2015. Il futuro dei tassi di interesse (dei mutui e dei prestiti)

Cosa succederà ai tassi di interesse? Nel 2015 torneranno ad alzarsi? O la politica “spinta” della BCE guidata da Mario Draghi permetterà il mantenimento della situazione attuale? La domanda, più che lecita, vale oro. Soprattutto di questi tempi. Con il ricordo ancora fresco dei maxi rialzi avvenuti nel 2008 (del tutto inaspettatamente), che hanno messo in ginocchio buona parte dei mutuatari che, qualche anno prima, avevano optato per il rimborso a tasso variabile. Ma la questione, un po’ più complessa, apre altri due interrogativi. Perché i parametri di riferimento, che sono ai loro minimi da parecchi mesi ormai, influenzano non solo i mutui per l’acquisto della casa. Ma servono anche per determinare il tasso di interesse di finanziamenti e prestiti personali. Oltre che i rendimenti di buona parte dei prodotti di risparmio e investimento. Provocando conseguenze a livello macro, non solo sui risparmi delle famiglie, dei mutuatari, degli investitori, ma anche sull’economia in generale e sul comparto immobiliare in particolare.

Quale mutuo scegliere quindi? Meglio il fisso, più caro, ma con rate che restano invariate per tutta la durata del piano di ammortamento, o il variabile che permette di sfruttare la situazione di tassi ai minimi per rimborsare più capitale già dall’inizio, risparmiando una consistente quota di interessi? E ancora, il 2015 sarà un buon momento per acquistare casa, nonostante il ribasso dei prezzi? E come reagiranno gli investitori, nostrani e internazionali? Il mattone tornerà a rialzarsi? E l’economia ne beneficerà?

È difficile fare previsioni accurate. Soprattutto dopo il grande flop del 2008, quando la crisi economica esplose a livello internazionale cogliendo tutti di sorpresa, economisti compresi. Ma su una cosa tutti gli esperti del settore si dicono d’accordo: se i tassi sono ai livelli più bassi di sempre è chiaro che prima o poi dovranno tornare a salire. È un dato di fatto. Sono le leggi stesse della finanza che non lasciano dubbi a riguardo. Resta solo da stabilire quando questo accadrà. E come.

Of-Osservatorio finanziario riporta alcuni scenari previsionali per i prossimi mesi, sulla base delle opinioni del Servizio Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo contenute nella "nota mensile sul mercato immobiliare. Ecco che fine faranno i tassi. Per quanto tempo ancora si potrà sfruttare la situazione odierna per sottoscrivere un finanziamento a condizioni vantaggiose. E cosa accadrà, a livello più generale, all’economia italiana e al mercato immobiliare.

---- I tassi di mutui e finanziamenti nel 2015
Per capire cosa ci si dovrà aspettare nei prossimi mesi bisogna prima di tutto fare un passo indietro e tornare al 22 gennaio scorso quando la Bce di Mario Draghi ha lanciato una misura di intervento straordinaria (non per niente è stata definita “bazooka”) volta all’acquisto di titoli di stato. Il Quantitative easing presentato alla fine del mese scorso, infatti, vale oltre mille miliardi di euro, che la Banca centrale europea si impegna ad acquistare sotto forma di titoli di Stato e privati per un valore di circa 60 miliardi di euro al mese, dal prossimo marzo e fino a settembre 2016. Con l’obiettivo di ridurre non solo il costo del debito dei Paesi membri, ma anche di immettere liquidità sui mercati. Riducendo, contemporaneamente, il costo del denaro.

Da qui deriva la prima buona notizia. Perché i tassi bassi dei titoli pubblici incidono in modo diretto anche sui parametri di riferimento a cui sono agganciati mutui e finanziamenti. Comportando, spiegava il Servizio Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo ancora una settimana prima dell’attuazione della manovra, un’ulteriore pressione al ribasso sui tassi monetari. Con un conseguente alleggerimento delle rate mensili per chi ha scelto l’ammortamento a tasso variabile. L’Euribor, il parametro che sommato allo spread (la percentuale di guadagno della banca) contribuisce a determinare il tasso finito di un finanziamento variabile, infatti, ha raggiunto nuovi minimi storici che oscillano di poco intorno allo zero virgola qualcosa (nella sua versione a 1 mese è allo zero tondo). E dovrebbe, dicono gli analisti, mantenere lo stesso andamento anche a per i mesi a venire. Questo significa che chi ha un finanziamento variabile attivo, o ha in mente di sottoscriverne uno, potrà sfruttare ancora per un certo periodo di tempo la condizione di tassi favorevole. Iniziando, già da subito, a rimborsare una quota di capitale più consistente.

Le banche, dal canto loro, sono intervenute con varie offerte dedicate, la maggior parte delle quali prevede spread scontati a chi privilegia proprio un ammortamento a tasso variabile. Si tratta per lo più di promozioni a tempo determinato, con spread che si aggirano in media intorno al 2%. Anche se c’è chi come Intesa Sanpaolo, tra le ultime per esempio, garantisce un costo dell’1,65%, mentre UniCredit arriva al massimo all’1,75%. E tutte hanno una caratteristica comune: possono essere sottoscritte da chi ha la possibilità di versare almeno il 50% del valore della casa in contanti, e accetta di non indebitarsi per periodi di tempo troppo lunghi che, di norma, sforano la soglia massima dei 20 anni.

