Casa e mutuo hanno bisogno di un tetto

Nell’anno della crisi, i mutui migliori sono i variabili con CAP, quelli cioè dotati di un tetto massimo oltre il quale il tasso applicato non può salire. È quanto emerge dalla IV Edizione di Of-Miglior Mutuo a cura di Osservatorio Finanziario (leggi) che, per la prima volta, premia Mutuo Protezione di MPS, indicizzato all’Euribor, invece dei tradizionali tassi fissi. Il cambio di rotta è dovuto agli indici che scendono, facendo registrare i valori più bassi di sempre: il saggio di sconto della Banca Centrale Europea è fisso da mesi al tondo 1% mentre l’Euribor a 1 mese è addirittura sotto la soglia dello 0,50%. Una boccata d’ossigeno per quei mutuatari che un anno fa, con i valori al massimo storico (5,23% a ottobre 2008), non riuscivano a far fronte alle rate del loro finanziamento, rincarate anche di oltre 200 euro al mese.
Ma i variabili con cap sono stati premiati soprattutto in quanto prodotti anti-crisi, che proteggono i clienti da eccessivi rincari della rata mensile. Il CAP, infatti, stabilito al momento della stipula del contratto, fissa l’interesse massimo che il finanziamento può raggiungere e che resterà constante anche nel caso di eventuali incrementi degli indici a cui è agganciato. Così, qualora l’Euribor dovesse salire portandosi di nuovo ai livelli record di un anno fa, il cliente non si troverebbe di fronte ad una rata mensile troppo elevata e impossibile da pagare. In pratica si tratta di prodotti variabili, indicizzati generalmente all’Euribor, meno convenienti dei tradizionali senza CAP, perché gli spread applicati dalle banche sono più corposi, ma più vantaggiosi (in generale) dei fissi che oggi in media, applicano un interesse intorno al 5%.

“È proprio così”, è d’accordo Walter Falsanisi, Direttore Crediti di Banca Popolare di Puglia e Basilicata, “ora che gli indici sono più contenuti, questi prodotti riscuotono un maggior successo, perché sono più vantaggiosi del fisso. Per noi Mutuo Tasso Block è il prodotto dell’anno, quello che stiamo vendendo di più”. “Noi abbiamo avuto 20mila richieste per Mutuo Protezione”, conferma Davide Vivaldi, responsabile finanziamenti retail del Gruppo MPS che svela,“dallo scorso febbraio a oggi, da quando cioè abbiamo lanciato il prodotto con CAP alle nuove condizioni, abbiamo registrato il 30% in più di mutui erogati. Grazie anche al restyling della strategia di marketing: abbiamo inserito il prodotto nel contesto ‘combatti la crisi’. E ha avuto da subito un’ottima audience”. “Si tratta infatti di soluzioni convenienti che garantiscano al cliente la sostenibilità della rata per l’intera durata”, racconta Pietro D'Anzi, Direttore Generale di Barclays GRB (Global Retail Banking) Italia, “per questo noi abbiamo pensato ad un prodotto che coniugasse la convenienza del variabile unita alla certezza dell’ammontare massimo della rata: un connubio tra fissi e variabili, in un momento di mercato come quello attuale, con i tassi ai minimi storici ma sui quali vi sono previsioni di crescita”.

L’offerta
Tante sono le proposte tra cui scegliere. Of ha posto a confronto 7 prodotti di altrettanti istituti di credito, e per ciascuno ha calcolato Tan e rata nella situazione ipotetica di un finanziamento del valore di 100mila euro della durata di 15 anni (confronta la tabella).
E tra le offerte analizzate, il prodotto che ha rivelato il CAP più contenuto, quello cioè che garantisce una rata più bassa, è quello di Banca Popolare di Puglia e Basilicata: Mutuo Tasso Block. Il variabile indicizzato all’Euribor, ha un tetto massimo oltre il quale il costo del finanziamento non può salire in caso di rincaro, e fissato al 5,35%. Esattamente uguale all’interesse applicato al fisso venduto oggi dallo stesso istituto. “In questo modo”, chiarisce Falsanisi, “offriamo al mutuatario la possibilità di sfruttare questo periodo di tassi bassi, con la sicurezza di non oltrepassare una soglia massima di 5,35%”. Così, ad oggi, il Tan applicato al finanziamento è pari a 2,46%, con uno Spread pari a 1,75%, per una rata mensile che non supera i 664,91 euro. Rata di poco inferiore rispetto a quella che otterrebbero i clienti che invece decidessero di optare per un tradizionale variabile: 653,50 euro al mese, per un Tan del 2,216% e uno Spread fisso a quota 1,50%. Mentre, coloro che scelgono la tranquillità del fisso, pagano sin da subito una rata mensile di 809,15 euro, la stessa prevista da Mutuo Tasso Block al raggiungimento della soglia di Cap.

