Mai successo prima. Ecco i mutui a tasso fisso sotto il 5%. Sono 5 tipi diversi e…

Le buone news sono due: la prima è che, per la prima volta, un mutuo a tasso fisso a 30 anni è sotto quota 5% (leggi: Nuovi mutui. Il tasso fisso è sotto il 5%. Mai successo prima. Passaparola) . La seconda è che le offerte sono numerose e seguono 5 tipologie di mutuo: il tasso fisso puro; quello con assicurazione multirischi; quello a rata decrescente; il tasso misto; e, infine, il mutuo con rata di soli interessi o ISI. Ecco in dettaglio che cosa offre il mercato.

Il tasso fisso puro
Un mutuo a tasso fisso è il prodotto più semplice da capire e da gestire: la rata rimane la stessa per tutto il periodo ed è fissata all'origine basandosi sull'indice di riferimento chiamato Irs (Interest Rate Swap), o anche Eurirs. La logica generale è che più è lungo il periodo a tasso fisso, più sarà alto il relativo interesse. Oggi però non è più così: l'Irs a 15 anni è identico a quello a 30 anni. E addirittura, il più caro è quello a 20 anni. Il miglior mutuo a tasso fisso, quindi, è quello a lungo o lunghissimo termine.
Se fino a qualche anno fa, trovare mutui a tasso fisso a 40 anni era relativamente semplice, oggi nel database di Of-MigliorMutuo (che confronta oltre 300 prodotti) se ne trova solo uno, Mutuo Spensierato di BNL-BNP Paribas. Mentre Mutuo Geniale di Banco Popolare può arrivare a 35 anni. Le altre banche hanno tutte ridotto a 25/30 anni la durata massima. Attenzione: più lungo è il periodo di ammortamento e più tardi si inverte la proporzione della quota di interessi rispetto al capitale per via del sistema alla francese adottato da quasi tutti i mutui. Vuol dire che un tasso fisso inizialmente paga interessi maggiori e per più lungo tempo iniziando ad intaccare la quota capitale più avanti nel tempo, circa a metà percorso. Per questo motivo, un mutuo a tasso fisso è meglio tenerlo così com'è il più a lungo possibile.
Ciò che determina la rata, oltre all’Indice, è lo spread applicato dalla banca, che è il suo ricavo. Lo spread a 15 anni è oggi a quota 1,80% che sale a 1,90% per i 20 anni e a 2,10% per i 30 anni (valori aggiornati al 31 agosto). Alcune banche hanno aumentato le proprie commissioni anche di oltre 1 punto percentuale: da 0,80-0,90% a 1,80-2,10%. Come, ad esempio Banca delle Marche (che però prevede, con il mutuo Swimm Farfalla, un ammortamento differito, ovvero la possibilità di un periodo abbastanza lungo fino a 12 mesi, di pre-ammortamento, in cui si pagano solo gli interessi). Per Casa Facile tasso fisso di Creval, lo spread è al 2,50% da un 1,90% di partenza.

Con l’assicurazione la commissione cala
Alcune banche, riducono lo spread se si sottoscrive una polizza multirischi. E' il caso del Presticasa tasso fisso di Credem che diminuisce lo spread di 0,05 punti percentuali se si associa al mutuo una polizza vita e multirischi. Webank, per sostenere il lancio del nuovo carnet di prodotti ipotecari online riduce lo spread di 0,05 punti base se si acquista una polizza danni e dello 0,10 punti base se lo si accompagna con una polizza Vita.
Ma esempi analoghi si trovano in numerose proposte ed è consigliabile sempre chiedere una diminuzione dello spread se si ha intenzione di assicurarsi. Ma attenzione: alcune banche prevedono di finanziare anche il premio, inserendolo nel conteggio del debito da ammortizzare. Altre, al contrario, ad esempio Intesa Sanpaolo, finanziano il premio all'assicurazione con un prestito personale (oggi all'8,50%). In questo caso, ovviamente, la convenienza è minore.
Da segnalare, come novità, la possibilità di ottenere un tasso fisso con spread più contenuto non perché ci si assicura, ma perché si richiede meno denaro: è l'offerta novità di Barclays-ex Woolwich per il suo fisso LTV al 60% massimo. In questo caso, infatti, lo spread applicato torna sotto l'1% e si ferma allo 0,80%.

