Affitto con riscatto. Tutti ne parlano. Eppure…

È una novità di cui si parla in giro (specialmente sui giornali). Soprattutto perché, ormai, andare in banca e sperare di ottenere un finanziamento per comprarsi casa è come aspettarsi la neve il giorno di ferragosto. Non c’è da contarci molto, insomma. Nemmeno per chi ha le condizioni necessarie o un capitale sufficiente a coprire una buona percentuale del valore dell’immobile (leggi anche: Il Mutuo è morto). Ecco, allora, che si inizia a parlare di nuove formule alternative all’acquisto. L’affitto, in primo luogo, tornato di recente di moda. Ma anche il nuovo “affitto con riscatto”: un contratto tradizionale di locazione, con l’aggiuntiva opzione di acquisto, dopo un certo numero di anni e con uno sconto sul prezzo totale pari, in tutto o in parte, ai canoni già versati.

“Sinceramente non conosco alcun operatore che lo pratichi. Né alcuno che voglia praticarlo”, obietta Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari che si chiede, “perché il costruttore/promotore dovrebbe restare proprietario di un immobile per tanti anni (quanti sono gli anni del riscatto) e incassare solo la locazione? Non è forse meglio vendere con lo sconto e chiudere l’operazione in tempi brevi?”. Domanda lecita, in effetti. “Certo, sarebbe bello se ci fosse”, rincara la dose Breglia, “ma è un tipo di intervento che può fare un fondo immobiliare da social housing (ma siamo solo agli annunci) o un’assicurazione. I quali ovviamente si guardano bene dall’entrare in un simile mercato. Infatti, subito dopo essere partiti con un intervento di questo tipo, il canone di mercato sarebbe ridotto da qualche legge ad hoc a equo canone. E le case, invece di essere date a chi paga un canone di mercato, sarebbero affidate agli sfrattati. È quanto è successo negli ultimi 30 anni con le case di proprietà di enti e assicurazioni”.

Eppure…
“Non è vero che gli operatori del settore non praticano questa formula !”, irrompe Alberto Girino, Responsabile Commerciale de La Ducale SpA, società di sviluppo immobiliare del Gruppo Tecnocasa, “noi lo facciamo già da un anno…”.

Of: E avete già dei clienti?
Girino: Certo. Per ora abbiamo stipulato 40 contratti. E proprio nei primi giorni di novembre si concluderà la prima operazione di acquisto. Il rogito è già stato fissato.

Of: 40 contratti sembrano un po’ pochini però…
Girino: Resta il fatto che noi operiamo con immobili in costruzione. E ora stiamo applicando questa formula solo in alcuni complessi residenziali di nostra proprietà, come quelli di Parabiago (MI) - Residenza La Meridiana e Residenza Futura, di Gerenzano (VA) – Residenza Le Terrazze, di Dalmine (BG) – Residenza La Perla e quello a San Lazzaro di Savena (BO) – Residenza Il Paleotto. E poi 40 contratti significano un controvalore patrimoniale pari a circa 8,5 milioni di euro a reddito. Non è proprio poco…

Of: Come funziona questo contratto?
Girino: Come un contratto di locazione ordinario, a cui però se ne aggiunge uno di opzione irrevocabile che consente al conduttore di acquisire la proprietà dell’immobile dopo un periodo di tempo predeterminato. E ottenendo uno sconto sul prezzo della casa.

---- Of: Uno sconto che ammonta a…
Girino: Beh, è possibile determinarlo a priori anche se varia a seconda del periodo di tempo in cui si effettua l’acquisto. Se, per esempio, viene disposto entro i due anni si può ottenere una riduzione sul prezzo pari esattamente al totale dei canoni di locazione pagati.

Of: E se invece si esercita l’opzione oltre i due anni?
Girino: In questo caso lo sconto applicato sarà pari al 50% dei canoni versati. Ma solo fino al 36° mese.

Of: Perché? Cosa succede oltre il 36° mese?
Girino: Se non si è provveduto all’acquisto, l’opzione decade.

Of: Cioè non si può più comprare la casa?
Girino: non la si può comprare applicando le condizioni predeterminate nell’opzione ma è possibile continuare a pagare il canone di locazione ed in caso di volontà all’acquisto è necessario aprire una trattativa definendo nuovamente le condizioni d’acquisto.

