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Immobiliare a Milano/ L’expo spinge il mattone in centro OF OSSERVATORIO FINANZIARIO

SOMMARIO

A livello nazionale il mercato immobiliare è ancora in crisi. Ma a Milano, complice l’Expo, la situazione sembra essere un po’ più rosea. Torna la domanda e compaiono gli investitori, anche esteri. In quali quartieri conviene comprare casa per metterla a reddito? Dove costa di meno? E chi deve vendere, quanto può sperare di guadagnare? Of-Osservatorio finanziario, con Tecnocasa e Gabetti, ha analizzato tutti i quartieri di Milano. A partire dal Centro

Immobiliare a Milano/ L’expo spinge il mattone in centro

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A livello nazionale i dati sono eloquenti e dicono tutti, chiaramente, che il mattone ancora fatica a risollevarsi. E sul mercato predomina l'incertezza. Chi acquista può contare su prezzi più bassi, ma ha difficoltà ad accedere al credito, soprattutto se si tratta di giovani coppie. Chi vende deve scontare il prezzo atteso di una percentuale ancora consistente (alcuni parlano di un margine di trattativa che si aggira intorno al 15%). Chi acquista immobili da mettere a reddito, invece, deve scontrarsi con rendimenti ancora negativi (leggi qui Investire nel mattone. Crisi di un amore). Le compravendite, e questo è il dato più incoraggiante, sono in rialzo rispetto ai mesi scorsi. Ma non siamo ancora alla svolta tanto attesa (leggi qui l'intervista a Gabetti).

A Milano, invece, la situazione appare parzialmente diversa. Nel primo semestre dell'anno i prezzi delle case, rispetto allo stesso periodo dello scorso, si sono ridotti del 3%, dicono Tecnocasa e Gabetti. I dati diffusi dall’Agenzia del Territorio parlano di un aumento delle compravendite residenziali del 5,2%, per un totale di 8.079 concluse nei primi 6 mesi dell’anno.

Le agenzie facenti parte del Gruppo Gabetti (che include anche Professionecasa e Grimaldi) segnalano che anche i tempi medi di vendita, nello stesso periodo, sono diminuiti arrivando ad un massimo di 6 mesi. Mentre chi deve acquistare può avvalersi di uno sconto che in sede di trattativa arriva in media intorno al 12%.

Ma non solo. Da quando è iniziata la crisi, Milano è la città in cui gli immobili hanno perso meno a partire dal 2007 (-22,2% contro una media nazionale del -32% dice Tecnocasa) e si sono rivalutati di più (dal 1998 ad oggi si è registrata una rivalutazione del +68,4%). Anche se è soprattutto sul medio periodo che, dicono gli esperti, ci sono potenziali di crescita maggiori.

Tutto ruota intorno all'Expo, in programma per il prossimo anno. Non solo perché i turisti che arriveranno da tutte le parti del mondo potrebbero incrementare il settore degli investimenti anche esteri. Incentivando ad acquistare immobili di piccole dimensioni da mettere a reddito nei mesi in cui si terrà l'evento. Ma anche perché i lavori di potenziamento della rete metropolitana di trasporti pubblici stanno trasformando i quartieri della città rendendoli più appetibili. Per il momento, fa notare Tecnocasa, i benefici non sono ancora evidenti. Ma per il prossimo anno, anche se i prezzi potrebbero non tornare a salire, si potrebbe comunque assistere da un incremento della domanda.

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L’andamento del settore immobiliare, però, non è uguale in ogni zona della città. La domanda, e i prezzi applicati, infatti, dipendono da molti fattori. Come la vicinanza a luoghi di interesse o la facilità di accedere alla rete dei trasporti pubblici. Ecco perché Of-Osservatorio finanziario ha analizzato le principali zone di Milano (sulla base dei dati forniti da Tecnocasa e Gabetti). Partendo dal centro, il più richiesto dagli investitori esteri che cercano case da affittare (a prezzi maggiorati) duranti i mesi dell’Expo, e spostandosi verso la periferia. Per ognuno ha poi evidenziato aspetti positivi e negativi, mettendo su una mappa interattiva tutte le principali caratteristiche delle varie zone della città (guarda la mappa con le note sui quartieri). Ecco in quale quartiere conviene comprare se si cerca una casa per investire, secondo i dati forniti da Tecnocasa e Gabetti. E in quale zona, invece, chi deve vendere può ottenere i guadagni maggiori.

