Of entra in filiale, come un (finto) cliente. E scopre alcune brutte notizie sui mutui. Nonostante che…

Buon momento per prendere un mutuo. Il tasso fisso è sotto il 5%, e non era mai successo. E i variabili, sempre più rischiosi dei fissi, per via di possibili impennate nei prossimi mesi, sono intorno al 3%, e anche questo è un record (leggi: Nuovi mutui. Il tasso fisso è sotto il 5%. Mai successo prima. Passaparola). E poi, a rendere il momento così interessante, c’è anche dell’altro: oggi è possibile scegliere tra una buona varietà di soluzioni, quella che meglio si adatta alle proprie esigenze: di finanziamenti a tasso fisso ce ne sono, ad esempio, cinque diverse tipologie (leggi: Mai successo prima. Ecco i mutui a tasso fisso sotto il 5%. Sono 5 tipi diversi e…). Tutto bene, dunque? Non del tutto e d’altro canto quanto si tratta della gestione del denaro non bisogna mai abbassare la guardia. Il fatto è che banche e clienti vengono da una crisi profonda del sistema. E il 2010 è sicuramente l'anno dell’insicurezza. Insicurezza del futuro di ciascuno di noi, del sistema creditizio, dell’economia nazionale e globale. Siamo fuori dalla crisi? O la mannaia della disoccupazione deve ancora abbattersi con maggiore forza sui lavoratori? Cresce l’inflazione. No, arriva la deflazione. Calano i prezzi. No, aumentano. Tutto questo cosa significa per il mercato dei mutui? Prima di tutto che l’insicurezza colpisce sia le banche che i loro clienti. Le prime sono restie a concedere un prestito e attraverso a nuovi scoring, sofisticati test, filtrano punti di forza e debolezza dei loro clienti fino a dividerli tra "buoni" e "cattivi". E i clienti? Il barometro di Crif parla chiaro: la domanda di mutui e di prestiti è in caduta. Da mesi (Leggi qui).

Nel concreto per capire cosa accade mentre sta per iniziare l’autunno del 2010, i ricercatori di Of-Osservatorio finanziario hanno sottoposto il sistema alla “prova del nove”: il cosiddetto “esame filiale”. Fingendosi interessati a un nuovo mutuo o a una surroga sono entrati in filiali al Nord, al Centro e al Sud, e hanno discusso con direttori e funzionari di condizioni, costi, commissioni e tutto quanto. E hanno scoperto che sul mercato dei mutui ci sono oggi sei cattive notizie da dare. E almeno tre di queste, a ben guardare, sono addirittura pessime. E anche se, cattive o pessime, non possono scoraggiare chi vuol comprare una casa, è bene sapere di cosa si tratta.

La prima cattiva notizia è che sono praticamente spariti i mutui con High Loan to Value, cioè con la possibilità di finanziare interamente o quasi l'acquisto di un immobile. Se prima della crisi l’LTV era al 90, 95 o 100%, oggi è difficile anche ottenere l'80%, pur indicato a catalogo. Questa è la prima indicazione che è arrivata dalle prove in filiale. Of ha approfondito il fenomeno con una ricerca sul proprio database di mutui. Ed ha accertato che in media l’LTV è oggi del 60-50%. In sostanza: se si vuole acquistare un appartamento da 100 mila euro, occorre metterne 40/50 mila di tasca propria. E questa, è a tutti gli effetti una pessima cosa.

La seconda cattiva notizia riguarda il valore dell’ipoteca. Anche qui il confronto tra il prima e il dopo la crisi dei mercati finanziari è allarmante. Infatti se un paio di anni fa l’ipoteca sull’immobile acquistato con il mutuo era tra il 120 e il 150%, oggi, Of ha constatato, dopo le indicazioni che arrivavano delle “finte” trattative in filiale, che circa 72% dei mutui a catalogo in Mutuiaconfronto.com prevedono un'ipoteca del 200% o addirittura del 250% sull'immobile dato a garanzia. Il problema, tra l’altro, è che il notaio è pagato in base all’ipoteca e quindi costa di più al cliente. Cattiva notizia, anche questa. Ma sapete quale è l’altra pessima notizia? E’ che le banche ora fanno l’esame al cliente. E sono severissime.

