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Of MigliorMutuo 2011. Anteprima: lo scenario (aggiornato) OF OSSERVATORIO FINANZIARIO

SOMMARIO

Sempre più care le commissioni. E poi mutui che scompaiono: è una autentica moria quella dei variabili con il Cap, vincitori di Of Migliormutuo 2009. E, ancora, finanziamenti dalle formule che non ti aspetti: con opzione, flessibili, portabili, con deposito e così via. Lo scenario dell’offerta sta rapidamente cambiando (non sempre in meglio per il cliente). Anche perché i tassi sono in movimento e ancora di più ci si aspetta che varieranno nei prossimi mesi. Ecco in che mondo nasce Of MigliorMutuo 2011

Of MigliorMutuo 2011. Anteprima: lo scenario (aggiornato)

In un anno, da febbraio 2010 ad oggi, gli spread applicati ai mutui sono aumentati in media del 29,3% con punte del 117% per alcuni prodotti a tasso misto. Anche se nel 2010 qualche banca ha proposto offerte con spread leggermente al di sotto dell'1% come il Bello Basso di Credem allo 0,95% oppure come il Mutuo Barclays allo 0,80%, oggi la media delle commissioni è del 2% e del 3% se si tratta di prodotti con qualche ciambella di sicurezza (Cap, cambio tasso e così via) o per categorie di clienti considerate più rischiose come chi ha un lavoro professionale o a contratto. Ma anche per i lavoratori dipendenti a tempo indeterminato che non hanno ancora maturato 5 anni di attività.
Qualche cosa, per la verità, si risparmia se la richiesta è inoltrata online: in questo caso la media dello spread per un variabile scende a 1,40% (da 1,10% del 2010). Ad esempio, Mutuo Arancio di Ing Direct ha l'1,35% (variabile Euribor) che sale a 1,70% per quello indicizzato a BCE (solitamente più caro), ma scende a 1,25 per il fisso, per risalire ancora a 1,50% per il variabile a rata fissa e durata variabile (una tipologia di mutuo depennati presso molte banche perché in periodi di tassi bassi non vantaggiosi per gli stessi istituti).

Spread più contenuti sono applicati ai giovani e alle giovani coppie, in particolare se sono protette da qualche fondo di garanzia (emessi da enti pubblici, come Comuni o Province) o ancora se si tratta di clienti garantiti da associazioni di categoria. Ovviamente lo spread è molto basso soprattutto per chi lavora in banca, ma lo è altresì per quelle persone che sanno cogliere le promozioni: ad esempio, Veneto Banca nel corso del 2010 ha offerto spread mediamente più bassi del 30% (da 1,60% a 1,20%) a chi entrava in una nuova filiale appena inaugurata (MutuoTutto Benvenuto). La commissione, quindi, è sempre di più lo strumento che il marketing utilizza per promuovere i prodotti, ancora più oggi quando altre spese (come istruttoria e incasso rata) sono in netta crescita.

Lo spread cala anche nel caso dei mutui con surroga: ad esempio Intesa Sanpaolo ha iniziato a dicembre 2010 terminerà a fine marzo di quest'anno l'offerta di spread più contenuti (in media da 0,10 a 0,30 punti base) per chi surroga e rinegozia, ma per richiede liquidità aggiuntiva gli spread risalgono a quote più elevate: ad esempio BancoPosta fa salire da quota 1,35% a 1,90% la maggiorazione per il suo mutuo di liquidità, ma non è l'unico caso, naturalmente. Proprio BancoPosta nel 2010 aveva offerto sconti di 0,10 punti base a chi sottoscriveva una polizza di protezione del mutuo (CPI), offerta che permane ancora in alcuni istituti. Ad esempio, Webank offre sconti da 0,05 a 0,10 punti base a secondo se si sottoscrive una polizza vita o una una polizza multirischi completa.
Ma c'è una buona notizia: gli spread hanno già iniziato a scendere contemporaneamente con la risalita dell'Euribor: Veneto Banca lo ha già ritoccato da 1,75% a 1,6% e la tendenza sarà sempre più quella di ridurre la maggiorazione applicata ai tassi variabili nel corso dei prossimi mesi, anche per renderli ancora appetibili per un tempo lungo.

Comunque chi sostiene che nel settore mutui non ci sia più spazio per formule nuove dovrebbe fare un giro nelle filiali o nei siti delle banche. E scoprire le tante novità degli ultimi mesi (non tutte convenienti, per la verità). I tassi bassi (l'Euribor si è mantenuto sotto l'1% per un anno), uniti alla paura che prima o poi l’Euribor e il Bce dovranno necessariamente risalire hanno aguzzato l’ingegno.

