilità di erogare una o più somme in base all’avanzamento dei lavori e un atto di erogazione finale e quietanza. Mentre nel caso di piccole ristrutturazioni, non viene erogato più del 25% del valore valutato prima dell’intervento, con un limite massimo di 100.000 euro in modalità ‘contratto unico’, cioè con l’erogazione immediata dell’intera somma mutuata.

I tassi applicati, invece, variano a seconda della tipologia di mutuo scelta. Nel caso di Domus Fisso, si avrà un Tan crescente all’allungarsi del piano di ammortamento. Così, ad esempio, si passa dal 4,50% per durate non superiori ai 5 anni, per arrivare al 5,70% per durate di 30 anni. Mentre Domus Variabile prevede uno spread dell’1,65% da aggiungere all’Euribor a 1 mese, e un Tan del 3,15% se indicizzato al Bce. Nell’esempio utilizzato da Of (100.000 euro in 15 anni), si avrà una rata di 806,51 euro e un montante di 145.171,80 euro se si opta per il fisso. Mentre scegliendo il variabile Euribor la rata mensile scende a quota 686,26 euro (dati aggiornati al 25 maggio 2011) e si assesta sui 697,82 euro con il Variabile Bce.

UniCredit, invece, ha due prodotti creati apposta: Mutuo Ristrutturazione e Stato Avanzamento Lavori. Il primo dura da 5 a 25 anni e copre fino all’80% dell’importo dei lavori, nel limite del 50% del valore dell'immobile partendo da un minimo di 30.000 euro. E prevede un tasso misto, nuovissimo, con Opzione Sicura, che può iniziare con Tan variabile o fisso (per 2 o 5 anni a scelta) e poi modificarsi nel corso del piano di ammortamento. Oppure un Tasso Variabile con spread al 2,40% se indicizzato al Bce e al 2,10% se indicizzato all’Euribor a 3 mesi. Che a conti fatti vogliono dire, utilizzando l’esempio di Of, una rata media di circa 710 euro se si opta per il Variabile Bce, e una spesa mensile di 732,19 euro se si aggancia l’interesse all’Euribor (aggiornato al 25 maggio 2011). Mentre con il Tasso Fisso 5-20, è possibile scegliere un primo periodo in cui verrà applicato il fisso (tra durate a 5, 10, 15 o 20 anni), al termine del quale si proseguirà con il variabile, che verrà applicato fino alla fine del piano di rimborso.
Il finanziamento Stato Avanzamento Lavori, segue l’acquisto e le fasi di evoluzione del progetto, ha tasso variabile, sempre con spread del 2,40% o del 2,10% a seconda che si scelga come parametro di riferimento il Bce o l’Euribor, e può durare dai 5 ai 30 anni.

È finalizzato all’acquisto, alla costruzione ma anche alla sola ristrutturazione della casa anche Mutuo Spensierato di BNL-Gruppo BNP Paribas. Il finanziamento copre fino all’80% del valore dell’immobile, permette di richiedere a prestito minimo 5.000 e consente di diluire le rate mensili da un minimo di 5 a un massimo di 30 anni. Che possono diventare anche 35 o 40 se si richiedono più di 250.000 euro o per le finalità di solo acquisto prima casa. Il Tasso nominale annuo, fisso per l’intera durata del piano di ammortamento, è pari al 5,25% per piani di rimborso di 15 anni, e comporta, nel caso analizzato da Of, una rata mensile di 803,88 euro, per un montante di 144.698,40 euro.

UBI Banca rende disponibili tutti i mutui a catalogo anche per finalità di sola ristrutturazione. Dal tasso fisso, variabile a quello indicizzato, comprese le formule flessibili. Come ad esempio Mutuo Sempre Light, tra i più lunghi sul mercato, con durata fino a 50 anni, per i giovani agli inizi della loro vita lavorativa. Il finanziamento copre fino all’80% del valore dell’immobile, ha tasso variabile indicizzato all’Euribor a 1 mese e uno spread massimo del 3% che decresce di 5 punti base (0,05%) ogni 5 anni, a partire dal quinto. E comporta una rata iniziale pari a 744,71 euro.

