L'immobiliare non si riprende. L’allarme di Dondi (Nomisma)

Di recente si è tornato a parlare di un ritorno dell’immobiliare, accompagnato da un incremento della domanda di mutui per l’acquisto della prima casa. E c’è chi pensa che la crisi che ha colpito il settore abbia finalmente svoltato la china e sia in fase discendente. Secondo Of-Osservatorio finanziario in realtà la ripresa della domanda di finanziamenti è irrilevante. Ma come sta andando veramente tutto il comparto? E che cosa ci si deve aspettare per i mesi a venire? Lo spiega Luca Dondi, Direttore Generale di Nomisma, la società indipendente che realizza attività di ricerca e consulenza economica per imprese, associazioni e pubbliche amministrazioni. Che ha svelato, senza mezzi termini, che la fine del tunnel non è vicina. Di chi è la colpa. E quali misure (drastiche) devono essere intraprese per riuscire a superare la recessione.

Of: Da alcune parti si saluta la ripresa dell’immobiliare …
Dondi: È vero che nei mesi scorsi, soprattutto a fine 2013, si era diffuso un po’ di ottimismo rispetto agli anni più cupi della crisi. Si pensava ad un’inversione di tendenza dei volumi di compravendita e ad una dinamica recessiva dei prezzi in via di esaurimento. Anche se si trattava comunque di un cauto ottimismo: non ci si aspettava una vera e propria ripresa.

Of: Invece poi cosa è successo?
Dondi: C’è stato un peggioramento della situazione economica generale del Paese. Siamo tornati in recessione e si è aggiunto il problema deflazione. La domanda è necessariamente ancora molto debole.

Of: Anche se la disponibilità di credito per famiglie è leggermente migliorata…
Dondi: Ma è ancora insufficiente.

Of: Anche la pressione fiscale contribuisce però…
Dondi: Certo. Ma, in realtà, questo è un aspetto che va influire più che altro sulla componente di investimento.

Of: Cioè?
Dondi: Chi deve acquistare per utilizzo diretto nella maggior parte dei casi lo farebbe a prescindere dalle tasse applicate. Il problema, semmai, è un altro.

Of: Ce lo dica…
Dondi: La sperequazione interna del prelievo, che è molto maggiore rispetto a quanto accade all’estero, soprattutto rispetto agli altri paesi europei. C’è una elevata disparità nella ripartizione del carico fiscale che non è distribuito in modo coerente e equilibrato, sia tra territori diversi che all’interno della stessa città. In altre parole: non sempre a maggior valore corrisponde maggior prelievo.

---- Of: Cosa bisognerebbe fare quindi?
Dondi: La revisione del catasto è un’esigenza ineludibile. Vanno ridefinite le basi imponibili rendendole coerenti con la redditività ricavabile dagli immobili, evitando di limitarsi ad interventi su moltiplicatori e aliquote da cui nulla di effettivamente migliorativo può scaturire.
L’incertezza e la gravosità del carico fiscale riducono l’attrattività del comparto, nonostante i prezzi degli immobili siano ancora in calo.

Of: Di quanto si sono ridotti?
Dondi: Rispetto al 2007, cioè agli anni pre-crisi si è verificata una contrazione di circa il 20%. Chi deve vendere è costretto a ridimensionare le aspettative e i tempi di vendita si sono enormemente allungati. Per il 2014, poi, nonostante taluni ipotizzassero l’avvio di una risalita, i prezzi hanno continuato a flettere.

Of: Ma quale è la tendenza?
Dondi: La tendenza non è destinata a modificarsi nemmeno nei mesi a venire.

Of: E le compravendite?
Dondi: Il calo delle compravendite è stato drastico: nel 2006 se ne sono registrate 870.000, nel 2013 poco più di 403.000. E le previsioni per i prossimi due anni parlano di un numero che dovrebbe attestarsi abbondantemente sotto le 500.000 unità.

Of: Ma i prezzi ora saranno stabili?
Dondi: Non è ancora possibile dire che i prezzi abbiano raggiunto un livello di equilibrio. Confrontando il valore attuale degli immobili ad uso residenziale con le capacità di spesa delle famiglie, risulta chiaro che la riduzione di prezzo da sola non basta a far ripartire il mercato.
E poi alle difficoltà del mercato di questi anni ha concorso il ritardo con cui i prezzi si sono adeguati alle condizioni del contesto.

