Mutuo. Ora lo fa il costruttore (le banche latitano)

Negli ultimi anni, come Of-Osservatorio finanziario ha avuto modo di sottolineare più volte, il mercato del mutuo ha subito un crollo verticale, che ha reso la possibilità di ottenere un finanziamento, un’impresa difficilissima, se non impossibile.
Di fronte a questa realtà, le alternative sono due: rivolgersi alle banche popolari o alle piccole territoriali, come le BCC, più propense nell’erogazione, oppure optare per l’accollo del mutuo. Cosa prevede quest’ultima soluzione? Quali sono i principali pro e contro? Conviene davvero? Quanto può costare?

Un’alternativa al mutuo ordinario, può essere quindi quella di accollarsi il mutuo edilizio fondiario (ovviamente frazionato) dell’impresa costruttrice, gravante sull’immobile di nuova costruzione che si intende acquistare. Infatti, una volta terminati i lavori, il mutuo fondiario stipulato fra impresa di sviluppo e banca, può essere frazionato in più lotti a seconda delle richieste dei clienti acquirenti, in modo tale che ciascun lotto sia abbinato ad uno specifico appartamento (ed eventuale box). In questo modo alcuni appartamenti possono essere svincolati dall’ipoteca sottoscritta al momento della stipula del mutuo edilizio, mentre per gli altri si imputa una quota (frazione) del mutuo totale, non oltre l’80% del suo valore immobiliare.
I mutui così ottenuti, che presi nel complesso rappresentano il mutuo edilizio frazionato, sono tra loro indipendenti e proporzionati rispetto al valore delle singole unità abitative.

L’acquirente (nuovo mutuatario, chiamato accollante), sottoscrivendo l’accollo, subentra di fatto nel contratto precedentemente sottoscritto tra debitore originario (detto accollato e rappresentato da un’impresa costruttrice o da un privato) e istituto creditore (accollatario), impegnandosi così a pagare il debito residuo del finanziamento.
“Un trend” spiega Alberto Girino, Responsabile Commerciale de La Ducale, società di sviluppo immobiliare del Gruppo Tecnocasa, “in calo rispetto a qualche anno fa. Il motivo di questa leggera contrazione”, continua Girino, “sarebbe da indagare nella maggiore consapevolezza da parte di un cliente che si trova di fronte a un’offerta molta vasta, e punta a ricercare il prodotto con le condizioni più vantaggiose. Ricerca che la rete ormai facilita e favorisce, creando clienti più attenti e preparati, al contrario di quanto avveniva in passato, quando l’accollo, era considerato, in modo più scontato e automatico, l’opzione più economica”.

L’accollante, subentrando a un contratto già sottoscritto, deve essere consapevole dei vincoli contenuti nel debito originario: come la durata del finanziamento, il tipo di prodotto, l’importo massimo utilizzabile, ma anche il tasso, concordato (e questo va tenuto presente) in condizioni di mercato che possono essere differenti rispetto a quelle attuali.
Mentre con l’accensione di un nuovo mutuo, anche se è necessario affrontare le spese legate alla sua apertura (non previste invece per l’accollo), si può comunque avere la possibilità di optare per un prodotto più competitivo che, non è escluso, potrà permettere un risparmio sui costi totali del finanziamento. Appare quindi fondamentale approfondire tutte le voci di costo del contratto a cui si intende sottostare, sia che si tratti dell’accollo che dell’accensione di un nuovo mutuo: informarsi sul costo del mutuo edilizio da estinguere, e considerare se e quanto possa risultare conveniente l’apertura di un nuovo finanziamento. ---- Ecco due esempi concreti per approfondire le condizioni economiche di questa tipologia di finanziamento, operazioni entrambe de La Ducale. Si tratta di appartamenti di circa 80-100 mq, nell’hinterland milanese. Per quanto riguarda il tasso, questo è, nella maggior parte dei casi, variabile, mentre la banca concede un importo di mutuo massimo fino all’80% del valore immobiliare.

