logo-mini
Immobiliare. I sapientoni prevedono che… OF OSSERVATORIO FINANZIARIO

SOMMARIO

I segnali che provengono dal residenziale sono ancora incerti, vanno interpretati e contestualizzati. Anche alla luce delle recenti novità introdotte dalla Legge di Stabilità. Cosa sta accadendo a prezzi e compravendite? Cosa si prevede per la fine dell’anno? E, soprattutto, come influiscono i benefici fiscali introdotti e il leasing immobiliare sull’andamento del settore? Of-Osservatorio finanziario fa un punto della situazione. Ecco cosa si attendono Intesa Sanpaolo Casa, UniCredit SubitoCasa, Gabetti, Tecnocasa e Nomisma

Immobiliare. I sapientoni prevedono che…

I prezzi delle case sono ancora in lieve diminuzione. Le compravendite sono aumentate, ma non sono ancora tornate ai livelli pre-crisi. E le grandi città performano meglio delle province. La ripresa del mercato immobiliare è ancora timida. Ma i segnali, che sembrano essere incoraggianti, vanno interpretati. Anche alla luce delle recenti novità introdotte dalla Legge di Stabilità 2016, che punta proprio sul mondo della casa rilanciando il leasing immobiliare. Cosa sta succedendo al settore? Gli effetti della legge di Stabilità si stanno già facendo sentire? E cosa accadrà da qui alla fine dell’anno? Of-Osservatorio finanziario ha fatto il punto della situazione chiedendo ai principali sapientoni del mattone come cambierà il mercato immobiliare da qui in avanti. A cominciare dalle due realtà più nuove dei due principali istituti di credito, Intesa Sanpaolo Casa e UniCredit SubitoCasa, passando per Gabetti e Tecnocasa, fino ad arrivare a Nomisma, la società indipendente di studi e ricerche.

Lo scenario
Le previsioni 2015 sono state confermate: lo scorso anno si è chiuso con un incremento delle compravendite del 6,5%. Tutte le macro aree hanno riscontrato una variazione positiva: 8% al Nord, 5,3% al Centro e 4,6% al Sud. Nel complesso i capoluoghi presentano una variazione del 7,1%, mentre i non capoluoghi del 6,2%, rileva il Centro Studi di Gabetti Property Solutions. “La ripresa è sempre più diffusa a livello territoriale”, osserva Marco Speretta, chief operating officer & chief financial officer di Gabetti, “gli italiani hanno ripreso ad acquistare casa, una tendenza già evidente nel 2015 e che nel 2016 potrebbe diventare molto più marcata”. “Il ritorno della fiducia tra gli italiani, la voglia di acquistare casa ma, soprattutto, la ripresa dell’erogazione del credito ed il basso livello dei tassi di interesse stanno contribuendo a indirizzare il mercato della casa verso l’uscita dalla crisi più lunga che abbia mai vissuto”, sottolinea Fabiana Megliola, responsabile Ufficio Studi di Tecnocasa, “un trend che sembra essere confermato e in parte rafforzato in questi primi mesi del 2016”.

---- Fa riferimento a un “clima di fiducia generale” anche Anna Carbonelli, direttore generale di Intesa Sanpaolo Casa. “L’incontro tra la domanda e l’offerta avviene con maggiore semplicità rispetto agli anni recenti e la crescita delle erogazioni e dei mutui a privati che, dall’ultima rilevazione Nomisma, si attesta a 39 miliardi di euro nel 2015 con un incremento del 27%, è un dato oggettivo. Le abitazioni acquistate attraverso mutuo sono salite dal 45% del 2014 al 55% nel 2015, tenendo presente che un 77% delle transazioni nel residenziale riguarda prime case”. E anche dall’estero si torna ad investire nel Belpaese. “Nel 2015 si sono registrati 8 miliardi di euro di investimenti esteri nell’immobiliare italiano”, afferma Carbonelli (Intesa Sanpaolo Casa).