La prima novità, in effetti, è che molti mutui sono spariti. E’ stata una vera moria, per alcune tipologie particolari come, ad esempio, i tassi variabili con cap (aveva questa formula il MigliorMutuo 2009 di Osservatorio finanziario e nel corso di quell’anno tutte le banche ne avevano messo a catalogo almeno uno). Che cosa è successo? E’ accaduto che il mondo dei tassi è andato letteralmente sottosopra. Il 1 febbraio 2011 l'Euribor a 1 mese, l’indice di riferimento dei variabili, è il 109,30% più caro di un anno fa (0,90% al posto di 0,43%). Mentre l'Irs, l’indice per i fissi, al contrario è il 2,5% più basso: (quello a 20 anni è al 3,80% mentre 12 mesi fa era al 3,90%).
Ma non basta. Tutti gli indicatori, come ad esempio il tasso d'inflazione, segnalano che il periodo dei tassi variabili (molto) bassi è terminato. Secondo i dati dell'Ufficio della Statistica dell'Unione Europea, nel gennaio del 2011 il tasso d'inflazione dell'Eurozona si è portato al 2,4%. La risalita dei tassi di conseguenza potrebbe essere molto lenta, come è avvenuto negli ultimi mesi (con alcuni aggiustamenti ondulatori), ma di fatto è ormai iniziata. Il 31 gennaio la Banca centrale europea ha dichiarato di voler continuare a mantenere il tasso di cambio principale dell'Eurozona al di sotto dell'1%. L'Outlook 2011 di UniCredit ha però accennato a un possibile rialzo di 0,25 punti base (da 1% a 1,25%) entro la fine dell'anno. In questo contesto, quindi, ci sono numerose novità da segnalare.

Sparisce il mutuo con il tetto
Da pochi giorni, ad esempio, è scomparso il Mutuo Protezione di Banca Monte dei Paschi di Siena, il vincitore di Of MigliorMutuo 2009 (leggi qui). Un prodotto con tetto o Cap. E lo stesso sta accadendo in altre banche come alla Banca Popolare di Bari, dove è stato depennato il Mutuo Valore Protetto.
Il mutuo con il tetto è ormai in via di estinzione. Era la scelta ideale quando l'Euribor era molto basso sotto l'1% e l'Irs elevato. Anche se alcune banche mantengono ancora oggi le offerte con Cap moderato, come BPM con il suo Pro Tetto che è in offerta con Cap al 5% fino a fine febbraio, o Cariparma-FriulAdria con Chiaro&Certo e Cap al 5,45%, o ancora il Mutuo Pro Tetto con Cap al 5,5% di Barclays Bank (ma l'offerta è in scadenza fine febbraio). Il tetto oggi, con l'Irs in discesa soprattutto sui tempi lunghi, dovrebbe attestarsi però intorno al 4% massimo. Troppo costoso e rischioso per chi presta denaro. Tanto che stanno nascendo nuove formule con il Cap che protegge solo per 10 o 20 anni al massimo come il Carige Buonsenso, il Domus Block di Intesa Sanpaolo e il Mutuo con Cap 10 0 20 di Unicredit, tanto per fare qualche esempio.
Depennati anche molti mutui a rata fissa e durata variabile come l'Armonico 100% di BPM: un prodotto a rata fissa deve applicare necessariamente maggiorazioni più elevate e quindi è poco appetibile, soprattutto quando il tasso variabile è molto basso e nei primi anni di ammortamento si riesce a pagare la maggior parte degli interessi. Spariti anche numerosi mutui misti, ad esempio quelli che partono a tasso fisso per tre anni e poi diventano variabili: è più vantaggioso il periodo a 2, 5 o anche 10 anni.

Mutui opzione o flessibili
Al contrario, sono state introdotte formule nuove, mischiando fisso e variabile e rendendo la procedura di cambiamento più semplice e flessibile: sono i cosiddetti mutui opzione o mutui flessibili. Tra i più noti c'è il Mutuo Opzione Sicura di Unicredit, ma quasi tutte le banche offrono questa opportunità ovvero la possibilità a zero spese (o quasi) di passare da un tasso all'altro ricalcolando la rata e ritoccando il periodo di ammortamento come nel caso del Multiswitch di Credem, mutuo promosso nel 2010 insieme alle formule con Tetto e spread contenuto (Bello Basso). C'è poi la formula mista che approfitta dell'Euribor molto basso e parte variabile, ma garantendosi il tasso fisso futuro, nel momento in cui si stipula il contratto, senza rischiare tassi troppo elevati: è il caso del Mutuo 2in1 di BNP Paribas e del NeoMutuo CarigeFlex. ----

