Europa, USA, Asia: investire con la seconda casa

C’è chi vuole investire. Chi è interessato a una seconda casa, per le vacanze oppure per i figli universitari. Chi è finalmente in pensione e desidera cambiare vita, all’insegna del relax. Resta il fatto che l’immobile oltre confine continua ad attirare l’interesse degli italiani. Il mercato è in crescita. Una crescita non esponenziale, ma costante negli anni. Scenari Immobiliari offre una panoramica dell’andamento complessivo 2015 e dei primi mesi del 2016, rivelando a Of-Osservatorio finanziario quali sono le mete più gettonate e quanto bisogna essere disposti ad investire.

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Chi richiede in questo periodo un mutuo ha il vantaggio di poter approfittare di tassi di interesse ai minimi storici, addirittura in negativo per l’Euribor, parametro di riferimento dei mutui a ta

Mercato in crescita

“Il secondo semestre 2015 si è chiuso con un aumento degli acquisti di immobili all’estero da parte delle famiglie italiane addirittura lievemente superiore rispetto alle previsioni, portando a chiudere l’anno con un totale di 47.600 transazioni concluse oltrefrontiera, con un investimento totale di 7,1 miliardi di euro”, spiega Paola Gianasso, vice presidente di Scenari Immobiliari, “Questo è dovuto alla ripresa del mercato immobiliare nella maggior parte dei Paesi, da un clima di crescente fiducia tra investitori e famiglie, dalla maggiore disponibilità delle banche e dai tassi di interesse ai minimi storici. Il mercato sta andando in una certa direzione, lo scenario è positivo e i primi mesi del 2016 confermano le tendenze di fine 2015: gli investimenti sono in crescita, pressoché ovunque”. Sebbene aumenti l’interesse per le seconde case anche in Italia, le famiglie rivolgono lo sguardo all’estero “sia perché il nostro Paese offre minori certezze sotto il profilo legislativo e fiscale, sia perché molte nazioni presentano un’offerta estremamente diversificata e quotazioni fortemente competitive. La spesa media rilevata attualmente è pari a 130.000 euro, ma si tratta appunto di una media: chi acquista a Londra, New York o Miami spende anche milioni di euro”.

Per quanto riguarda la provenienza degli acquirenti, secondo i dati aggiornati a fine 2015, è stabile la quota delle famiglie lombarde, che guidano la classifica concentrando oltre un quinto degli investimenti totali, ma acquistano crescente importanza anche le famiglie venete, laziali e campane. Stabile il Piemonte, in lieve calo gli acquirenti emiliani, toscani e marchigiani. Tra le altre regioni, si conferma la crescente attività delle famiglie liguri, trentine e friulane.

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Perché si compra all’estero

La crescente fiducia nel mattone è confermata dall’aumento della quota di famiglie che acquistano per investimento: secondo i dati registrati da Scenari Immobiliari nel corso del 2015, il 52% del totale. Il cambio sfavorevole rispetto a dollaro e sterlina è la causa di una maggiore concentrazione dell’attività nell’area Euro e nelle piazze extraeuropee caratterizzate da un profilo di rischio più elevato, alla ricerca di rendimenti competitivi rispetto ad altre forme di investimento. “Piazze internazionali sicure sono per esempio Londra, Parigi, Berlino, dove si acquistano anche monolocali poiché hanno una rivalutazione certa” sottolinea Gianasso, “nel periodo 2008-2016 gli immobili di pregio a Londra hanno guadagnato fino al 25%, mentre Berlino il 13%. Parigi ha perso circa il 7% nei valori minimi (sempre per immobili centrali), mentre ha guadagnato circa il dieci% nei valori massimi”.

