Carissimo Mutuo: + 66,8%

I mutui costano meno, ma la banca ci guadagna di più. È quanto emerge da un’indagine condotta da Of-Osservatorio finanziario su un campione rappresentativo delle panorama bancario italiano, composto da banche grandi e piccole, italiane e straniere, generaliste e specializzate. Rispetto all’ultima rilevazione effettuata il 31 ottobre 2008, soltanto il 26 % degli istituti di credito presi in esame dagli analisti di Of – tra cui, Monte dei Paschi di Siena, Veneto Banca, Credem e Banca Popolare dell’Emilia Romagna – non ha modificato al rialzo gli spread dei mutui a tasso variabile indicizzati all’Euribor (vedi dizionario).

In tutti gli altri casi, si sono verificati aumenti, anche significativi (vedi tabella): per un mutuo di 100mila euro rimborsabile in 15 anni, a copertura dell’80% del valore dell’immobile che si intende acquistare, lo spread caricato da BPM sull’Euribor (3mesi) è salito dallo 0,80 di ottobre all’1,25% di oggi. Per un mutuo di analoghi importo e durata, BNP Personal Finance (ex Banca UCB, leggi l’intervista) e Banca Sella applicavano, nel mese di ottobre, uno spread dell’1,35%: oggi il margine riconosciuto alla banca è aumentato in entrambi i casi e, rispettivamente, corrisponde all’1,75% (BNP PF) e all’1,6% (Sella). In 4 mesi, Barclays ha aumentato lo spread di 0,66 punti percentuali, Unicredit di mezzo punto percentuale, Ing Direct (che ha abbandonato definitivamente la vecchia indicizzazione al tasso Euribor in favore del tasso Bce ) di 0,40 punti, CheBanca! e Banca Popolare di Bari di 0,30 punti percentuali e Poste Italiane (che eroga mutui grazie ad un accordo distributivo con Deutsche Bank) dello 0,25% (vedi tabella). Minori i rincari effettuati da Intesa Sanpaolo (il margine applicato all’Euribor è passato dall’1,4 all’1,5% per il mutuo Domus Giovani) e Banco Popolare (da 1 a 1,1 punti percentuali)

Quale impatto avranno questi aumenti sulla rata del mutuo? Fermo restando che la variazione degli spread inciderà esclusivamente sui nuovi contratti (per quanto riguarda i mutui già sottoscritti, potrebbe variare al rialzo esclusivamente il parametro di riferimento e non il margine riconosciuto alla banca), per il momento, i rincari non avranno ricadute significative sulla rata del mutuo, per via dell’andamento discendente dei tassi di prestito interbancari. Se nel mese di ottobre il valore medio dell’Euribor a tre mesi (vedi dizionario) ammontava al 5,23%, a gennaio del 2009 il tasso di prestito interbancario è più che dimezzato (2,57). Questo significa che, sebbene ad ottobre gli spread fossero mediamente più bassi, la rata risultava significativamente più alta.

Lo scenario resta, comunque, in continua evoluzione. La maggior parte degli analisti è concorde nel ritenere che, in riferimento ai tasssi, il trend ribassista sia destinato a proseguire(leggi). Se questa ipotesi dovesse trovare conferma, nelle prossime settimane assisteremo ad un ulteriore riallineamento tra Bce ed Euribor, con il secondo a planare verso quota 1,5%. Poi, qualcuno dice a partire dal 2010, i tassi potrebbero cominciare a salire. In uno scenario di grande incertezza come quello attuale sarebbe azzardato spingere oltre le previsioni. Ma è chiaro che, se i tassi dovessero crescere fino ai picchi dei mesi scorsi, - e non è da escludersi, soprattutto se consideriamo che, come il recente passato insegna, durante la vita ventennale o trentennale di un mutuo può succedere di tutto – l’aumento degli spread tornerebbe a far sentire il proprio peso.

Un discorso analogo vale per i mutui indicizzati al tasso Bce (vedi tabella). Oggi il tasso di sconto è al 2 per cento e, con spread che oscillano tra l’1,25 di Ing Direct e il 2,25 di BancoPosta, non si può dire che la rata del mutuo sia cara. Ma cosa succederà quando e se il tasso di sconto dovesse tornare sopra il 4% come accaduto lo scorso mese di luglio? Proviamo a fare un esempio. Se ipotizziamo uno spread dell’1,78% (che rappresenta la media dei margini applicati dal campione preso in esame), per un finanziamento di 100.000 euro a 15 anni (LTV 80%, vedi dizionario) indicizzato al tasso Bce, la rata iniziale sarebbe di 728 euro. Se i tassi di riferimento dovessero salire nuovamente al 4%, l’esborso mensile verrebbe incrementato di 104 euro, fino ad 832 euro.

---- Gli operatori osservano che, rispetto ad un mutuo “vecchio stile”, indicizzato all’Euribor, i nuovi mutui agganciati al tasso Bce offrono maggiori garanzie in termini di trasparenza (il valore del tasso di sconto è noto) e minore volatilità (l’andamento dell’Euribor è tendenzialmente più altalenante, leggi). Ma vale la pena sottolineare che, in tutti i casi analizzati da Of, lo spread applicato ai mutui BCE è superiore rispetto a quelli adottati da ciascuna banca per i “vecchi” finanziamenti agganciati all’Euribor. Il che appare in evidente conflitto con quanto stabilito dal decreto anticrisi (dl del 29 novembre 2008 n.185, leggi) che li ha introdotti: recita, infatti, l’art.2 comma 5 del decreto sopraccitato: “Il tasso complessivo applicato in tali contratti è in linea con quello praticato per le altre forme di indicizzazione offerte”. Condizione ribadita anche nelle disposizione di vigilanza trasmesse dalla Banca d’Italia ad inizio anno.

Sarà anche vero che, come si giustificano alcuni operatori, le banche sopportano dei rischi supplementari quando si agganciano al tasso Bce. Ma è necessario tener presente che la media degli spread applicati ai mutui indicizzati all’Euribor è superiore di quasi mezzo punto percentuale (0,45%) rispetto al margine medio caricato sui nuovi mutui Bce. Con il risultato che la rata iniziale, è, nel secondo caso, più cara, anche se di poco (circa 20 euro al mese per un mutuo di 100mila a 15 anni). In ogni caso, per molti mutuatari il problema fondamentale non attiene alla tipologia di mutuo, quanto, piuttosto, alle accresciute difficoltà di accedere al credito tout court. Rispetto ad alcuni mesi fa, molti istituti di credito hanno reso più stringenti i criteri di accesso al credito e limitato all’80% la percentuale del valore dell’immobile finanziabile con il mutuo. Solo in qualche rara eccezione, la banca continua ad offrire mutui fino al 100% e oltre (leggi l’intervista).