Of: Ma in questo caso dov’è la convenienza per il costruttore? Si trova un affittuario quando invece voleva un acquirente…
Girino: Non è un problema del costruttore. L’immobile è di proprietà del nostro Gruppo. Quindi i canoni verranno pagati a noi direttamente. Anche se ovviamente La Ducale può sempre avvalersi del diritto di vendere l’immobile a terzi anche durante un contratto di locazione con riscatto. Ma in questo caso l’acquirente sarà comunque tenuto a prestar fede al contratto stipulato con il conduttore.

Of: Se invece si esercita l’opzione e si acquista, quali altri costi bisogna sostenere?
Girino: Nessuno. Solo i normali costi previsti da una transazione di compravendita.

Of: Quindi perizia, istruttoria, spese notarili…
Girino: A meno che non siano comprese nel mutuo che il cliente riesce ad ottenere.

Of: E il mutuo chi lo stipula? Avete qualche società affiliata?
Girino: Al mutuo ci pensa l’affittuario, con l’aiuto dei nostri consulenti creditizi Kiron ed Epicas, che sceglierà la banca che preferisce. Il nostro unico compito è quello di consentire al cliente conduttore di posticipare il momento in cui richiedere il finanziamento alla banca. È un tipo di contratto studiato apposta per chi vuole comprare casa ma oggi non ha i requisiti o le possibilità per farlo. Ecco perché scegliamo solo clienti veramente intenzionati ad acquistare.

Of: E come fate a capirlo?
Girino: Beh, in fase conoscitiva ne valutiamo le caratteristiche, naturalmente. E poi c’è anche l’aspetto economico. Si suppone che se un cliente voglia acquistare casa sarà anche disposto a pagare per l’affitto mensile una cifra un po’ più alta. Visto che tanto le somme spese verranno scontate in sede di compravendita.

Of: Più alta di quanto?
Girino: In media del 15%, almeno per quanto riguarda noi. Ovviamente un altro operatore potrà applicare regole diverse e quindi condizioni contrattuali differenti.

---- Of: Cioè, questo vuol dire che non esistono regole vincolanti per tutti i contratti di locazione con riscatto?
Girino: Proprio così. Non esistono leggi o standard che impongono, per esempio, il limite di tempo massimo entro il quale si può esercitare l’opzione di acquisto. E non esiste nemmeno una regola che stabilisca quanto sconto applicare in base ai canoni di locazione versati.

Of: Quindi lo sconto di tutti canoni versati per due anni…
Girino: È una cosa che abbiamo deciso di fare noi. Ma qualsiasi operatore sul mercato può studiare formule diverse. Per esempio, so di player che applicano uno sconto del 50% sui canoni versati solo per il primo anno, e dal secondo invece decade l’opzione di acquisto.

Of: Anche i privati possono sfruttare questa nuova formula di affitto?
Girino: Naturalmente. Infatti, ci sono molte agenzie immobiliari locali che ci stanno contattando per avere un po’ di consulenza in materia. È una formula comunque che ben si presta a essere applicata anche dai privati. Ma bisogna prestare attenzione da chi si acquista e controllare bene le clausole del contratto.

Of: Perché si corre il rischio di vedersi riconoscere uno sconto molto contenuto…
Girino: Il problema non è solo questo. C’è anche chi obbliga ad acquistare, pena il pagamento di una penale, al termine del periodo pattuito. In questo caso, di fatto, non viene applicata la formula di acquisto con riscatto, ma si tratta di un’operazione diversa. Si chiama “contratto di futura vendita”. Ed è vincolante.

Of: Poi? A cosa è bene prestare attenzione?
Girino: Può capitare che il costruttore non sia più in grado di vendere. Magari perché nel frattempo è occorso un fallimento o l'immobile è stato ipotecato.

Of: Come ci si può tutelare?
Girino: Innanzitutto bisogna farsi assistere da un legale, avvocato o notaio di fiducia; verificare la solidità della società immobiliare locataria e futura venditrice (la storia non basta, conta la patrimonializzazione attuale e il livello di indebitamento, oggi più che mai!), registrare assolutamente sia il contratto di locazione che l’opzione. In questo modo entrambi i contratti saranno opponibili ad un’eventuale procedura concorsuale.

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