Mutui leggeri
Ma i mutui diventano anche più "leggeri", allungando il periodo di ammortamento. Il nome (mutuo leggero) in effetti non indica un prodotto meno costoso, ma una rata più contenuta e quindi un prodotto, al contrario, con più interessi da pagare e quindi più caro. Ma tant'è: oggi le abitazioni sono ancora care. Per questo motivo una rata deve essere sostenibile. I prodotti leggeri, come il Mutuo Sempre Light di UBI Banca, hanno un periodo di ammortamento lunghissimo, fino a mezzo secolo. Ma sono numerose le banche che hanno allungato fino a 35-40 anni il periodo massimo di restituzione del debito. Ma attenzione: solo per tasso variabile. Al contrario per il tasso fisso il periodo si accorcia a 20 anni, proprio quando l'Irs più vantaggioso oggi è a 30 anni e oltre. Stessa cosa per i mutui di surroga o liquidità.
I mutui, in verità, diventano "leggeri", anche per un altro motivo: sono scomparsi moltissimi prodotti che offrivano oltre l'80% del valore dell'immobile. Oggi un mutuo, in media copre intorno al 50-60% del valore dell’immobile. E nel caso di mutui di surroga la media è ancora più bassa, intorno al 40-60%. Sono poche le banche che garantiscono il 90-100% del valore della casa data in garanzia e in pratica lo fanno solo per prime case e per giovani entro i 36 anni. Tra le banche virtuose da segnalare Intesa Sanpaolo e le popolari. E se non si arriva a raccogliere con il mutuo la somma necessaria ad acquistare casa?
Si è calcolato che sono fuori dal mercato dalle 200 alle 300mila compravendite l'anno, cioè la dimensione degli acquirenti che può pagare la rata di mutuo per un lungo periodo (dai 20 anni in su) ma non ha abbastanza risparmi per arrivare al 50% non mutuato. Per costoro, in genere, gli istituti hanno una soluzione pronta. Ma non si tratta di un affare. Infatti, sono di gran moda i prestiti personali, prodotti rispolverati nel corso del 2010 con promozioni varie e che, però, sono ovviamente molto più costosi del mutuo (la media è del 5,3-6,5%).

Mutuo Europeo
Cresce l'interesse verso il mutuo europeo, cioè un variabile calcolato non sull'Euribor, ma sull'indice di rifinanziamento della Banca Centrale Europea fermo da oltre un anno all'1%: in passato questi mutui erano stati messi nel cassetto da molti istituti che li hanno penalizzati con spread più elevati. Oggi tornano di moda, e in alcuni casi lo spread è identico a quello applicato per il variabile classico.

Mutui con il deposito
Tra le formule "innovative", da segnalare i mutui con rate più contenute se si possiede un deposito presso la stessa banca erogante il prestito: ci sono formule off set come quella di IWBank oppure formule "nuove" come il Mutuo Risparmio di CheBanca! che permette di diminuire l'importo della rata anche in base a depositi di amici e parenti. O ancora il Mutuo One First (variabile, fisso o misto) di UniCredit. Anche se, di fatto, qualsiasi banca applica oggi spread più contenuti al cliente ha del denaro o dei titoli da far valere.

Mutui portabili
Tra le novità nel campo dei mutui di surroga, cioè mutui trasportati da una banca all'altra, ci sono altre formule: come il DoppioGusto di BancoPosta che altro non è che un finanziamento con spread più contenuto se si surroga il mutuo e si chiede anche denaro aggiuntivo per ristrutturare casa. Il mutuo di surroga ha salvato dalla calma piatta il mercato dei prestiti per la casa nel periodo 2009-2010: non a caso, da dicembre 2010 anche Intesa Sanpaolo offre qualche piccolo sconto (da 0,10 a 0,30 punti base) sugli spread a chi cambia mutuo (ma solo fino a fine marzo) e Unicredit ha promosso Opzione Sicura telefonando ai vecchi clienti. Purtroppo, però, sembra che questa fase stia per finire se secondo Assofin, nel 2010 (dati al terzo trimestre), la quota sul totale dei mutui è scesa al 13%, rispetto al 20% di un anno prima. ----