Per quanto riguarda il cantiere nel comune di Parabiago, situato nella provincia di Milano, per i mutui erogati dal 1° gennaio 2014, su un importo di 100.000 euro, lo spread è pari al 3,05% per finanziamenti a 30 anni e al 2,75% per mutui a 10 anni. Il mutuo è stato stipulato con Intesa Sanpaolo e prevede un’istruttoria di 100 euro a carico dell’acquirente accollante. Per i mutui stipulati nel 2013, di importo pari a 162.000 euro, con durata del finanziamento a 30 anni, lo spread ammonta al 3,3%, mentre a 10 anni cala al 3%. Si evidenzia quindi una tendente contrazione degli spread rispetto allo scorso anno. È obbligatorio acquistare una polizza incendio-scoppio ma è a discrezione del cliente scegliere con chi sottoscriverla.
Il parametro di indicizzazione stabilito è l’Euribor 1 mese (0,23%), da cui ne deriva, per quanto riguarda l’importo di 100.000 euro, un tan del 3,28% a 30 anni e del 2,98% a 10 anni.

Nel secondo esempio, riferito al cantiere nel comune di Paullo (provincia di Milano), il mutuo (con importi sia di 120.000 euro, che 50.000 euro), è stato invece stipulato con Banca Popolare di Milano. La percentuale di accollo massima è pari al 60% del minor valore tra la valutazione di perizia ed il valore d’atto finale; la banca è però poi disposta a valutare un’erogazione integrativa, in seguito all’analisi del singolo cliente, arrivando a coprire complessivamente l’80% del valore immobiliare. Le spese istruttorie sono pari a zero, mentre, indipendentemente dalla durata del finanziamento, il cliente ha uno spread del 2,9%, poiché il mutuo si trova già in ammortamento. In questo caso esiste già una polizza incendio e scoppio condominiale con vincolo a favore della banca, per cui l’accollante non dovrà stipularne una nuova. Il parametro di indicizzazione è l’Euribor 3 mesi (0,29%), da cui ne deriva un tasso del 3,19%.

L’accollo può però implicare alcune problematiche. Per quanto riguarda gli interessi maturati prima della stipula dell’atto di frazionamento, questi devono essere intestati al debitore originario (la società costruttrice), a cui era stato concesso il mutuo edilizio, mentre il nuovo mutuatario dovrà corrispondere gli interessi dalla data del frazionamento in avanti. L’avvertenza è che si tratti dell’accollo relativo alla quota frazionata richiesta e non del mutuo indiviso, come qualche operatore faceva in passato. In questo caso l’accollante si troverebbe a garantire non solo la sua parte di debito ma solidalmente l’intero mutuo indiviso. E infatti, a tal proposito, possono riscontrarsi i due dissidi maggiormente diffusi: “Le principali controversie che possono sorgere dalla stipula dell’accollo del mutuo” sottolinea Alberto Girino “riguardano nello specifico due casi: gli interessi di preammortamento e il pagamento delle prime rate. La prima problematica riguarda l’intenzione, o meno, da parte del costruttore di addebitare all’acquirente gli interessi di preammortamento, maturati dalla sottoscrizione del frazionamento del mutuo, fino all’accollo. La seconda si verifica quando le rate rimangono intestate al debitore originario anche dopo la stipula del rogito, poiché, passa qualche tempo dalla stipula dell’atto, al cambio di intestazione del mutuo da parte della banca”.

È inoltre opportuno, quando ci si riferisce all’accollo, distinguerlo tra le due tipologie che lo definiscono. Innanzitutto, l’accollo è di tipo cumulativo quando il debitore originario resta, insieme al nuovo debitore, obbligato in solido verso la banca. Il che significa, nel concreto, che se quest’ultimo non salda le rate, sarà il debitore originario a dover rispondere del mancato pagamento e provvedere quindi alla restituzione della somma. ---- Non tutti i venditori (privati) sanno che l’accollo non li svincola definitivamente e automaticamente dal rimborso del finanziamento e che la vendita con accollo del mutuo non è sufficiente a sgravarli dal debito originario.

Nel caso quindi in cui la vendita dell’immobile avvenisse senza esplicita liberatoria da parte della banca, in grado di sciogliere il debitore originario da ogni vincolo con il contratto precedentemente sottoscritto, l’accollo rimarrebbe un contratto tra venditore e acquirente, mentre la garanzia relativa al pagamento del mutuo sarebbe solidale tra accollato e accollante.
“In ogni caso chi rischia di più in un accollo cumulativo è il venditore privato”, avverte Girino, “ma anche per le società costruttrici può rappresentare una problematica e un rischio da non sottovalutare. Per le banche, invece, rappresenta una doppia garanzia”.
Per il venditore è quindi fondamentale richiedere alla banca una liberatoria poiché un accollo cumulativo comporterebbe rischi che potrebbero pesare in maniera più significativa rispetto ai benefici economici riscontrabili (come i costi di estinzione). Con un atto notarile di accollo liberatorio sottoscritto dal venditore, dall'acquirente e dalla banca, ci si assicurerebbe invece massima garanzia.