In realtà il mutuo dell’ insicurezza è un prodotto blindatissimo. Chi concede un finanziamento, sempre più spesso, richiede di conoscere l’intera storia del cliente e se, ad esempio, si tratta di un lavoratore indipendente o peggio "precario", il sogno di una casa spesso non si traduce in realtà. L’ultima novità è che rimangono alla porta, classificati come “cattivi clienti”, anche i lavoratori dipendenti, perfino di aziende pubbliche, ma con meno di 5 anni di anzianità. Lo stesso accade, ad esempio, se a richiedere il mutuo è un separato o divorziato, peggio se ha dei figli. Ci sono elenchi di prescrizione negli uffici delle banche, che mettono all'indice intere categorie a rischio tra cui quella dei separati, appunto, è tra i primi posti. A rischio sono ancora gli over 50, peggio se sovrappeso e con pressione arteriosa alta, che non possono contare su unadeguata assicurazione di protezione. E sono considerati a rischio anche alcune categorie, classificate fino a qualche tempo addietro come socialmente ed economicamente privilegiate, come i giornalisti oppure i professionisti e ancora gli imprenditori di piccole aziende o artigiani. In effetti si è allungato, mese dopo mese, l'elenco dei "paria del credito". ---- A meno che... La possibilità per ottenere un mutuo di fatto c'è sempre, basta pagare. Un po’ di più del solito. La quarta cattiva notizia arrivata dalle filiali è in realtà la conferma di un dato più volte rilevato da Of: le banche hanno alzato gli spread negli ultimi due anni di 0,60 punti base. Gli istituti sono disposti a tagliare qualcosa sulla commissione, ma solo ad alcune precise condizioni. Sconti sullo spread sono concessi a chi si assicura con una polizza vita e multirischi, che dà diritto a tagli di 5-10 o anche 20 punti percentuale. Sconti sono applicati anche all’interno di campagne promozionali (ultima quella del mutuo "Bello Basso" di Credem con spread a 0,95% per chi sottoscrive un mutuo "assicurato", entro il prossimo 30 novembre). Oppure a chi non richiede più del 60% del valore dell'immobile dato in garanzia, come propone Barclays Bank con spread fissato a 0,80%. E' ancora una volta l’incertezza sul futuro a spingere le banche verso queste soluzioni. E non solo per i mutui variabili, più rischiosi, ma anche per quelli a tasso fisso.

Ma quanto può costare un'assicurazione che garantisca in caso di premorienza, incidente e perfino perdita temporanea del lavoro? In generale si tende a richiedere un premio una tantum che è calcolato su una percentuale pari a 5% - 6% del capitale richiesto: vuol dire che per 100mila euro di mutuo il premio da versare all'assicurazione, sempre più spesso una società del gruppo bancario che eroga anche il mutuo, è di circa 5.000 euro. Questo premio, piuttosto consistente, nel migliore dei casi viene aggiunto al prestito e pagato all'interno del mutuo, mese per mese. Questa è la quinta cattiva notizia. Ma c’è dell’altro, e questa è davvero una pessima cosa.
In alcuni casi la banca fa pagare il premio assicurativo a parte, come si trattasse di un prestito, con tassi maggiorati di almeno 3 punti percentuali. In realtà questa del mutuo più un prestito sta diventando una formula molto usata e abusata. Per esempio. Poiché la tendenza è quella di dare un mutuo che non supera il 60% del valore dell'immobile, la banca propone al cliente di sottoscrivere un prestito, a tessi più alti rispetto al mutuo. Non a caso dalla fine del 2009 e ancora di più dal primo trimestre 2010, le banche hanno fatto a gara nell'offrire prestiti personali non finalizzati a tassi annuali fissi, anche qui con assicurazione, piuttosto vantaggiosi (Intesa Sanpaolo, ad esempio, ha proposto il suo Prestito Multiplo con Tan a 6,95% mentre oggi è già all'8,50%).

In realtà, segnalano dalle filiali, esiste anche un'altra via per ottenere "sconti" sui tassi, anche quelli fissi, che al tavolo della trattativa con il direttore sembrano inamovibili. Ma, questa è solo apparentemente una buona notizia. Perché si tratta della sesta “bad news” sul mercato. Lo sconto, infatti, c’è, ma solo se si traghettano sulla banca che eroga il mutuo sostanziosi risparmi propri o di familiari. E per "sostanziosi" s'intende almeno 50 mila euro. Meglio 100mila. Non proprio una novità, si potrebbe obiettare. Tutto dipende, però, dalla malagrazia, o arroganza del funzionario della filiale. Perché, la richiesta è qualcosa di meno strutturato, se si vuole, ma identico all'offerta di mutui con formula Offset, come il "Risparmio" offerto da CheBanca! o il "Salvadanaio" di IWBank: in entrambi i casi, infatti, la rata scende se si vincolano con i depositi della banca anche i propri risparmi, e, nel caso di CheBanca!, anche quelli di parenti e amici. Con in più la possibilità di gestire in modo flessibile la rata in base all'ammontare dei risparmi accumulati nel tempo. L'esempio di CheBanca! è il seguente: se i genitori mettono a disposizione 12mila euro su un conto corrente della banca collegati al mutuo del figlio più 18mila euro sul conto di deposito sempre della banca, la rata del mutuo scende anche di 263 euro e in più si ottiene complessivamente una remunerazione anticipata di 329 euro l'anno. L'esempio di IWBank, invece, che offre anche un variabile BCE, dimostra che se si lasciano 20mila euro sul deposito vincolato di IWbank la rata per un mutuo di 100mila euro in 15 anni scende da 379 euro a 343 euro al mese.

Spread più elevati, spese di assicurazione e così via. Questo è quello che si scopre in filiale. Oppure si viene invitati (più o meno caldamente) a coinvolgere la famiglia: e si fanno firmare fideiussioni a genitori, a fratelli (se dipendenti da più anni), o ai nonni con pensione. Nel 2009-2010, una banca ha promosso una campagna "innovativa" indicando come garante anche il convivente omosessuale. Tutto questo, ovviamente, non (solo) per una apertura mentale, ma (anche) per l’infinita prudenza degli odierni operatori del credito.

L’ultima novità, riguarda la surroga o rinegoziazione del mutuo. Ma qui, in effetti di scoperte ce ne sono molte. La più inattesa? A Milano. Una banca accetta di surrogare un mutuo solo se l’abitazione è in zona centrale o semicentrale. E anche questo è un segnale che l’anno dell’incertezza non è chiuso (e non si tratta per niente di una buona notizia).

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