---- A rata crescente o decrescente
Il terzo tipo di mutuo a tasso fisso prevede una rata crescente o decrescente nel tempo. Il primo tipo (crescente), non è oggi particolarmente conveniente, con tassi così bassi, ed è troppo caro. Mentre la seconda tipologia è sicuramente vantaggiosa e soprattutto utile per le famiglie che pensando di avere nel tempo spese maggiori, ad esempio, nel caso che si preveda l’arrivo di figli. Il mutuo parte con un tasso prefissato, ma una rata più elevata nei primi anni. Ad esempio, il Mutuo a rata decrescente di BancoPosta per un finanziamento di 100mila euro in 30 anni, parte con una rata di 608 euro che decresce nel tempo fino a diventare di soli 279 euro negli ultimi anni. In pratica la quota capitale rimane sempre uguale, a diminuire è la quota di interessi. Nel caso di un tasso fisso "normale", sempre di BancoPosta, la rata prefissata, per lo stesso importo finanziato e la stessa durata, sarebbe invece di 521 euro al mese.

Quando il tasso è misto
La quarta tipologia di mutui a tasso fisso è in effetti un tasso misto, cioè un po' fisso e un po' variabile. Ci sono due diverse tipologie di questo prodotto: quello che parte con il fisso e poi diventa variabile; oppure, al contrario, quello che inizia variabile e poi si trasforma in fisso. Tra questi mutui che in gergo si chiamano switch, cioè scambio, c'è da segnalare dal 2009 la novità proposta da BNL-Gruppo BNP Paribas con il suo mutuo 2in1: si tratta di un prodotto che parte variabile per due anni, ma da subito si aggiudica un tasso fisso, che in questo modo viene "pre-fissato" al momento della stipula, senza attendere le variazioni degli indici Irs nel tempo. Il periodo di ammortamento è molto lungo: fino a 40 anni.
Tra gli switch con partenza tasso fisso, da segnalare il Varia il fisso di Credem: dura al massimo 30 anni e prevede periodi a tasso fisso iniziali di 2,3 o 5 anni. Per una distanza di 20 anni e per 100mila euro di finanziamento, la rata mensile è di 639 euro se si parte con un tasso fisso per 5 anni del 4,6% che diventa variabile indicativamente al 3,24%. Spese a quota 2.015,00 euro se si sommano istruttoria, gestione pratica (moltiplicata per 20 anni), incasso rata mensile (per 240 mesi), polizza vita della durata di 5 anni con un importo assicurato di 50.000 euro.
Tra le novità legate alla formula switch c'è il cosiddetto Multiswitch che è un po' la sorpresa del 2010: è un mutuo a tasso misto che parte come variabile per poi cambiare tasso più di una volta, fino a un massimo di tre switch, senza limiti annuali, a discrezione del cliente e senza spese, previa assicurazione. Si tratta di un'offerta che fanno ormai molte banche, tra cui Credem e Unicredit Banca con Opzione sicura, che prevede cambio tasso in ogni momento in base alle disponibilità del cliente senza spese aggiuntive.

La formula Isi
La quinta tipologia di tasso fisso, è il mutuo ISI, dove si pagano solo gli interessi durante un periodo di pre-ammortamento. Il prodotto che offre il tempo più lungo di pre-ammortamento è il Mutuo ISI di BancoPosta: dai 2 ai 3 anni. Per esempio, per un mutuo di 15 anni per 100mila euro finanziate in cui si versano solo gli interessi per tre anni, le prime 36 rate sono di 333 euro, mentre le successive salgono a quota 875 euro. Un tasso fisso senza pre-ammortamento avrebbe una rata prefissata per tutti i 15 anni di 739 euro.

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