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Immobiliare a Milano/ Ecco i quartieri in cui comprare, vend... OF OSSERVATORIO FINANZIARIO

SOMMARIO

Non troppo lontani dal centro, i quartieri di Milano sono sempre più dinamici. Ci sono quelli vicini alle università che attraggono studenti e giovani coppie. Quelli in zona fiera che sono richiesti da chi lavorerà nei padiglioni dell’Expo. E quelli vicini alle nuove fermate della metropolitana che potrebbero aumentare i prezzi medi. Ecco qual è la zona di Milano migliore per comprare casa. E dove si può investire per guadagnare di più

Immobiliare a Milano/ Ecco i quartieri in cui comprare, vendere, investire

Qual’è la zona migliore di Milano per acquistare casa? In quale via e in quale quartiere si possono fare gli affari migliori se si cerca un appartamento da mettere a reddito, affittandolo magari a studenti fuori sede? E quanto si guadagna se proprio si deve vendere? La zona che si sviluppa a ridosso del centro di Milano è sempre più dinamica. Ecco, quartiere per quartiere, come sta andando il mercato nel 2014, secondo i dati forniti da Tecnocasa e Gabetti. E le criticità, o gli aspetti positivi, delle diverse zone, visualizzabili sulla mappa interattiva.

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BOVISA-SEMPIONE
Tra le aree più dinamiche di Milano vi è la zona che si estende dal Parco Sempione e arriva fino a Bovisa. I quartieri che si collocano a ridosso di Corso Sempione e di Piazza Firenze, infatti, in questi primi sei mesi dell’anno sono stati molto richiesti. E anche se, in tutta la zona, considerandola nel suo complesso, si possono trovare occasioni che, in media, comportano una spesa di 1.900 euro al metro quadro, tuttavia riscuote l’interesse maggiore l’area limitrofa al Parco Sempione. Qui la domanda, nel primo semestre del 2014, è incrementata, mentre i prezzi, soprattutto per chi ricerca un appartamento economico o da ristrutturare, sono in calo rispetto all’anno scorso e variano dai 3.800 ai 4.000 euro al metro quadro. Anche se continuano a mantenersi sui 5.000 euro per il nuovo.

Chi cerca casa nelle vicinanze di CityLife, il progetto di riqualificazione dello storico quartiere Fiera, che si sviluppa dalle parti di via Alcuino può trovare appartamenti costruiti negli anni Cinquanta, ancora da ristrutturare, al costo di 3.000-3.200 euro al mq. Mentre se si prosegue lungo Viale Certosa, spostandosi verso la zona più periferica della città, gettonata soprattutto da single e giovani coppie a caccia di bilocali in contesti di edilizia civile, i prezzi scendono tra i 2.000 e i 2.600 euro al mq.

FIERA-SAN SIRO
Sono i quartieri che si sviluppano intorno allo stadio ad essere interessati dalle maggiori trasformazioni. I lavori per la costruzione della nuova linea della metropolitana sono in corso. E i collegamenti più veloci con le altre parti della città potrebbero, dicono gli addetti ai lavori, portare ad un incremento della domanda. Per il momento, però, i benefici non sono ancora evidenti. Il nuovo, se è in classe signorile, richiede un costo di 5.000 euro al mq. Che scende a 4.000 se si tratta di un appartamento in buono stato e crolla a 3.200 euro se sono ancora da attuare i lavori di manutenzione.

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È necessario sborsare un prezzo più alto dalle parti della Fiera, soprattutto nelle vicinanze di via Monterosa. Ricercata soprattutto da chi sarà impiegato nei padiglioni dell’Expo, e cerca un collegamento veloce con la zona. Se si volesse mettere a reddito un appartamento di piccole dimensioni, come un bilocale per esempio, si potrebbe contare su canoni di locazione intorno agli 800 euro al mese, per una domanda sempre crescente, soprattutto negli ultimi mesi dell’anno. Mentre le quotazioni di chi acquista in questa zona viaggiano su una media di 4.500-5.500 euro al mq.

LODI-CORSICA
La macro-area che si estende a ridosso dell’aeroporto di Linate, e che va da Corso Lodi a Viale Corsica, è quella che ha subito, nel corso dell’ultimo anno, le contrazioni di prezzo maggiori (pari al -6,7% secondo Tecnocasa), nonostante i lavori alla metropolitana. La disponibilità di spesa si riduce, e generalmente non supera i 200.000 euro per un trilocale. Mentre i tempi di vendita si allungano soprattutto a causa della difficoltà a ottenere l’erogazione del mutuo. Gli immobili disponibili, però, sono molto variabili. Si va dalle case di edilizia popolare costruite negli anni Sessanta dalle parti di via Forlanini, con un prezzo che non supera i 2.000-2.500 euro al metro quadro, agli stabili dello stesso periodo di via Cadore. Qui il prezzo sale a circa 5.100 euro se l’appartamento è nuovo o da poco ristrutturato. E si arriva a un massimo di 3.700 euro se si opta per una soluzione posta in un contesto signorile ma ancora da ristrutturare.

Così, per esempio, tra gli annunci di vendita pubblicati dalla filiale di Tecnocasa che si occupa della zona, è possibile trovare un trilocale di 85 metri quadrati, da poco ristrutturato, con solaio e terrazza privata a 335.000 euro. La spesa aumenta, invece, se ci sposta dalle parti di Via Tito Livio. Qui per un trilocale di 120 mq, proposto da Immobiliare.it, infatti, servono 410.000 euro.