D’altro canto, tempi di vendita e sconti hanno segno meno. “La crescita delle compravendite sostenute da mutuo ha effetti positivi sull’accorciamento dei tempi di vendita e sulla riduzione degli sconti”, afferma Luca Dondi, Consigliere Delegato di Nomisma. Un’analisi realizzata dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa a gennaio 2016 rileva come nelle grandi città ci si attesti sui 167 giorni contro i 173 del 2015, nell’hinterland 192 contro i 196 giorni di gennaio 2015 e nei capoluoghi di provincia si passa da 184 a 180.

Quali previsioni per i prossimi mesi?
“Ci si aspetta una prosecuzione moderata del trend delle compravendite, con una stima, per fine anno, di 460-470.000 transazioni”, afferma Carbonelli (Intesa Sanpaolo Casa). “Tale scenario può essere però influenzato negativamente dal contesto economico esterno ancora incerto”, mette in guardia Massimo Macchitella, direttore generale di UniCredit Subito Casa. È un ottimismo molto moderato anche quello di Dondi (Nomisma), “la crescita delle compravendite è condizionata da fattori esogeni di cambiamento macroeconomico che incideranno sulla disponibilità di credito degli istituti bancari. Si prevede dunque una crescita dell’1-2% tra il 2017 e il 2018. Ma al mercato saranno necessari ancora un paio d’anni per arrivare alle soglia delle 500.000 compravendite”.

I prezzi
Cosa accadrà ai prezzi? “Assisteremo ancora a una lieve contrazione compresa tra -2% e 0%”, anticipa Megliola (Tecnocasa) che evidenzia, “dall’analisi del sentiment delle agenzie del Gruppo emerge però, rispetto a sei mesi fa, che sono in aumento le percentuali di chi ritiene che i prezzi restino stabili nei prossimi mesi, seguiti da coloro che si aspettano ancora un leggero ritocco verso il basso”. “Il 2016 è visto come un anno ancora di assestamento dei prezzi, che continueranno a scendere anche se in maniera meno marcata” conferma Macchitella (UniCredit) .

---- Le città
Ad essere più dinamiche in termini di compravendita saranno come è facile immaginare le grandi città, così come già emerso nel 2015, Milano in primis. Vivaci anche Firenze, Genova e Palermo, mentre le opinioni non sono uniformi su Roma: qualcuno la vede tra le prime in crescita, qualcun altro più debole. Il Centro Studi di Gabetti evidenzia come stiano ricominciando a crescere le transazioni anche nei capoluoghi secondari e nei Comuni minori. Nel 2015 hanno performato meglio i comuni delle province di Bologna (+11%), Milano (+9,6%), Genova (+8,7%). Mentre, sotto il profilo dell’offerta, si conferma una crescente polarizzazione tra soluzioni di buon livello qualitativo (in termini di caratteristiche costruttive, efficienza energetica, location e contesto) e quelle situate in contesti periferici di scarso appeal che non incontrano le esigenze della domanda.

Le soluzioni più richieste, secondo recenti rilevazioni dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, sono trilocali (37,5%), quadrilocali e penta locali, confermando un trend in atto ormai da semestri: il ribasso dei prezzi ha reso più accessibile l’acquisto dei tagli più grandi. A Milano e a Napoli, invece, si punta prevalentemente sul bilocale. Anche l’analisi della disponibilità di spesa, sempre secondo Tecnocasa, vede un incremento della percentuale sulle fasce di spesa più basse, fino a 169.000 euro.

L’influsso della legge di stabilità
Un ruolo nella ripresa può forse essere attribuito anche alle nuove norme della legge di stabilità. “L’influsso è senz’altro positivo, è ancora presto tuttavia per valutarne l’ impatto sulle transazioni”, sostiene Macchitella (UniCredit) . “L’abolizione della TASI per le abitazioni principali (con l’eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) e la possibilità di fruire dell’agevolazione prima casa (a patto che l’altra abitazione posseduta – acquistata con agevolazioni – sia alienata entro un anno dalla data del nuovo atto di acquisto), alcune novità possano dare stimolo al mercato”, scrive il Centro Studi di Gabetti. Tra le altre novità, chi acquista immobili da ristrutturare può godere della proroga fino al 31 dicembre 2016 delle detrazioni fiscali relative alle spese sostenute per interventi volti al recupero del patrimonio edilizio, il bonus mobili e gli arredi, oltre alle detrazioni per riqualificazione energetica. Un’ultima novità riguarda la detrazione IRPEF del 50% per le spese sostenute per l’acquisto di mobili e arredo per le giovani coppie, che acquistano un’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.

