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Immobiliare Roma/ Dove comprare, investire, affittare nel 20... OF OSSERVATORIO FINANZIARIO

SOMMARIO

A due passi dal centro della città, ma in una posizione meno privilegiata, chi ha disponibilità di capitali ed è alla ricerca di occasioni può concludere buoni affari. Ma dipende dai quartieri. C’è quello ideale per le famiglie. Quello con prezzi abbordabili per chi cerca di avviare un bed&breakfast. E quello per chi investe e mette a reddito la sua casa affittandola agli studenti. Ecco una guida agli acquisti, zona per zona, per i prossimi mesi

Immobiliare Roma/ Dove comprare, investire, affittare nel 2015

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Come scegliere il quartiere giusto in cui acquistare casa? E dove comprare se si cerca di mettere a reddito un appartamento guadagnando dall’affitto il più possibile? Dipende da tanti fattori. Dalla vicinanza a scuole, Università, ospedali e parchi pubblici. Dall’appeal delle zone prescelte. E dalla possibilità di raggiungere il centro in poco tempo sfruttando i mezzi pubblici. Chi non può sperare di trovare casa nel centro della Capitale, o non ha interesse a farlo, può orientarsi sui quartieri semi-centrali. Quelli che dal centro si irradiano verso la periferia.

Of-Osservatorio finanziario ha analizzato i costi al metro quadro dei 6 “spicchi” che compongono l’area più esterna di Roma con l’aiuto degli Uffici Studi di Tecnocasa e Gabetti. Per ognuno ha poi analizzato i pro e i contro, mettendone in mostra le peculiarità anche con l’aiuto di una mappa interattiva. Ecco quale quartiere rende di più. Qual è il più adatto per le famiglie. E in quale zona studenti e lavoratori dovrebbero orientarsi.

POLICLINICO-PIETRALATA
Lo spicchio di Roma che si estende dalla fermata Policlinico della metropolitana e arriva fino al quartiere Pietralata è uno dei più dinamici di tutta la città. La vicinanza con l’Università la Sapienza, infatti, porta ogni anno un incremento della domanda non solo da parte di genitori che cercano una sistemazione comoda e abbordabile per i figli studenti, ma anche da parte di investitori che pensano di acquistare soluzioni di metrature ridotte da affittare poi agli universitari fuori sede.

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I prezzi medi al metro quadro di tutta la macroarea si aggirano intorno ai 3.500 euro. Anche se è possibile trovare fasce di prezzo molto differenti tra loro, a seconda del quartiere in cui si preferisce trovare casa. La zona che sorge immediatamente a ridosso della Tiburtina, tra via Facchinetti e via Crispolti, per esempio, è una delle più gettonate. Non solo perché ben collegata con il resto della città e con il centro, dal quale non dista di molto, ma anche perché chi è alla ricerca di soluzioni più economiche può trovare appartamenti da circa 3.000 euro al mq. Mentre per gli studenti è possibile affittare appartamenti di piccole dimensioni a circa 700 euro al mese.

Più vicino al centro, e al Policlinico Umberto Primo, invece, i costi salgono. Dalle Parti di Villa Massimo e Via Torlonia, vicine alla Nomentana, per esempio, gli immobili di prestigio richiedono una spesa che si aggira anche intorno ai 7.500 al mq. Ma la spesa scende di circa 1.500 al mq se ci si accontenta di un appartamento ancora da ristrutturare. Mentre sono tra le più richieste le soluzioni vicine a Piazza Galeno, che raggiungono un costo che si aggira intorno ai 7.200 euro.

---- CASSIA-TORREVECCHIA
Dal lato opposto della città, lo spicchio di Roma che parte da Via Torrevecchia e giunge in Via Cassia è quello che se la sta passando peggio. I prezzi delle case in quest’area sono in continua discesa, con un calo che nel primo semestre del 2014 è risultato pari al -3,3%. In questa zona, nella parte più vicina a Via Torrevecchia, per esempio, gli immobili in buono stato di classe signorile richiedono un costo di circa 3.200 euro al metro quadro. Ma la spesa scende anche a 2.500 euro se si opta per soluzioni più economiche e di classe popolare.

La domanda, soprattutto nella parte più vicina al centro della città, è sostenuta prevalentemente da chi lavora nelle vicine sedi del Policlinico Gemelli e della Rai. Mentre è dalle parti di Via della Camilluccia, immediatamente a ridosso della riserva naturale di Monte Mario, che si concentrano le soluzioni più esclusive. Per comprare casa da queste parti, infatti, bisogna partire da un esborso medio di 5.000 euro al mq. Mentre pochi passi più in là, dirigendosi verso l’esterno, in via Cortina d’Ampezzo la quotazione più alta è di circa 4.200 euro al mq per un appartamento usato in buone condizioni.

La zona più esterna che sorge a ridosso della storica via Cassia, una delle più importanti vie consolari della Roma antica, creata per congiungere la città con Florentia (la vecchia Firenze), è quella di gran lunga più economica. Qui, infatti, bastano 2.500 euro al mq per acquistare un appartamento usato di media categoria, non ristrutturato di recente, ma comunque in buono stato.