Come richiederlo
Oltre ai documenti reddituali e patrimoniali indispensabili per tutti i mutui, bisogna consegnare alla banca anche il progetto edilizio e il preventivo di spesa, in caso di lavori di manutenzione ordinaria come ad esempio la riparazione del tetto. A cui va aggiunta eventualmente la DIA, cioè la Dichiarazione di Inizio Attività, indispensabile nel caso in cui si effettuino lavori di manutenzione straordinaria come, ad esempio, l’installazione di servizi igienici o l’apertura di cortili. Se invece si procede a ristrutturazioni con grandi opere, con ampliamenti della metratura, bisogna portare con sé anche la concessione edilizia e la ricevuta del versamento eventualmente richiesto dal Comune. ---- Ci sono, inoltre, due modalità di erogazione del finanziamento. Nel caso in cui l’entità dei lavori sia considerevole, l’importo del finanziamento verrà calcolato da un perito inviato dalla banca, che avrà il compito di determinare il nuovo valore sulla base dell’impatto finale che i lavori di ristrutturazione avranno sull’immobile. In questo caso, il mutuo verrà erogato in modalità SAL, cioè Stato Avanzamento Lavori, con l’importo totale spalmato solitamente in due tranche (ma c’è chi pattuisce con il cliente molte più tranche parziali).
La prima, riconosciuta all’inizio dei lavori e corrispondente circa al 50% del valore totale del finanziamento. E la seconda (o le successive) erogata dopo un’ulteriore visita del perito che attesta lo stato dei lavori rispetto al tempo stimato.
Per lavori di minore entità, invece, è possibile avere tutta la cifra in un’unica soluzione. L’importo del mutuo non potrà superare l’80% del valore dell’immobile che naturalmente andrà verificato con molteplici perizie tecniche mano a mano che procedono i lavori e il valore dell’immobile sale.

Altri vantaggi
Sia che si abbia già una casa da mettere a posto, sia che si acquisti una proprietà per poi ristrutturarla, va considerato, per prima, cosa il vantaggio fiscale derivante dai lavori che verranno fatti sull’immobile. “In passato erano per lo più di moderata entità (rifacimento del bagno o del tetto)”, spiega Ambrosone (Intesa Sanpaolo), “oggi, invece, la tendenza va modificandosi grazie alle agevolazioni fiscali che consentono di valutare, più spesso rispetto a prima, interventi di ristrutturazione finalizzati al risparmio energetico (soprattutto rifacimento degli infissi) e al recupero edilizio”.
Così, è possibile detrarre dalle tasse il 55% dei costi sostenuti per i lavori di riqualificazione energetica degli edifici, oppure il 36% in caso di recupero dell’immobile. Anche se il rimborso viene riconosciuto con una rata all’anno per 10 anni a partire dal termine dei lavori, come prevede la nuova finanziaria. Mentre fino a fine 2010 il rimborso era spalmato sui 5 anni.
Ma si può anche pensare in termini di investimento. “È il caso ad esempio di abitazioni ottenute in eredità che vengono ristrutturate per essere rivendute”, svela Ambrosone, “per ottenere un discreto margine di profitto grazie all’aumento di valore dell’immobile una volta ristrutturato”.

Inoltre chi acquista una proprietà da ristrutturare ha indubbi vantaggi economici, soprattutto rispetto a chi sceglie una casa già pronta per essere abitata. “Il fatto è che nei periodi in cui il mercato immobiliare segnala una flessione dei valori e delle compravendite, come accade già dal 2008”, spiega Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio Studi Tecnocasa, “le soluzioni da ristrutturare subiscono i ribassi maggiori di prezzo”. Tanto che, rispetto a un’abitazione chiavi-in-mano, si può valutare in generale un risparmio del 20-30% se si sceglie la via della ristrutturazione. “Infine”, conclude Landoni, (Kìron Partner), “questo tipo di soluzione abitativa interessa anche gli acquirenti di immobili di prestigio, che puntano alla personalizzazione totale dell’immobile”.