Anche il tasso fisso, però, in questo periodo potrebbe risultare conveniente. Soprattutto per chi ha la necessità di avere una rata certa, predefinita, che non cambia nel corso del tempo. E che opta per un indebitamento a lungo termine (superiore ai 10 anni). Il parametro utilizzato per calcolare il tasso annuo nominale di questi finanziamenti (Eurirs), infatti, dice l’ufficio studi di Intesa Sanpaolo, sta a sua volta facendo registrare valori molto bassi. E il primo calo registrato a qualche giorno di distanza dall’annuncio fatto dalla Bce del possibile intervento sull’acquisto massiccio di titoli di stato lascia prevedere che, anche per i prossimi mesi, la situazione dovrebbe mantenersi più o meno stabile.

Le influenze sul mercato immobiliare
I tassi di interesse ai minimi, però, non spingeranno in avanti un mercato residenziale ancora provato da lunghi anni di crisi economica. Gli esperti del settore più ottimisti prevedono infatti 12 mesi di stagnazione. Gli scettici, invece, prospettano scenari più drammatici, ancora caratterizzati da una profonda crisi. Vale a dire: anche se l’offerta di mutui riparte, dopo il tracollo che ha caratterizzato gli anni più bui della crisi, è ancora presto per sperare in una ripresa definitiva delle vendite (e in un rialzo dei prezzi).

---- Ma c’è comunque un aspetto positivo. Perché la decisione della Bce porta con sé, potenzialmente, anche un’altra buona notizia. “Il basso livello dei tassi di interesse nell'area EMEA (Europa, Medio Oriente e Africa, ndr) ha accresciuto l'attrattiva per gli immobili della regione presso gli investitori e il capitale internazionale in ingresso nella zona si è incrementato notevolmente”, spiega infatti il Servizio Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo, “i player europei, in particolare, dimostrano di essere molto competitivi in mercati chiave e nel corso del 2015 hanno intenzione di espandersi sia nei paesi d'origine che oltre confine”.

Anche i dati di un’indagine condotta da Colliers International, la compagnia di real estate attiva a livello internazionale, confermano lo stesso trend. I risultati, tutti riportati nel bollettino mensile sull’andamento del mercato immobiliare e dei finanziamenti del Servizio Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo, infatti, parlano chiaro: oltre i tre quarti degli investitori presenti nell’area si dicono intenzionati ad incrementare il volume degli investimenti immobiliari nel corso del 2015. Un trend già iniziato sul finire dello scorso anno: nel solo terzo trimestre, infatti, gli investimenti complessivi hanno raggiunto un volume, in tutta Europa, comprendendo anche Medio Oriente e Africa, di circa 128 miliardi di euro, per una crescita del 5% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

La città che attira il maggiore interesse, oltre al maggior numero di capitali provenienti dall’investimento immobiliare, è Londra. Seguita da Monaco di Baviera, Francoforte, Parigi e Madrid. Anche se, dicono gli analisti, la situazione di tassi favorevoli porterà a un incremento anche dell’interesse verso il mercato italiano, soprattutto da parte dei retailer internazionali.

La maggiore spinta, però, deriva dal settore commerciale, cioè uffici, retail, logistica e hotel, che cresce ad una velocità diversa dal residenziale e continuerà a mantenerla anche per tutto il 2015. Roma, per esempio, sarà la meta più ambita. Soprattutto da chi ricerca negozi e attività commerciali a pochi passi dalle meraviglie storiche della città, da mettere a reddito sfruttando i milioni di turisti che ogni anno affollano le vie principali del centro.

Le zone più ambite dai marchi di largo consumo, si legge ancora nella nota mensile sul mercato immobiliare di Intesa Sanpaolo sono quelle che sorgono immediatamente a ridosso di Piazza di Spagna e Piazza del Popolo. Mentre i marchi più alla moda si orienteranno per lo più verso le vie del lusso che si sviluppano nei pressi di Via Condotti e via del Babuino. Che ogni anno, soprattutto per chi sceglie di acquistare in strade primarie, fruttano una rendita di circa 3.000 euro al metro quadro derivante dall’affitto.

Anche Milano, però, sarà caratterizzata da un ritorno dell’investimento immobiliare. In città, infatti, spiega Intesa Sanpaolo, l’affitto in posizioni privilegiate si aggira intorno a 3.650 euro al metro quadro all'anno. Ma si possono ottenere valori quasi doppi in contesti di lusso, come in via Montenapoleone.
Di particolare rilevanza, infine, è il segmento degli hotel di lusso. Che richiama per lo più fondi sovrani e investitori mediorientali, nelle grandi città come Milano e Roma e nei centri turistici come Venezia.

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