---- Seguono, nella classifica di Of, i CAP al 5,50%: MPS, Banca Sella, Barclays e BPM (Banca Popolare di Milano). Monte dei Paschi di Siena, vincitrice della IV Edizione di Of – Miglior Mutuo redatto da Osservatorio Finanziario, presenta a febbraio la nuova versione di Mutuo Protezione: un variabile, indicizzato all’Euribor, che finanzia fino all’80% del valore dell’immobile, per un massimo di 350mila euro. Il variabile indicizzato garantisce oggi un Tan non superiore al 2,22%, con una rata mensile che arriva a quota 653,69 euro e uno spread che non supera l’1,75%. Ma cosa succederebbe se Euribor e Bce salissero di nuovo ai livelli di un anno fa? Of ha ipotizzato un caso limite di mutuo variabile, indicizzato Euribor, con interesse applicato al 7%. In questo caso i sottoscrittori di un variabile tradizionale si troverebbero a dover pagare una rata mensile pari a 898,83 euro, esattamente 81,75 euro in più di coloro che invece hanno scelto il bloccato.

Sale a 671,51 euro la rata mensile di Mutuo Rubino, il variabile con CAP di Banca Sella, indicizzato all’Euribor, che applica un Tan pari a 2,60% e uno spread, tra i più consistenti del campione analizzato, di 2,15%. Anche in questo caso, essendo fissato il CAP a quota 5,50%, la rata non può superare gli 817,08 euro. Servono invece 676,24 euro al mese per mantenere TassoSempreBasso di Banca Popolare di Milano, che applica un variabile al 2,70% e uno spread pari a 1,70%. 115,07 euro in meno rispetto alla rata di 791,31 prevista attualmente dal fisso standard emesso dall’istituto di credito.
Sale infine a 692,99 euro la rata attualmente ottenibile sottoscrivendo Mutuo Tasso Protetto dell’inglese Barclays Bank. Il Tan è fissato a quota 3,05 e lo spread, tra i più bassi sul mercato, non supera l’1,40%. Rispetto al fisso, il risparmio mensile attualmente ottenibile è pari a 109,84 euro, mentre, rispetto al variabile standard senza tetto massimo prefissato, bisogna sborsare 58,65 euro in più al mese. Merito dello spread applicato a fissi e variabili, in promozione fino a fine anno, e fissato a quota 0,80%. “Mutuo Tasso Protetto finanzia fino all’80% del valore dell’immobile”, spiega D’Anzi (Barclays), “è disponibile per finalità di acquisto e ristrutturazione in unica soluzione o più tranches e, tra i plus di prodotto, c’è anche la possibilità di passare al fisso per due, cinque o dieci anni, esercitando tale opzione anche più volte durante l’intera durata del finanziamento”. Nel caso di passaggio a regime fisso, però, il meccanismo del CAP decade temporaneamente e si riattiva solo se il finanziamento ritorna variabile. Inoltre, è prevista anche una polizza assicurativa ‘Futuro Protetto’ che tutela il cliente con l’estinzione totale del debito in caso di prematura scomparsa o invalidità totale e permanente del mutuatario.

Domus Block di Intesa Sanpaolo, ha invece un CAPpari al 6,40% (nell’ipotesi che il CAP venga applicato a tutta la durata e non solo a metà). Il tetto massimo, applicato a finanziamenti della durata di 15 anni, stipulati entro il 31 dicembre 2009, garantisce una rata di 865,00 euro: 33,83 euro in meno rispetto a quanto si dovrebbe pagare se l’interesse dei variabili indicizzati Euribor, arrivasse a quota 7%, come a ottobre 2008. Ad oggi, invece, con i tassi ai minimi storici e un Tan, applicato a Domus Block pari a 2,716 euro, la rata mensile si arresta a quota 624,44 euro: 158,56 euro in meno al mese rispetto a Domus Fisso, che ha invece un Tan del 4,85%.

In ultima posizione della classifica di Of si posiziona un prodotto leggermente differente rispetto a quelli appena analizzati. È Mutuotutto Sereno di Banca Popolare di Intra, facente parte del Gruppo Veneto Banca. Mutuotutto Sereno, infatti, non è solo dotato di tetto massimo oltre il quale il tasso non può salire, ma ha anche un Floor cioè un pavimento, una soglia minima sotto il quale non può scendere. Nell’ipotesi di Of di un finanziamento del valore di 100mila euro rimborsabile in 15 anni, le due soglie massima e minima, cioè Cap e Floor, sono pari rispettivamente a 7,8% e 2,3% massimi. Questo significa che nella condizione di mercato attuale, con l’Euribor più basso di sempre, il Tan applicato al finanziamento sarà pari a 3,18% (con uno spread fisso a 1,50%) e la rata mensile arriverà a quota 699,27 euro. Ma al raggiungimento del Cap la rata salirà di 244,87 euro, arrivando a quota 944, 14 euro.

Confronta la tabella dei mutui con CAP