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Comprare casa all’estero. Ecco dove puntare per guadagnare d... OF OSSERVATORIO FINANZIARIO

SOMMARIO

6,4 miliardi di capitali scappati oltrefrontiera. Per un totale di 45.700 compravendite. Gli italiani tornano a investire nell’immobiliare. Ma lo fanno fuori dai confini nazionali. Dove conviene acquistare per guadagnare di più? In quali città si possono ottenere i rendimenti maggiori? Ecco i 4 mercati di punta. Intanto, gli stranieri pareggiano il conto. E per il 2015 sono previsti 6 miliardi di euro in entrata dagli investitori esteri

Comprare casa all’estero. Ecco dove puntare per guadagnare di più

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Nel 2014 sono state concluse 45.700 compravendite di immobili oltrefrontiera. Orientate, nel 77% dei casi, a ragioni di investimento. Per un giro d’affari complessivo che, nel solo 2014, ammonta a 6,4 miliardi di euro. L’8% in più rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Ed è un dato che continuerà a crescere. La previsione, diffusa da Scenari Immobiliari in un report pubblicato a fine 2014, parla chiaro: gli italiani tornano a investire nel mattone. Ma lo fanno fuori dai confini nazionali. Il 2015, infatti dovrebbe chiudersi con un ulteriore aumento del 5% delle compravendite oltre frontiera. Per un totale che, tra un anno, dovrebbe portare al raggiungimento della soglia record di 48.000 transazioni.

E mentre gli investitori italiani scappano all’estero, quelli stranieri approdano in Italia. Nei primi 3 mesi dell’anno, infatti, si sono registrati acquisti per un totale di oltre 2 miliardi di euro. Che dovrebbero raggiungere la cifra di 6 miliardi entro fine anno, con un incremento rispetto al 2014 di circa il 20%. Pareggiando il conto con i capitali i fuga oltre confine.

Si tratta di una tendenza che non ha precedenti. Ancor più significativa se rapportata sul lungo periodo. Rispetto al 2007, anno del boom edilizio in Italia, quando ancora la crisi economica non era nemmeno ipotizzabile, infatti, si è registrato un incremento di oltre il 75% (in quell’anno sono state portate a termine solo 26.100 transazioni d’acquisto). Mentre, dal 1998 a oggi, la percentuale di crescita arriva quasi a sfiorare la soglia del 200% in più rispetto alle 15.500 compravendite di quell’anno.

Ma dove conviene investire? Su quale paese è meglio puntare per massimizzare i guadagni e minimizzare le dispersioni (in tasse)? Quali fattori è bene tenere presenti prima di cercare casa all’estero? Of-Osservatorio finanziario, sulla base dell’analisi di Scenari Immobiliari, ha fatto il punto della situazione. Ecco come si suddivide attualmente il mercato. Dove gli italiani acquistano di più e perché. E dove, nel corso dei prossimi mesi, si potranno ottenere i profitti più alti.

Spagna
Il grosso degli investimenti degli italiani all’estero, svela Scenari Immobiliari, (il 23% circa del totale) si rivolge verso la Spagna. Con un incremento, negli ultimi 12 mesi, del 18% rispetto al 2013. Il fatto è che la crisi economica che ha piegato tutta Europa, qui ha inflitto i danni maggiori, soprattutto a partire dal 2009 quando, la bolla speculativa scoppiò portando a un inevitabile tracollo dei prezzi delle case. In soli 6 anni, infatti, il costo medio degli appartamenti si è ridotto drasticamente di circa il 45% (contro una riduzione media del 20-25% in Italia). E i danni sull’economia dell’intero paese sono stati devastanti. Come diretta conseguenza, infatti, sono falliti i grandi costruttori. Le agenzie immobiliari, anche le più importanti, hanno chiuso i battenti. E si stima che circa 600.000 immobili siano rimasti invenduti.

---- E anche se i prezzi delle case sono previsti in aumento per i prossimi anni, la ripresa delle attività, assicurano gli addetti ai lavori, potrebbe portare a buoni guadagni per chi decide di investire nel mattone iberico. Soprattutto di questi tempi, con i rubinetti del credito che, sembra, abbiano finalmente ripreso a erogare dopo anni di stallo. Le aree dove si possono concludere gli affari migliori sono quelle isnulari delle Canarie e delle Baleari. Dove la domanda, da parte della clientela italiana, è sostenuta anche dalle condizioni climatiche e sociali favorevoli. A Formentera, per esempio, una delle isole dell’arcipelago delle Baleari più belle e più gettonate dal turismo italiano, serve un investimento minimo di 1.500 euro al metro quadro, per una soluzione a due passi dal mare, e fino ad un massimo di 4.000 euro. Mentre a Minorca il costo medio massimo richiede sui 4.700 euro al metro quadro.

Meno costosa, invece, la zona della Spagna continentale. Caratterizzata comunque da un forte impatto turistico. Nella capitale, Madrid, infatti, va messa in conto una spesa media che al massimo sfiora i 4.000 euro al metro quadro. Barcellona, invece, richiede un costo di 3.700 euro. Qui, spiega ancora Scenari Immobiliari, si concentrano circa il 15% degli acquisti di clienti italiani. Con una preferenza per le soluzioni top di gamma. Mentre diverso è il caso di Valencia: bastano 3.400 euro al metro quadro per comprare casa.

USA
Nel solo 2014 ha attratto circa il 15% degli investimenti italiani. Il mattone a stelle e strisce, infatti, sta crescendo più delle attese. Gli ultimi dati relativi ad aprile e rilevati da Standard&Poor's riferiti all'indice S&P Case Shiller (quello che misura l'andamento dei prezzi nelle principali venti aree metropolitane degli Stati Uniti) raccontano di una variazione positiva dello 0,9% rispetto al +0,5% del mese precedente. Per un totale del 5% su base annua contro il 4,6% atteso. Tanto che gli addetti ai lavori sembrano tutti concordi nel ritenere che la ripresa economica, almeno per quanto riguarda le principali aree urbane, sia trainata proprio dal mercato residenziale.