MILANO CENTRO
È la zona più vicina ai tutti i principali luoghi di interesse, alle vie dello shopping e ai locali alla moda, comoda per accedere alla rete di trasporti metropolitana, e ricca di immobili di pregio. Per questa ragione è anche l’area di Milano più costosa, con quotazioni medie che nei primi sei mesi dell’anno si sono aggirate intorno ai 5.400 euro al metro quadro.

L’area più esclusiva, che si estende da Brera a Corso Magenta, richiede una spesa che varia dai 7.700 ai 10.300 euro al metro quadro per appartamenti di prestigio, nuovi o ristrutturati di recente. Anche se nella zona del Quadrilatero i prezzi eccessivamente elevati richiesti da chi deve vendere si scontrano con le possibilità e le aspettative dei potenziali acquirenti, comportando quindi come conseguenza un allungamento dei tempi di vendita.

Chi si accontenta di un immobile usato, ancora da ristrutturare dovrà sborsare una somma che si aggira intorno ai 6.200 euro dalle parti di Corso Magenta. Mentre, se l’immobile è in buono stato, abitabile sin da subito, si dovranno mettere in preventivo almeno 7.300 euro al metro quadro. Gli appartamenti più costosi, inseriti in genere in contesti di lusso e in palazzi d’epoca sono in via Borgonuovo, dove servono 12.000 euro al metro quadro se il contesto in cui si sceglie di abitare è signorile e l’appartamento è in buono stato.

Mentre chi cerca un immobile recente, ristrutturato per offrire la più alta classe di efficienza energetica, avrà bisogno di una disponibilità di spesa maggiore. Spulciando gli annunci di vendita su Immobiliare.it, il motore di ricerca che include tutte le principali offerte delle varie agenzie sul territorio, si può infatti trovare in zona Brera un appartamento di 95 metri quadrati, con 26 metri quadrati di terrazza privata, in classe energetica A+ (la più alta che c’è) al costo di 1.200.000 euro.

---- L’area delimitata da Brera, Moscova e corso Como, che piace soprattutto a chi vuole investire e cerca un monolocale o un bilocale da mettere a reddito per periodi brevi durante l’Expo, richiede prezzi che variano in media dai 4.500 ai 5.000 euro. Mentre, dalle parti di Piazza Gae Aulenti, nel nuovissimo quartiere super moderno creato ai piedi della UniCredit Tower, è particolarmente dinamico il mercato degli affitti. Per un monolocale, per esempio, servono 800 euro al mese. Un bilocale, invece, richiede una spesa che oscilla tra i 1.000 e i 1.200 euro.

Porta Romana, dal canto suo, è particolarmente ricercata da investitori e famiglie che vogliono acquistare monolocali e bilocali per i figli che studiano all’Università. I prezzi medi per appartamenti in buono stato variano tra i 4.000 e i 4.500 euro. Anche se, spostandosi verso Piazzale Libia, si possono trovare soluzioni che arrivano anche a un costo di 5.400 euro al metro quadro.

Prezzi al metro quadro per il centro di Milano

SIGNORILE
MILANO-CENTRO E SEMICENTRO Nuovo ristrutturato Usato buono stato Usato da ristrutturare
Porta Romana - Libia 6.500 5.400 4.500
Romana - Lodi - Sabotino 5.800 4.000 3.400
Cadore 5.100 4.500 3.700
XXII Marzo - Campania 5.200 4.200 3.600
Indipendenza - kramer - melloni 6.500 5.600 4.900
Risorgimento - Piave 6.800 5.900 5.100
XXII marzo - Premuda 6.500 5.600 4.900
Solari - Coni Zugna 5.500 4.700 4.500
Ripa Ticinese 4.600 3.800 3.600
Bocconi 5.300 4.500 4.000
Romolo 4.200 3.500 3.000
Isola 4.800 3.900 3.400
Garibaldi 6.400 4.700 3.800
Gioia 4.000 3.500 3.000
Vittorio Veneto - Oberdan 5.500 4.800 3.800
Buenos Aires - Lima - Vitruvio 5.000 4.500 3.500
Buenos Aires - Loreto 4.300 3.200 2.500
Plinio - Abruzzi - dei mille 5.900 4.750 4.050
Fiera - Lotto - San Siro 5.000 4.000 3.200
Fiera - De Angeli 6.000 5.500 4.500
Pagano - Buonarroti - Monti 7.000 6.000 5.000
Piemonte - Washington - Roncaglia 5.480 4.850 3.500
Magenta 8.700 7.300 6.200
Arco della Pace 5.750 4.850 3.900
Sarpi 4.400 3.700 3.400
piero della francesca 4.200 4.000 3.400
Sempione 5.000 4.000 3.000
Fonte: Ufficio Studi Gabetti


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