Il secondo tipo di accollo è quindi quello liberatorio (detto anche “privativo”) e prevede che il vecchio debitore sia svincolato da ogni responsabilità per l’eventuale mancato pagamento. L’impegno nel rispettare le condizioni di contratto, infatti, spetta al solo accollante (l’acquirente).

Accanto alle difficoltà che possono insorgere, è innegabile però che ci siano anche dei benefici economici che permettono di risparmiare cifre, specialmente in un momento di profonda crisi come quello che si sta attraversando, significative.
“Per l’acquirente, l’aspetto vantaggioso e fondamentale offerto dall’accollo”, informa Alberto Girino, “è rappresentato dalla convenienza economica derivante dal non dover sostenere una serie di spese, altrimenti previste per l’accensione di un nuovo mutuo ordinario, come costo di perizia, costo del notaio per l’atto di mutuo ipotecario e l’imposta sostitutiva”, tenendo comunque in considerazione che spesso le imprese di costruzione richiedono il subentro per l’accollo, che in genere corrisponde all’1% del debito accollato.
“L’accollo ha sicuramente dei vantaggi economici, permettendo di risparmiare ad esempio sulle spese notarili, che possono ammontare anche a 2.000 euro” precisa Planet Immobiliare, agenzia della provincia di Milano “ma le banche valutano comunque se l’acquirente, e quindi l’ipotetico nuovo mutuatario, è in grado di pagare o meno il debito residuo”.
“Non si tratta però di un vantaggio assoluto”, ci tiene a precisare il Responsabile Commerciale de La Ducale, “la convenienza economica varia da caso a caso. È bene approfondire tutte le voci di costo del contratto a cui si intende subentrare. Non solo lo spread, ovviamente, ma anche, ad esempio, se esiste l’obbligo di stipulare polizze per diversi tipi di coperture. Lo stesso approfondimento va impiegato anche per l’ipotetico nuovo mutuo, al fine di avere tutti gli elementi necessari per confrontare i due prodotti, valutare pro e contro e, in conclusione, il risparmio maggiore”.

Come scegliere quindi se sottoscrivere l’accollo? “L’aspetto decisivo principale è sicuramente la convenienza economica, appurata però sulla base di confronti approfonditi e omogenei”, precisa Alberto Girino, “ma anche l’affidabilità della società costruttrice è una componente da prendere in esame e che generalmente si rileva a prescindere dall’accollo. L’elemento dimensionale infatti non è un indicatore sufficiente per garantire l’acquirente sul buon esito di un processo di acquisto lungo e complesso quale è quello di una nuova casa in costruzione. Certamente la storicità e il corretto patrimoniale fra il capitale di rischio investito e l’ammontare dei debiti, rappresentano elementi di valutazione imprescindibili. Relativamente al tema in esame la condizione giuridica fondamentale e indispensabile, è che il mutuo sia già stato frazionato”.

Come si può intuire, il mutuo con accollo può essere oggetto di controversie che nascono tra clienti e banche o altri intermediari. L’Arbitro Bancario Finanziario può intervenire per risolverle. All’ABF, sistema di risoluzione stragiudiziale delle controversie in materia di servizi bancari e finanziari (come mutui, prestiti, conti correnti…), si può rivolgere chiunque abbia cercato, senza successo, di risolvere la contesa con l’intermediario tramite reclamo scritto. Le decisioni dell’Arbitro Bancario Finanziario (prese a maggioranza e motivate), non sono vincolanti e non hanno l’effetto tipico delle sentenze del giudice, ma se l’intermediario non esegue la prestazione stabilita dall’organo decidente in favore del cliente, la notizia dell’inadempimento è resa pubblica sul sito dell’ABF e divulgata, a spese dell’intermediario, su due quotidiani di tiratura nazionale. Infine, se la scelta non soddisfa le parti e non viene quindi posta fine alla controversia, queste possono decidere di rivolgersi al giudice.

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