I principali ritorni, derivanti dall’affitto di appartamenti di proprietà, si possono ottenere nelle zone più turistiche, a cominciare da New York. Dove è possibile guadagnare un 2,5-3% medio al netto di tasse e fees previste dalla legge statunitense. Ma la prima meta turistica d’America che, nel solo 2014, ha accolto oltre 56 milioni di visitatori, offre per lo più soluzioni destinate a chi ha grandi capitali a disposizione. Le location più ambite, infatti, sono quelle che si sviluppano immediatamente a ridosso del Central Park, nel cuore dell’Upper Side di Manhattan. Per un investimento medio che può aggirarsi anche intorno ai 2 milioni di euro. In media, infatti, considerando tutta l’area metropolitana, per un appartamento è richiesto un costo che arriva a un massimo di 18.000 euro al metro quadro.

Spostandosi un po’ fuori dal centro, però, si possono concludere buoni affari anche nelle zone semi-centrali, soprattutto nel distretto di Brooklyn. I quartieri emergenti, come Carroll Gardens, nei pressi del ponte, vengono scelti soprattutto per le caratteristiche storiche e architettoniche degli immobili: le soluzioni più ambite sono i cosiddetti brownstone, le casette a schiera in mattoni. Anche se, stando alle informazioni diffuse da AvalonBay Communities, uno dei più grandi gruppi americani che opera nel mercato degli affitti, è nei prossimi mesi che il distretto offrirà le maggiori opportunità di investimento. Con circa 200 nuovi appartamenti che, si prevede, verranno costruiti nella parte sud-est di Brooklyn, che saranno caratterizzati da canoni di locazione a partire dai 2.4000 dollari al mese.

---- Oltre a New York, però, si legge nel report di Scenari Immobiliari, il mattone a stelle e strisce fa gola anche in città come Miami, caratterizzata da un ritorno del mercato del credito (anche se circa il 70% degli acquisti viene pagato in contanti) e da prezzi al metro quadro che variano di molto a seconda delle zone, arrivando fino al limite di 15.000 euro. E' in via d’espansione, poi, l’investimento a Dallas e Fort Worth e in altre città del Texas dove il calo drastico dei prezzi delle abitazioni, che attualmente hanno un costo inferiore di oltre il 20% rispetto al valore di mercato effettivo, è previsto in ascesa entro i prossimi tre anni. Per una rivalutazione che dovrebbe sfiorare un incremento, rispetto alle quotazioni odierne, almeno del 30%.

Regno Unito
Terzo per numero di acquirenti italiani che l’hanno scelto nel 2014 (l’11% sul totale), stando ai dati diffusi da Scenari Immobiliari, è il Regno Unito. Anche se, in realtà, la meta preferita continua ad essere Londra, con un incremento degli investimenti pari a circa il 45% rispetto all’anno precedente. Il fatto è che i prezzi negli ultimi anni sono cresciuti in modo evidente. Raggiungendo picchi più alti persino degli anni del boom a cavallo del 2007. Oggi, infatti, per comprare casa nel centro di Londra bisogna mettere in conto una spesa media al metro quadro che sfiora il limite dei 20.000 euro. Soprattutto nelle zone più ricercate di Knightbridge, Chelsea e South Kensington, destinate a chi ha capitali consistenti e può sostenere un investimento medio che supera i 4 milioni di sterline.

Ma le ragioni per cui è conveniente puntare su questo mercato sono altre. Gli esperti del settore, infatti, sono quasi tutti concordi nel ritenere che nei prossimi 3 anni, entro il 2018, i prezzi delle case incrementeranno di un ulteriore 25%. Anche se l’indebolimento dell’euro nei confronti della sterlina potrebbe scoraggiare future nuove compravendite.

Chi ha un budget più limitato, invece, continua Scenari Immobiliari, si può orientare nella nuova zona centro-orientale, ammodernata in occasione delle Olimpiadi e con soluzioni di recente realizzazione. Mentre è anche costante l’afflusso di capitali verso le città universitarie, come Oxford, Cambridge, Bristol e Aberdeen sostenute da una domanda sempre consistente di famiglie che cercano soluzioni in affitto per i figli studenti.

Sud America e Asia
In totale, stando ai dati diffusi da Scenari Immobiliari, nel 2014 hanno attirato i capitali del 14% degli italiani che acquistano abitazioni all’estero. Perché sono paesi low-cost, con un buon sistema sanitario nazionale e vantaggi fiscali per le transazioni di acquisto immobiliare. Tra i più gettonati, soprattutto dopo i mondiali di calcio, vi è il Brasile che, stando agli esperti del settore, nel corso dei prossimi mesi dovrebbe raggiungere una buona rivalutazione dei prezzi, anche in vista delle Olimpiadi in programma per il 2016.

Mentre in Messico, che attira i capitali di chi investe soprattutto nelle più note località turistiche, come Cancun e Puerto Vallarta, si potranno concludere buoni affari anche dalle parti di Los Cabos e Baja California. Qui, infatti, l’offerta include soluzioni a prezzi molto contenuti, crollati nel corso degli ultimi anni e previsti in ripresa nel medio periodo.

Spostandosi dall’altra parte del mondo, in Thailandia, sono le più note località turistiche di Kho Samui, Pattaya e Phuket ad essere privilegiate dagli investitori nostrani. Soprattutto per via dei rendimenti che si possono ottenere mettendo l’appartamento a reddito, che si aggirano in media intorno all’8%.

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