“La differenza però l’ha fatta il mercato del credito”, spiega Megliola (Tecnocasa) , “È grazie alle erogazioni dei mutui e ai tassi convenienti che il mercato ha iniziato la sua ripresa. Certo, misure come la proroga degli incentivi sulla ristrutturazione e la riqualificazione energetica hanno dato una mano, soprattutto alle abitazioni usate”.

“Si tratta di strumenti che funzionano all’estero, in Italia se ne parla molto ma hanno effetti contenuti sulle dinamiche di mercato”, commenta Dondi (Nomisma) . “I fattori più importanti restano le prospettive reddituali delle famiglie e l’atteggiamento delle banche. In questo scenario si inquadra anche un processo lento e graduale di dismissione, legato ad un accordo al ribasso rispetto alle aspettative. L’immobiliare ne trae sollievo, in quanto non vede arrivare sul mercato un volume molto alto di immobili che il mercato non sarebbe in grado di assorbire, con una conseguente depressione dei prezzi”.

---- Il leasing immobiliare
La legge di stabilità 2016 prevede diverse agevolazioni fiscali sulla casa in particolare per quanto riguarda il leasing immobiliare. “Chi acquista la prima casa, ha meno di 35 anni e un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro, tramite lo strumento del leasing abitativo, se stipulato entro il 31 dicembre 2020, ha la possibilità di beneficiare di una detrazione IRPEF pari al 19%, oltre che sull’importo pagato ogni mese a titolo di canoni ed oneri accessori, anche sul prezzo pagato a titolo di riscatto per un importo massimo di 20.000 euro”, riepiloga Renato Landoni, presidente di Kìron Partner, la società di mediazione creditizia del Gruppo Tecnocasa, “per constatarne la concreta utilità bisognerà tuttavia attendere la reazione del mercato, in quanto sarà necessario valutare il contenuto del contratto di leasing e i tassi di interesse che verranno applicati, nonché le durate che verranno proposte dalle banche”. Insomma, l’interesse sembra esserci, ma per fare un bilancio è ancora presto.

Anche il Centro Studi Gabetti sta valutando quali possano essere le opportunità legate a questa formula. “Potranno essere definite in modo chiaro, successivamente alle interpretazioni di natura civilistica e fiscale ed eventuali analisi di mercato”, fanno sapere. “Sicuramente vi sono vantaggi per le giovani coppie, prevalentemente di natura fiscale, in termini di detrazione. Il leasing può essere un canale di finanziamento alternativo al mutuo, con i vantaggi di coprire l’intero valore dell’abitazione e modulare liberamente l’importo e la periodicità della rata e del riscatto finale, senza dovere concedere alcuna ipoteca. D’altra parte l’utilizzatore assume tutti i rischi legati al godimento del bene, non può invocare la garanzia per vizi ed è responsabile della perdita o del deterioramento del bene”.

In questo quadro di ottimismo, seppur moderato, c’è chi ha scelto di investire in modo strategico. È il caso di Intesa Sanpaolo, che ha dato vita nel giugno 2015 al brand Intesa Sanpaolo Casa, “per fornire al cliente una risposta completa nel settore, in una logica innovativa, per tutto ciò che concerne i servizi non finanziari, a partire dalla compravendita fino alla progettazione di interni, ristrutturazione, manutenzione”, spiega Carbonelli, “la nostra vuole essere una presenza strategica. Attualmente siamo presenti in otto città, con l’obiettivo di aprire prossimamente nei principali capoluoghi”.

© Of-Osservatorio finanziario - riproduzione riservata

Leggi Anche:


Contatti

OF Osservatorio Finanziario

OfNews è una realizzazione di OF Osservatorio Finanziario. Leggi Privacy Policy (formato PDF)

Visita il sito