Le previsioni per i prossimi mesi sono positive in tutte le città. “A Londra ci sarà un rallentamento dell'aumento dei prezzi perché hanno già raggiunto punte elevatissime e sono difficilmente sostenibili”, continua Gianasso, “alcuni analisti parlano di rischio bolla, anche se la maggior parte delle previsioni indicano ancora possibilità di rivalutazione. Parigi è in fase di ripresa, dopo un periodo complesso, mentre a Berlino il mercato prosegue la fase positiva (anche se in rallentamento rispetto agli ultimi anni), sebbene il governo abbia sempre portato avanti una politica finalizzata ad un aumento controllato dei prezzi”. C’è poi chi acquista la seconda per uso diretto (circa il 23% delle famiglie). La maggior parte di esse ha budget limitato e concentra pertanto l’attenzione su immobili di dimensioni modeste, perlopiù bilocali, in località caratterizzate da prezzi bassi e collegate all’Italia da voli low cost. Si investe sul Mediterraneo, nelle isole greche, sempre molto in Spagna, in crescita la Slovenia. Solitamente più ampia la disponibilità economica delle famiglie che acquistano casa in montagna, scegliendo spesso località di lusso nei principali Paesi europei o extraeuropei. Le famiglie con figli che desiderano studiare all’estero comprano invece nelle principali città universitarie, in Europa e negli USA.

In forte aumento è il fenomeno dei pensionati che ambiscono a cambiare vita: secondo l’Istat, oltre mezzo milione di italiani over 60 vive all’estero, perlopiù in Europa ma anche al di fuori. Si scelgono in questo caso località caratterizzate da un ambiente climatico e paesaggistico gradevole, con un basso costo della vita e un sistema sanitario efficiente. In primis le Canarie, anche per la semplicità della lingua, ma anche Brasile, seppure in calo, e Thailandia. Si calcola che nel 2015 i pensionati italiani abbiano acquistato circa 4.500 abitazioni oltrefrontiera.

Dove si acquista in Europa

Passiamo in rassegna continente per continente, per evidenziare le zone più attrattive e i relativi costi. Iniziando dal Mediterraneo, si rileva come già accennato un costante aumento degli acquisti in Spagna: nel 2015 si è concentrato qui oltre un quarto degli investimenti complessivi. Al centro dell’interesse degli investitori, Madrid (dove si va dai 2.600 ai 4.150 euro/mq nelle zone di pregio, dati di aprile 2016) e Barcellona (1.800-3.800) , in crescita l’Andalusia. Gli acquisti per uso diretto si concentrano invece in Costa del Sol e Costa Blanca, Canarie e Baleari, mete preferite dei pensionati, che lo scorso anno hanno comprato in Spagna 900 alloggi. Dopo diversi anni di stagnazione, è in ripresa l’interesse per il Portogallo. Gli investitori acquistano quasi esclusivamente a Lisbona, considerata la capitale più conveniente dell’Europa occidentale, dato che con meno di 100.000 euro si può avere un monolocale di alto livello (nuovo o ristrutturato) e i rendimenti sono competitivi. L’Algarve, invece, attira soprattutto l’interesse dei pensionati.

---- Passando alla Grecia, l’interesse degli italiani continua ad essere concentrato sulle isole più note: sul podio Creta, dove molti chiedono la residenza, seguita da Corfù, Mykonos e Santorini. In crescita però anche l’interesse per le isole meno note, come Lefkada o Kalymnos.

Nel 2015 si è riscontrato un lieve aumento degli acquisti nei Paesi dell’Est, un 8% del totale. Qui diminuiscono gli investimenti nelle grandi città, come Praga (dai 1.200 ai 7.400 euro/mq) e Varsavia (1.500-3.500), qualche investimento è stato fatto a Cracovia (1.000-2.500) , ma si guarda più che altro alle zone turistiche. È in aumento l’interesse per l’Albania, stabile per la Croazia, dove i prezzi hanno subito un forte calo negli ultimi sette anni e si possono acquistare immobili nuovi ampiamente scontati.