Costi nascosti
Ma le novità non sono finite. Oggi la concorrenza si gioca sul TAN, il tasso annuale, perché è l'indice che il cliente di solito conosce meglio e tiene presente. E allora, alcune banche lo abbassano diminuendo lo spread di solito per periodi in promozione prolungabili nel tempo. Di contro si aumentano alcune spese invisibili nel TAN, ma che mese dopo mese cambiano il TAEG che è l'indice di riferimento da considerare (coincide con l'ISC, Indice Sintetico di Costo). Tra i costi meno "trasparenti" c'è, ad esempio quello per l'incasso della rata che in alcune banche è salito in maniera preoccupante fino a quota 3 euro (ad esempio alla UGF Banca) (la media è attorno a 1,5-1,75 euro). Questo costo va aggiunto, mese dopo mese, insieme ad altre voci in salita: spese per istruttoria e spese di perizia. La media di queste voci di spesa, considerando gli oltre 350 mutui monitorati da Of-Osservatorio finanziario è di 344 euro per l'istruttoria e di 376 euro per la perizia, che è necessariamente fatta da tecnici indicati dall'Istituto erogante il finanziamento. Nel primo caso, è da segnalare un aumento rispetto a un anno fa del 129%, nel secondo, invece, l'aumento è del 150% anche se in effetti è molto più elevato visto che prima della crisi del credito, la perizia era fatta da tecnici decisi dal cliente che aveva un margine di manovra più ampio.
Un'altra voce di costo è quella legata all'assicurazione: l'unica polizza obbligatoria è quella che tutela in caso di incendio e scoppio spesso offerta da una società che fa parte del gruppo bancario che eroga il mutuo. Ma sono ormai molti i casi segnalati in cui anche la polizza multirischi, che tuela in caso di premorienza, incidente o malattia grave oltre alla perdita di lavoro è di fatto obbligatoria, o almeno sembra essere necessaria per ottenere tassi più contenuti (Leggi qui).

Le finestre delle offerte
In realtà oggi il mutuo viene venduto con tecniche di marketing molto simili a quelle in voga presso altre merceologie di merci o di servizi. Per questo bisogna tenere gli occhi aperti e fare attenzione alle promozioni e ai saldi. Nel corso del 2010, ci sono state numerose offerte con spread contenuti e tassi (TAN) molto bassi, come nel caso del Mutuo 3,99% (fisso) di BNP Paribas. Ebbene, le finestre che si sono aperte qua e là sono sicuramente interessanti, le offerte 2010 con spread sotto l'1% di Barclays (ex Woolwich) o di Credem sono state utili soprattutto ai giovani in cerca di casa o a chi voleva surrogare un mutuo diventato troppo pesante e oneroso. Ma bisogna fare attenzione: al forum di Virgolette.net, ad esempio, è stato segnalato subito che l'offerta del mutuo di BNP Paribas era molto allettante, la migliore di sempre per un tasso fisso, ma che contemporaneamentela banca aveva deciso di aumentare da zero a 1 euro le spese di bonifico online del Conto Revolution, che era il conto obbligatorio se si voleva ottenere il mutuo. Un altro esempio di costo "occulto" che è bene tenere presente quando si va a chiedere un mutuo oggi.

Tempi lunghi e il "surrogatore seriale"
Sempre da Virgolette.net e dal Blog di Mutui@Confronto giungono numerose lamentele circa i tempi molto lunghi per ricevere una risposta dalla banca. Tempi che diventano biblici nel caso si richieda di rinegoziare o surrogare un mutuo. Le scuse sono sempre le stesse: "Attendiamo una risposta dal centro", come se le filiali non avessero più alcun margine di trattativa. Di fatto, ABI aveva emanato una circolare che riguardava le surroghe caldeggiando tempi non superiori ai 15 giorni lavorativi per dare una risposta mentre la legge di conversione del Dl Anticrisi (78/2009) prevedeva una penale dell'1% del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo nel caso in cui la surroga non si perfezioni entro 30 giorni dalla data della richiesta da parte della banca cessionaria (la nuova) alla banca cedente (la vecchia). Il motivo di tanta lentezza? La necessità di acquisire più informazioni possibili sul cliente da un lato e dall'altro la volontà di scoraggiare i cosiddetti "surrogatori seriali", persone che, approfittando delle diverse offerte traslocano il mutuo più di una volta anche dopo tempi molto brevi. Non a caso le risposte negative (bocciatura del mutuo) sono in netto aumento. Di fatto negli ultimi due anni le banche hanno rimesso mano ai propri indici di scoring, ovvero ai punti di osservazione con cui valutare il livello di rischio di un cliente. E le garanzie richieste sono sempre maggiori: non a caso gli spread si abbassano solo a fronte di depositi, garanzie di terzi (fidejussioni) oppure a fronte di assicurazioni multirischi.

Ma allora chi si aggiudica la palma del MigliorMutuo 2011 di Of Osservatorio finanziario? L’elenco dei vincitori verrà pubblicato martedì 8 febbraio 2011. In anteprima ecco due indizi: considerando lo scenario sull’andamento dei tassi, Of torna a premiare un tasso fisso. E, visto le difficoltà, soprattutto dei giovani, ad avere più del 50% del valore dell’immobile, il numero uno per il 2011 sarà un mutuo che copre il 100% della cifra da sborsare per avere (finalmente) una casa.
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