Dondi (Nomisma): “Ecco perché stare alla larga dall’immobiliare”

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Il mattone è il bene rifugio per eccellenza. Gli operatori sul mercato lo descrivono come un investimento sicuro. E i risparmiatori italiani sono d’accordo con loro, tanto che i loro portafogli finanziari fanno registrare un eccesso di capitali illiquidi, cioè investiti appunto nell’immobiliare (leggi qui) a discapito di altri prodotti finanziari. Di recente, poi, complice la crisi, i prezzi delle case hanno iniziato a ridursi. E gli esperti del settore hanno iniziato a sostenere che acquistare, in questo momento, è la scelta migliore. Ma non tutti. Luca Dondi, Responsabile del settore immobiliare di Nomisma, spiega a Of che la realtà è un’altra. E avvisa che è molto meglio stare lontani dal mattone ancora per un po’. Perché in futuro…

Of: Mercato immobiliare. Investire o restare liquidi?
Dondi: Il mercato immobiliare oggi è del tutto illiquido ed è molto complicato per chi vuole disinvestire. Si sono allungati i tempi di vendita, la domanda è in difficoltà e le compravendite si sono ridotte drasticamente, nonostante l’eccesso di offerta. Dal 2006 a oggi il numero complessivo delle compravendite perfezionate in Italia si è ridotto di oltre il 40% passando da più di 800.000 a circa 530.000.

Of: E i prezzi?
Dondi: Dall’inizio della crisi hanno subito una flessione di circa il 17-18%. Ma questo non è bastato per riportare in equilibrio il mercato. Offerta e domanda sono sbilanciate e continueranno ad esserlo. E nonostante si tratti della riduzione di prezzo più significativa a partire dalla bolla speculativa scoppiata nel 1992, non è ancora sufficiente.

Of: Serve un ulteriore ribasso?
Dondi: Esatto. La flessione che potrebbe portare a un bilanciamento e a un riequilibrio del mercato ancora non si è compiuta. Per contro, i redditi si son ridotti, la precarietà è diventata un dato di fatto, e la disponibilità delle banche a supportare gli acquisti di immobili si sono ridotte drasticamente. In una situazione come questa, è chiaro che la domanda sia ferma o quasi. Anche perché il debito non è più in grado di sostenere buona parte delle richieste.

Of: Di quanto si ridurranno i costi delle case quindi?
Dondi: Di circa un 10%. Magari anche di un ulteriore 17-18%. La diminuzione dei prezzi delle abitazioni è una tendenza in atto già oggi. In un quadro di razionamento del credito, siamo fuori da ogni equilibrio. Ci sarà per forza un riallineamento.

Of: Per quanto resterà così stagnante il mercato?
Dondi: Oggi esiste un gap del 15-20% tra il valore di mercato delle abitazioni e il valore sostenibile da parte della domanda. Ma noi ci aspettiamo un progressivo riallineamento nel medio periodo, in un orizzonte non inferiore a 18-24 mesi. Le condizioni di accesso al credito nel frattempo potranno leggermente migliorare, difficile che tra due anni possano essere peggiori delle attuali. Se i tassi finali resteranno verosimilmente stabili, oppure diminuiranno un po’, è possibile che le banche attenuino, seppure in misura modesta, le condizioni di selettività.

---- Of: Ma non corriamo il rischio di una nuova bolla immobiliare?
Dondi: Non credo. Siamo di fronte ad un potenziale recessivo inespresso che potrà manifestarsi. E lo farà. Ma non credo che i prezzi delle case scenderanno drasticamente del 17% o 20% nel giro di un semestre come accadde nel 1992. Ci vorranno almeno 18 o 24 mesi prima che ci si avvicini ad un riallineamento. I prezzi si stanno sgonfiando gradualmente. Abbiamo fatto solo metà strada per ora.

Of: Quindi per adesso è meglio non investire?
Dondi: In uno scenario come questo l’investimento immobiliare è oggettivamente rischioso, perché nel medio periodo non garantirebbe ritorni in conto capitale. Si andrebbe incontro a teoriche minusvalenze.

Of: Però molti degli operatori di settore sono convinti che questo sia proprio il momento giusto per acquistare…
Dondi: Si tratta molto spesso di luoghi comuni associati all’immobiliare. Tutti hanno la percezione che il mattone sia comunque un rifugio per i propri risparmi. In realtà la situazione odierna ha ben chiarito che non sempre è così. Adesso il mattone non è un investimento redditizio. I ritorni sono negativi e non riescono a coprire nemmeno il tasso di inflazione.

Of: Ma se si acquista un immobile per poi affittarlo…
Dondi: Neanche in questo caso si avrebbero ritorni interessanti. Il rischio è che, nonostante la rendita proveniente dalla locazione, si resti, al netto delle minusvalenze, intorno ad un guadagno netto nullo o pari a qualche decimo di punto. Se proprio va bene si può portare a casa un massimo dell’1%. Entità che a mio parere dovrebbe consigliare prudenza nell’investimento.

Of: Meglio restare liquidi…
Dondi: E aspettare. Bisogna selezionare il momento giusto di ingresso nel mercato. Il consiglio è attendere la definizione di un quadro più preciso. L’investimento immobiliare è come tutte le altre forme di investimento. Perché entrare in un mercato che evidenzia prospettive recessive, sopportando la perdita per i prossimi due anni prima di riuscire a ottenere guadagni? Forse è più opportuno restare liquidi, selezionare altre forme di investimento, magari a breve, in modo da avere i soldi disponibili non appena il mercato riparte, e entrare nell’immobiliare quando le prospettive lo giustificano.

Of: Quindi l’alternativa è…
Dondi: Parcheggiare i soldi sui prodotti di liquidità che oggi offrono rendimenti anche abbastanza elevati intorno ai 3, 4 punti percentuali.

Of: Oppure puntare sull’estero…
Dondi: Anche qui dipende. Certo, ci son mercati che stanno andando meglio, ma è sempre un rischio e bisogna essere consapevoli, conoscere le caratteristiche e l’andamento del mercato negli anni passati, nonché disporre di capitali adeguati.

Of: Qualche consiglio?
Dondi: In passato c’era la moda di puntare su mete esotiche. Ma secondo me, per i piccoli investitori è sempre opportuno evitare le mode del momento e orientarsi verso mercati più solidi, soprattutto più conosciuti. Se proprio non si vuole rinunciare a investire nel mattone, in questo momento la Germania potrebbe essere una soluzione, lì nel breve-medio periodo ci sono prospettive migliori, ancorché non esaltanti.

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