Of: E con quali conseguenze?
Dondi: L’approccio iniziale di operatori e privati è stato eccessivamente conservativo. Quando la crisi è scoppiata, e nessuno poteva immaginarne durata e portata, i prezzi sono rimasti rigidi, nonostante sia stato ben presto chiaro che la domanda non sarebbe più stata nelle condizioni di indebitarsi come in passato e sostenere quei livelli.

Of: E quando i venditori si sono trovati costretti a ridurre i prezzi?
Dondi: La situazione era ormai fuori controllo e i correttivi di valore da apportare per sperare di vendere sempre più consistenti.

Of: Ed è ancora così?
Dondi: In parte sì, soprattutto se si tiene conto che la capacità di spesa delle famiglie nella maggior parte dei casi non può prescindere da fonti di aiuto esterne. Che si tratti della banca o della rete familiare. E permangono elementi di debolezza e precarietà della domanda. E questi hanno radici profonde che interessano la più ampia sfera della nostra economia.

---- Of: Può spiegarci a cosa si riferisce?
Dondi: La crisi del mercato immobiliare influenza In modo drammatico tutto il sistema economico italiano. Ed ha coinvolto tutti i settori dell’edilizia, comprese le categorie lavorative nell’indotto.

Of: È un cane che si morde la coda insomma…
Dondi: Il mercato dell’edilizia è cambiato e occorre acquisirne consapevolezza. Per riuscire a superare la situazione attuale, la recessione e la crisi del comparto immobiliare è necessario puntare su innovazione tecnologica e riqualificazione.

Of: Cosa si deve fare quindi?
Dondi: Riqualificare, riutilizzare e adottare metriche di misurazione delle prestazioni in ogni fase del processo riconosciute a livello internazionale. C’è poco spazio per nuovo prodotto realizzato su terreno vergine, specie se costruito con logiche obsolete, il territorio è già ampiamente sfruttato ed è un bene prezioso che occorre salvaguardare.

Of: C’è più offerta che domanda? Non si costruirà più?
Dondi: In tutte le principali città, e non solo, ci sono stabili realizzati, pronti da abitare, finiti nei dettagli ma ancora invenduti. Per assorbire l’edilizia già realizzata ci vorranno anni e una parte rischia di diventare vecchia prima si essere utilizzata. E l’eccesso di offerta non è un problema circoscritto al solo settore residenziale.

Of: Mi faccia un esempio…
Dondi: In molte realtà si è fatta la scommessa che il mercato terziario, anche sulla scorta dell’introduzione dell’alta velocità, potesse improvvisamente avere un’attrazione sovralocale. E’ il caso di alcuni capoluoghi della Lombardia, del Veneto o di Bologna, che grazie ai collegamenti veloci resi possibili dai treni, si credeva avrebbe potuto scalfire la centralità di Milano, intercettando una parte della domanda internazionale. In realtà le cose sono andate diversamente. Milano ha mantenuto, seppure appannata, la sua leadership e la scommessa dei territori alla base della proliferazione edilizia è stata persa, con ricadute negative tutt’altro che metabolizzate.

Of: Ma se non si può più costruire che fine fa l’edilizia?
Dondi: Si trasforma. Perché se non è più opportuno puntare sul nuovo vuol dire che bisogna pensare al “vecchio”. E quindi riqualificare.

Of: Intende ristrutturare?
Dondi: In un’accezione ampia del termine. E non parlo solamente di immobili ad uso residenziale. Ci sono complessi terziari e intere aree industriali e commerciali che andrebbero ripensate e rifunzionalizzate.

---- Of: In che modo?
Dondi: Coinvolgendo pubblico e privato in un disegno che vada oltre le micro-ristrutturazioni incentivante, che rimangono un importante strumento di ammodernamento del patrimonio immobiliare ma che vanno al più presto contestualizzate in un quadro strategico più ampio. Non è il singolo, l’imprenditore, o l’impresa edilizia a doversene occupare.