STAZIONE CENTRALE-GIOIA-FULVIO TESTI
Lo spicchio di Milano che parte dalla Stazione Centrale, attraversa Gioia e arriva in via Fulvio Testi richiede in media una spesa di 2.750 euro al mq per una soluzione in buone condizioni. Le vie che si sviluppano nelle immediate vicinanze della stazione sono gettonate soprattutto da studenti e pendolari fuori sede, che privilegiano soluzioni in affitto di appartamenti di piccole dimensioni. Anche se, chi cerca una casa da acquistare, deve sborsare, nelle immediate vicinanze una somma che in media si assesta sui 3.500 euro al mq. Verso Gioia i prezzi sul nuovo partono da un massimo di 4.000 euro al mq per i palazzi di classe signorile nuovi o da poco ristrutturati, e arrivano a 3.500 euro al mq se l’appartamento è usato ma comunque abitale.

Dalle parti di Corso Buenos Aires è necessario sborsare dai 5.000 ai 4.500 euro. Mentre se ci si sposta verso Loreto il prezzo sul nuovo scende a 4.300 euro al mq. Più cara, invece, la zona di Repubblica e quella che si sviluppa a ridosso di Viale Abruzzi, dove si raggiungono quotazioni fino a un massimo di 5.900-6.000 euro al mq, se si opta per palazzi d’epoca, signorili o degli anni Settanta, ma si privilegiano i piani alti, e appartamenti completamente ristrutturati.
Per un trilocale al terzo piano, in un palazzo d’epoca, infatti, in zona si possono spendere anche 430.000 euro.

---- CITTA’ STUDI-INDIPENDENZA
Ha uno sviluppo a sé stante la macroarea che si estende dalle parte della città studi, dove la vicinanza alle principali università milanesi, tra le quali il Politecnico di Milano, ha portato a un incremento della domanda soprattutto da parte di studenti e giovani coppie. Qui, le quotazioni, variano tra i 3.000 e i 3.500 euro al mq, anche se gli affitti, soprattutto di appartamenti di piccole dimensioni, continuano ad essere privilegiati, con canoni intorno agli 850 euro per un bilocale.

Chi cerca casa da comprare, anche a scopo di investimento, punta su soluzioni di piccole dimensioni. Spulciando tra le offerte presenti sul motore di ricerca online Immobiliare.it è possibile per esempio trovare un bilocale di 80 mq in via Lomellina al costo di 225.ooo euro. mentre, in via Valvassoni, a due passi dal polo universitario, servono 130.000 euro per un bilocale di 45 mq, già arredato, da destinare agli studenti.

I prezzi, invece, aumentano se ci si sposta verso Indipendenza, più vicino al centro della città, dalle parti di via Kramer e viale Piave, dove al massimo si può arrivare ad una spesa compresa tra i 6.500 e i 6.800 euro per case nuove o recentemente ristrutturate.

NAVIGLI - FAMAGOSTA
La vicinanza di IULM e Bocconi ha portato ad un incremento della domanda anche nella zona che va da Corso San Gottardo a Viale Tibaldi e Porta Ticinese. Gli studenti e le loro famiglie ricercano prevalentemente appartamenti di piccole dimensioni, dai monolocali ai bilocali, in buono stato e già abitabili. Meglio se ben collegati con l’ateneo. Mentre anche chi vuole investire approfitta della vicinanza con le università per mettere in affitto appartamenti con le stesse caratteristiche. Rispetto alla zona di Città Studi, però, i prezzi dalle parti della Bocconi sono più elevati. Per un palazzo signorile e ristrutturato servono circa 5.300 euro al mq, che diventano in media 4.500 euro al mq per l’usato.

Si può invece risparmiare qualcosa di più spostandosi verso l’esterno della città, in via Cermenate, dove le quotazioni diminuiscono fino a 3.000 euro al mq per un immobile con le stesse caratteristiche.

VERCELLI-LORENTEGGIO
Partendo da Corso Vercelli e dirigendosi verso la periferia fino a via Lorenteggio si possono trovare soluzioni di costo medio, deprezzate del 2,5% rispetto al primo semestre del 2013. In questa fascia della città, non lontana dal centro, infatti, i prezzi variano tra i 3.000 e i 4.000 euro al mq. Anche se, dalle parti di via Solari, i prezzi salgono per il signorile in buono stato fino a 4.700 euro al mq con punte che sfiorano anche i 5.500 euro

Prezzi al metro quadro per la periferia di Milano

SIGNORILE
MILANO-PERIFERIA Nuovo ristrutturato Usato buono stato Usato da ristrutturare
Certosa Nd 2.600 2.200
Affori Nd 2.900 2.300
Maciachini Nd 3.200 2.600
Niguarda Nd 3.000 2.800
Marche - carbonari 3.000 2.600 2.200
Monza - Gorla - Precotto 3.300 2.500 2.300
Loreto - Venini - Caiazzo 3.400 3.200 3.000
Loreto - Pasteur - Turro 3.100 2.900 2.500
Feltre 3.000 2.500 2.000
Udine 3.800 3.200 2.600
Cimiano - Crescenzago 2.800 2.200 1.700
Lambrate - Ortica 2.800 2.300 1.800
Citta' Studi - Lambrate 4.000 3.500 3.000
Corvetto 2.700 2.200 1.800
Ripamonti 3.300 2.800 2.500
Meda 3.300 2.900 2.400
Lodovico il Moro - San Cristoforo 3.100 2.700 2.300
Alzaia Naviglio Pavese - chiesa rossa 3.300 2.900 2.400
Famagosta 3.100 2.700 2.200
Abbiategrasso - Chiesa Rossa 3.000 2.700 2.200
Lorenteggio - Tolstoj 3.850 3.250 2.900
Rembrandt 3.900 3.200 2.700
Fonte: Ufficio Studi Gabetti


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