Fisso o con il tetto: i mutui alla prova filiale

Sono trascorsi due anni dalla premiazione di Of-MigliorMutuo 2009 vinto da un prodotto con Cap, (Mutuo Protezione di MPS, oggi non più disponibile, leggi qui) e i mutui con il tetto, cioé i variabili (Euribor o Bce) che pongono un livello massimo di tasso, sono ancora un prodotto che le banche propongono e promuovono. Anzi ce ne sono sempre di più. Nella rilevazione dell’agosto 2010, infatti, Of ne aveva monitorati 20 (leggi qui), oggi sono saliti a 28, con aumento del 40%.

E se si sono esaurite alcune valide promozioni, altre permangono a listino con tassi sostanzialmente stabili da oltre un anno. Il primo caso è quello di BPM che ha mantenuto per quasi un anno il suo “Tetto al tasso”, anche in versione Bce con Cap massimo al 5%, ma che oggi promuove solo la versione variabile Euribor con tetto massimo a quota 5,6%. Rimangono a listino da molti mesi sostanzialmente a tasso inviariato, ad esempio, il Mutuo Tasso Protetto di Barclays che propone, ma solo fino a oggi, un tetto al 5,99% e spread a 1,65% (a regime il Cap sale a quota 6%). Attenzione, però: per accedere a questa offerta bisognava sottoscrivere anche una polizza multirischi a protezione del finanziamento. Invariato anche il Mutuo ProTetto di Credem che è ancora con tetto massimo al 6,50% e uno spread del 2,50% da aggiungere a Euribor tre mesi.

In tutti gli altri casi ci sono state variazioni importanti anche nell’ultimo mese di agosto, sia nel Cap che nello spread. Tanto che chi è andato a chiedere le condizioni a inizio vacanze, si è trovato in una situazione ben diversa al ritorno dal mare o dai monti.

In alcuni casi, le prove fatte da Of hanno rilevato che in filiale, è proprio questa tipologia di mutuo ad essere proposta o caldeggiata? Come mai? I motivi sono sostanzialmente due: primo, per chi non vuole correre rischi eccessivi il mutuo a tasso fisso può essere la prima scelta, ma è ancora troppo caro. La differenza con un mutuo a tasso variabile è elevata: se si calcola un finanziamento di 100mila euro in 15 anni si finisce per pagare con un fisso quasi un terzo in più ogni mese. Davvero troppo. E allora, un variabile con un tetto massimo, può essere una valida alternativa. Attenzione però: ogni mese la rata oscillerà in base all’andamento dell’Euribor. Meglio affidarsi a un mutuo variabile Bce che per adesso rimane ancora al tasso fissato all‘1,5%. Purtroppo, nell’elenco dei mutui con Cap quelli Bce sono oggi soltanto quattro: Creval Mutuo Protetto, con Cap al 6% e spread 1 2,7%, Mutuo Cap&Floor Variabile Bce di Banco Desio con Cap a 6,25% e spread a 2%, il Mutuo Cap 10 di Unicredit con Cap a quota 6,25% e spread 2,40% e il Mutuo Cap 20 sempre di Unicredit con Cap a quota 6,25% e spread a quota 2,50%.

Secondo motivo per preferire i prodotti con tetto massimo è l’attuale incertezza sui tassi: saliranno, e quando e di quanto? Le banche, con il tetto, scommettono in un rialzo mite. Tanto che, rispetto all’anno scorso, il Cap massimo è salito di poco, anzi in alcuni casi è diminuito. Come per il Mutuo Swimm Dorso di Banca Marche con Cap sceso dal 6% dell’agosto 2010 al 5,60% di oggi. Oppure il Mutuo Geniale Rata protetta di Banco Popolare che fa scendere il suo “tetto” massimo dal 6% al 4,90%.

Ma si tratta di casi di eccellenza. Nelle altre offerta, infatti, il Cap è salito, anche se non di molto, in media di 20-25 punti base, che è poi la metà dell’aumento registrato in un anno del tasso Bce (che è passato dall’1% del 2010 all’attuale 1,50%).

---- C’è chi fa i confronti tra mutuo variabile con Cap e mutuo a tasso fisso, visto che il parametro di riferimento, cioè l’Irs, è in calo nell’ultimo periodo. In più, l’Irs a 30 anni è addirittura più basso dello stesso parametro a 15 anni (rispettivamente sono a quota 3,26% e 3,22%). Il problema è che le banche, “per mantenere una certa stabilità” continuano ad aumentare gli spread del fisso in modo da rendere la discesa del parametro assolutamente trasparente o “invisibile”.

Ma qual è la quota del tetto massimo medio, che di solito si paragona con un fisso? Se si considera il campione di Of, con 28 prodotti a confronto, il tetto massimo per i variabili Euribor è del 5,65% (era 5,6% nel 2010), mentre per i variabili bce sale a 6,187%. Mentre lo spread medio è del 2,30% per i variabili Euribor con un Tan medio a quota 3,86% e del 2,40% per quelli Bce con Tan medio del 3,90% (valori massimi). Nell’agosto 2010, la media dello spread per i variabili Euribor era a quota 1,78% e quello bce a 2%. Il tetto più basso oggi? Quello del Variabile con Tetto di Banca Carige, che lo propone al 4%. Al contrario è Banca Sella a offrire il tetto più alto, pari al 6,80% per il suo Mutuo Rubino che ha anche lo spread più elevato (3,50%). Banca Sella registra sui mutui i maggiori rincari di quest’anno.

Alcuni consigli. Prima di tutto, il mutuo con Cap è un variabile e quindi ogni mese attenzione alla rata che salirà (o scenderà) in base all’andamento dell’Euribor. Se si preferisce un esborso mensile fissato è preferibile optare per il mutuo variabile a rata fissa, che è comunque preferibile oggi che i tassi sono ancora bassi.

Secondo consiglio: quando si tratta un mutuo con Cap è meglio cercare anche di fare attenzione che non preveda oltre al tetto anche un “pavimento” o Floor, ovvero un tasso minimo che di solito è sopra il 3%.

Terzo consiglio: lo spread è un po’ più alto del variabile puro, ergo, si cerchi sempre di trattare questa maggiorazione, almeno intorno al 2% (se non di meno). Inoltre, la banca chiede di sottoscrivere anche un’assicurazione a protezione del finanziamento: anche in questo caso si faccia attenzione alle offerte della banca mettendole a confronto con altre.

Tra le banche virtuose riguardo allo spread (e alle spese) ci sono come sempre quelle che puntano sul web come CheBanca! che il suo Variabile con Cap lo propone con spread dell‘1,65% o come IWBank che propone il suo IWMutuo Cap con spread a quota 1,8%.

Una valida alternativa al “tutto Cap”, cioè a un tetto di copertura su l’intero periodo di ammortamento, è quella offerta da Intesa Sanpaolo che con il suo Mutuo Domus Block propone Cap diversi a seconda che s’impegni per metà periodo di ammortamento o per l’intero periodo. Soluzione analoga a quella proposta da UniCredit e da Banca Carige che il suo mutuo protetto con Cap a 10 anni, lo ha chiamato Buonsenso con Cap a 3,50% e spread a 1,75%.

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