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Chi richiede in questo periodo un mutuo ha il vantaggio di poter approfittare di tassi di interesse ai minimi storici, addirittura in negativo per l’Euribor, parametro di riferimento dei mutui a ta Continua ad essere in cima alla lista dei desideri degli italiani, ma è in lieve calo il flusso degli acquisti, Londra: un immobile residenziale costa dai 10.500 ai 23.500 euro al metro quadrato nelle zone di pregio. Tra le città universitarie, sono stabili gli acquisti a Oxford (2-400-5.800 euro/mq) e Cambridge (2.600-5.400) , in aumento l’interesse per Bristol, così come per Dublino (2.750-8.000) , dove sono stati realizzati numerosi progetti di alto livello. In lieve aumento è anche la Francia, che ha catalizzato l’anno scorso il 6% degli acquisti.

A Parigi gli italiani rappresentano circa un quinto degli investimenti stranieri. Le famiglie che acquistano per investimento cercano immobili di lusso, solitamente di piccole dimensioni nelle zone centrali e semicentrali di pregio, come Saint Germain-des-Près, il Marais e il quartiere latino. Si va dai 7.600 ai 16.00 euro al metro quadro.

Stabile l’interesse per la Costa Azzurra, in lieve aumento le località montane, come Chamonix. Buono l’andamento delle zone interne: a nord è richiesta la Loira, al sud la Linguadoca, dove è in crescita la domanda di case rustiche ristrutturate, e la Provenza. Quanto alla Svizzera, gli acquisti sono in sensibile calo a causa del cambio sfavorevole del franco. La città che mostra la migliore tenuta è Ginevra (si va dai 5.000 ai 10.500 euro/mq). Tra le mete privilegiate dagli amanti della montagna acquisiscono crescente peso alcune località austriache: il maggior numero di richieste è concentrato in Tirolo, soprattutto a Kitzbühel e St Anton. In controtendenza rispetto agli anni scorsi è invece la Germania, che ha visto calare lievemente gli investimenti, a causa soprattutto del rallentamento del mercato tedesco. La maggior parte degli acquisti continua ad essere concentrata a Berlino (3.900-6.000 euro/mq).

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Panoramica su America e Asia

E oltreoceano? Il rafforzamento del dollaro rispetto all’euro ha comportato, soprattutto nella seconda metà del 2015, un calo degli acquisti negli Stati Uniti, scesi dal 13% al 10%. New York continua a catalizzare oltre la metà degli investimenti negli USA, con prezzi che vanno dagli 8.700 ai 21.500 euro/mq ma che non frenano l’interesse delle famiglie dotate di budget elevato, che spesso acquistano cash immobili di lusso nelle top location dell’Upper Side di Manhattan. Tuttavia è in aumento il flusso di acquisti in zone di seconda fascia di Manhattan, come Washington Heights. A Miami gli acquisti sono invece stabili e sempre concentrati nell’area di South Beach. Si può spendere dai 2.600 ai 18.000 euro/mq.

Il Brasile è in fase di ridimensionamento a causa sia delle incerte prospettive dell’economia e del mercato immobiliare che dell’alto livello dei prezzi raggiunto nelle località più importanti. Invece sono in forte crescita gli investimenti in altre zone dell’America Latina, soprattutto Colombia e Argentina, mentre in America Centrale l’attenzione si concentra su Panama e Belize. Nuovamente in aumento gli acquisti a Santo Domingo, dove è facile ottenere la residenza e sono previsti incentivi per gli investitori stranieri.

Sono infine stabili gli investimenti in Asia. Il rallentamento dell’economia ha frenato qui gli acquisti nelle aree metropolitane, mentre l’interesse per le zone turistiche continua ad essere elevato da parte di famiglie e pensionati in cerca di zone attrattive dal punto di vista ambientale e con un basso costo della vita, come la Thailandia. A Phuket si può spendere tra i 1.000 e i 4.200 euro/mq. In crescita anche gli investimenti a Dubai: si tratta di un mercato sicuro, estremamente attrattivo sia nell’ottica di un trasferimento sia per fare impresa, oltre che uno dei più regolamentati al mondo.

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