Of: E chi allora?
Dondi: Le amministrazioni comunali. Sono in gioco gli interessi di intere città, e non si tratta solo di riavviare un mercato che sta soffrendo di una grave crisi. È chiaro, infatti, che per riqualificare bisogna avere un disegno strategico, porre il fulcro dell’attenzione sul territorio e ripartire da lì. E deve esserci necessariamente una strategia dell’ente locale, occorre pensare la città in maniera unitaria e non come somma di micro pezzi.

Of: Quindi andranno ridisegnate magari aree industriali da adibire al residenziale?
Dondi: Non necessariamente. Vanno individuate vocazioni e centralità e in funzione di quelle ripensati i contenitori urbani.

Of: E questa riqualificazione che effetto avrebbe sull’economia italiana?
Dondi: L’effetto è legato alle possibilità di assorbimento e alle dimensioni del mercato, la riqualificazione è una modalità per predisporre l’offerta, certamente più costosa rispetto alla costruzione ex novo, ma senz’altro più opportuna.

Of: Il governo sta preparando il nuovo pacchetto di norme sblocca-Italia che dovrebbe contenere nuove agevolazioni per la ristrutturazione. Come la vede?
Dondi: Il rinnovo degli incentivi per la riqualificazione e l’efficientamento sarà previsto nella Legge di stabilità, mentre quelli per gli investimenti immobiliari contenuti nello decreto sblocca-Italia sono subordinati all’individuazione delle coperture. Se anche dovessero superare il vaglio dei tecnici, non dobbiamo aspettarci eccessivi stimoli, non unicamente a causa dell’esiguità dell’incentivazione. Se attendiamo decreti salvifici corriamo il rischio di aspettarci una ripresa destinata a non materializzarsi.

Of: La crisi del mercato immobiliare però ha provocato anche un’altra conseguenza: il mattone non è più usato a scopo di investimento.
Dondi: È in parte vero ed è un fenomeno ciclico, non si tratta di una novità assoluta. Tra il 1992 e il 1998 c’è stata l’ultima grave crisi e anche in quell’occasione il mattone era stato temporaneamente accantonato. Il mattone come bene rifugio fa più parte dell’aneddotica che dell’esperienza degli ultimi 20 anni.

---- Of: Si potrebbe dire però che questa situazione ha permesso ad altri di avvantaggiarsi. Penso per esempio ai livelli record di raccolta nel risparmio gestito…
Dondi: In un certo senso effettivamente è così, ci sono impieghi che hanno beneficiato del modesto appeal del mattone negli ultimi anni. In queste dinamiche, come abbiamo detto, un ruolo non trascurabile è da attribuire alle incombenze fiscali che gravano su coloro che acquistano a scopo di investimento.

Of: Le stesse difficoltà si registrano anche nel settore corporate, commerciale e industriale?
Dondi: Qui gli investimenti sono nettamente al di sotto dei livelli per crisi, anche se in questo caso il ruolo della componente fiscale nell’orientamento delle dinamiche è decisamente inferiore. Prima della crisi il volume annuo raggiungeva 8,5-9 miliardi, ora ci attestiamo abbondantemente sotto i 4, a fronte degli oltre 150 miliardi investiti a livello europeo.

Of: Cosa dobbiamo quindi aspettarci per i mesi a venire?
Dondi: La ripresa nel 2014 è stata fin qui davvero modesta. I piccoli segnali di miglioramento sono stati attenuati dal progressivo deteriorarsi del quadro economico. La prospettiva del settore è inevitabilmente legata dalla dinamica economica generale. Dipenderà dalle disponibilità di spesa delle famiglie e dalla loro capacità di indebitamento, dalle scelte delle banche e dall’adeguamento dei prezzi.

Of: Perciò bisogna aspettare prima la ripresa dell’economia…
Dondi: E avere pazienza. L’uscita dalla nuova recessione favorirà la stabilizzazione del mercato immobiliare. Ci vorranno ancora alcuni anni prima di tornare ad un segno positivo sul fronte dei prezzi. E’ ancora presto per decretare la fine della crisi nel mercato immobiliare.

Of: Insomma, deve fare il suo decorso…
Dondi: Sì, si può anche vederla in questo modo. E purtroppo, al momento, non ne conosciamo la lunghezza.


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