Guida alla banca 2015/Ritorneranno i mutui? E a quali condizioni?

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Per 6 anni il mercato è stato quasi inesistente. Zero virgola qualcosa mutui concessi. Compravendite al palo (soprattutto per giovani e precari). Studi notarili in cassa integrazione (c’è chi a Milano è passato dal concludere circa 4.000 atti di acquisto di immobili nel 2006, ad averne portati a termine non più di 400 a fine 2014). Cosa accadrà nel 2015? L’ABI parla di un ritorno del credito. E intanto le banche hanno ricominciato a fare un po’ di promozione a riguardo, con spread in offerta e maxi-cartelloni pubblicitari nei centri nevralgici delle principali città.

Ma la realtà è un’altra. L'aumento dei mutui erogati difficilmente riguarda i finanziamenti per l'acquisto della prima casa. E, ancora più raramente, coinvolge quelle particolari categorie di potenziali clienti, i giovani, che oggi, come qualche anno fa, continuano a non avere la possibilità di ottenere un finanziamento. A meno che non sottoscrivano la polizza assicurativa a protezione del prestito, di norma non obbligatoria ma che in alcuni casi viene spacciata come tale. E a patto che coinvolgano genitori e parenti che garantiscano per loro.

Il fatto è che la crisi economica che sta imperversando dal 2008 ha trasformato il mercato del credito. E lo ha fatto in modo così radicale da portare buona parte degli esperti del settore a condividere la convinzione che, ormai, difficilmente si potrà tornare indietro. Per dirla in parole più semplici: addio al mutuo al 100% che, fino agli inizi del 2008 permetteva anche di richiedere liquidità aggiuntiva per finanziare l’acquisto dei mobili.

I nuovi mutui che hanno iniziato a comparire già nel corso dell’anno, e che sicuramente continueranno a rimanere attivi anche per quello appena iniziato, infatti, si rivolgono per lo più a chi un po’ di soldi da parte li ha. Per accedere alle promozioni che scontano lo spread (vale a dire la percentuale di guadagno della banca), infatti, è necessario avere una buona dose di capitali da utilizzare come anticipo, accettando quindi di farsi finanziare una percentuale inferiore del valore della casa. In pratica: se che, se ci si mette buona parte del costo in contanti (alcune banche ne richiedono anche la metà) si può essere premiati con una riduzione dello spread.

C’è chi come Intesa Sanpaolo, per esempio, garantisce uno spread dell’1,85% a chi richiede solo il 50% del valore dell’immobile. UniCredit arriva ad un massimo dell’1,75% per la stessa percentuale. Credem per i primi 6 mesi non prevede il pagamento degli interessi mentre successivamente applica uno spread dell'1,85% a chi richiede solo metà valore della casa e si impegna a restituire l’intera somma in non più di 20 anni. Carige, invece, offre l’1,90% purché il rimborso avvenga in non più di 15 anni.

L’andamento degli spread, per i mesi a venire, sarà orientato dall’evoluzione dei tassi di interesse. Quei parametri (Euribor, Bce ed Irs), cioè, che vengono utilizzati per determinare il tasso annuo nominale di ogni finanziamento. Attualmente sono al loro minimo storico. Ma dai mercati non arrivano notizie in merito a possibili significativi rialzi per il 2015. Anche se resta da sottolineare che, quando i tassi sono prossimi allo zero, è chiaro che prima o poi torneranno ad alzarsi.

Ma se il finanziamento per l’acquisto della prima casa diventa più selettivo, e arriva ad escludere di fatto buona parte della domanda, maggior fortuna stanno avendo quei particolari mutui che si possono definire finanziari. Quelli, cioè, che concedono liquidità a chi ha immobili che non riesce a vendere. In questo caso, infatti, la banca pone un’ipoteca sulla casa, che diventa di fatto la fonte della garanzia, mentre al cliente vengono rilasciati i soldi di cui ha bisogno per affrontare le spese quotidiane.

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