VILLA ADA-MONTESACRO
Partendo da Villa Ada e procedendo verso la periferia fino al cuore della zona conosciuta come Monte Sacro, invece, si possono trovare abitazioni che costano in media 3.600 euro al mq. In questa macroarea i prezzi nel corso del primo semestre del 2014 si sono ridotti di un ulteriore 3,1% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Anche se alcuni quartieri hanno retto meglio all’onda lunga della crisi. In particolare, è dalle parti di Città Giardino che si possono trovare le soluzioni migliori. Il quartiere, nato nel 1924 come prototipo emulatore della tipica “garden city” d’oltremanica, in origine doveva essere costituito da villini immersi nel verde. Rimpiazzati, poi, trent’anni più tardi, da unità residenziali intensive.

SAN GIOVANNI-ROMA EST
Lo spicchio est della città, che si sviluppa partendo dal quartiere Tuscolano e arriva fino alla zona dove sorge Cinecittà, è caratterizzato da una ripresa della domanda, soprattutto da parte di famiglie a medio reddito. In questa zona, infatti, fa notare Tecnocasa, nel corso del 2014 è aumentata la concessione di credito da parte degli istituti bancari, consentendo quindi una ripresa degli acquisti, anche a fronte di una riduzione dei prezzi che, nel solo primo semestre dell’anno, sono diminuiti dell’1,9% rispetto allo stesso periodo del 2013.
I prezzi al metro quadro, nell’area più economica, costituita per lo più da condomini di classe popolare e da ex stabili Ina Casa, oscillano tra i 2.800 e i 3.000 euro. Mentre per le realizzazioni più recenti realizzate in regime di edilizia convenzionata, hanno valori che arrivano anche a sfiorare i 3.500 euro.

Tra le aree del quartiere che se la stanno passando meglio vi è quella che si sviluppa dalle parti di Torre Maura, posta a breve distanza dall’Università degli Studi di Roma Tor Vergata, e ben servita dalla linea ferroviaria che porta in centro. Anche se, gli addetti ai lavori, scommettono in un ulteriore rilancio di tutta l’area quando verrà ufficialmente inaugurata la nuova metropolitana.
---- Ma è comunque il quartiere che sorge ridosso di Cinecittà ad essere maggiormente apprezzato. In via Elio Seiano, per esempio, a soli 10 minuti di strada a piedi da Cinecittà, è possibile trovare un quadrilocale posto in un condominio signorile e con servizio di portineria incluso, a 610.000 euro su Gabetti.it. L’appartamento, che dista pochi metri dal parco degli acquedotti, inoltre, ha due bagni, grandi balconi, e un cortile completamente ristrutturato.

ROMA SUD
La periferia sud di Roma, che si estende dal quartiere della Garbatella al lido di Ostia passando per la zona Eur, nei primi sei mesi del 2014 ha risentito di un calo delle quotazioni immobiliari che si è assestato intorno al -2,6%. In particolare, nel nucleo storico della Garbatella, edificato a partire dai primi anni ’20 e costituito per lo più da villini e palazzine di non più di tre piani, per una soluzione ristrutturata servono circa 4.700 euro al mq.

In zona Eur, il quartiere progettato negli anni Trenta in previsione di un'Esposizione Universale mai svoltasi, il costo medio al metro quadro non supera i 4.500 euro per il signorile in buono stato. Nella cintura si passa a 3.500 euro al mq. E dalle parti di via Fossa del Torrino, che si sviluppa a breve distanza dalla storica via Ostiense, costruita in epoca arcaica per collegare il centro della città al lido di Ostia, servono 3.500 euro per un appartamento posto in un immobile di classe signorile, purché in buono stato. Mentre chi sceglie di acquistare un appartamento da ristrutturare avrà una spesa di poco più contenuta e che si aggira intorno ai 3.000 euro.

Serve molto meno capitale, infine, per comprare una casa vicino al mare, dalle parti del lido di Ostia. Qui, infatti, i prezzi medi, stabili rispetto al 2013, sono fermi a un valore medio al metro quadro che arriva al massimo ai 2.000 euro. Nella zona del centro gli appartamenti nuovi o recentemente ristrutturati hanno un costo che si alza a 3.000 euro circa al metro quadro. Mentre per chi ricerca soluzioni top in una delle strade più signorili della zona, in via Mar Rosso ha la possibilità di acquistare un appartamento di 110 mq con posto auto a circa 240-250.000 euro.

MONTEVERDE-AURELIO
La porzione di Roma che si sviluppa da Via Monte Verde, nel quartiere Gianicolese, e prosegue verso l’esterno alle spalle di Villa Doria Pamphilj, uno dei parchi più ampi e importanti della città caratterizzato da 184 ettari di estensione, è una delle più dinamiche della città. Non solo perché i prezzi al metro quadro medi si sono ridotti dell’1,6% nel corso del primo semestre dell’anno. Ma anche perché i quartieri compresi in questo spicchio di città sono particolarmente ricercati non solo da chi cerca una casa da abitare, ma anche da chi pensa a investire. Gli appartamenti, quindi, si trasformano in case vacanza, in bed&breakfast o in affittacamere. Per un costo al metro quadro medio che, dalle parti di Via Gregorio VII si assesta sui 4.600 euro per un appartamento nuovo o ristrutturato posto in un immobile di classe signorile. Mentre servono anche 5.500 euro al mq per una soluzione simile dalle parti del parco di Villa Doria Pamphilj.

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