Immobiliare. Gabetti: “Ecco perché il 2015 è l’anno buono per comprare casa”

Il mercato immobiliare sembra essere uscito dalla fase più acuta della crisi. Almeno per quanto riguarda il comparto residenziale. Ma è ancora presto per cantare vittoria. Cosa accadrà nei prossimi mesi? Cosa succederà ai prezzi delle case? E come cambierà, più in generale, il mercato in tutte le sue varie componenti (includendo quindi anche il commerciale e quello a scopo di investimento)? È difficile fare previsioni accurate. Ma una cosa è comunque certa: chi cerca una casa da abitare è meglio che inizi a guardarsi intorno da subito. Parola di Marco Speretta, AD di Tree Real Estate e COO, CFO di Gabetti Property Solutions. Che svela cosa accadrà nei prossimi 3 anni al mercato, ai prezzi delle case, ai tassi di interesse e agli spread dei mutui casa applicati dalle banche. Spiegando come e perché si può tornare a investire nel mattone italiano. In quali città si ottengono i guadagni maggiori. Qual è la rendita attesa.
Ma attenzione: per il futuro più lontano sono previste grandi novità. A partire dalle tipologie di immobili che verranno vendute. Con tutte le implicazioni che questo comporterà a livello macro-economico anche a tutte le aziende che lavorano nell’indotto.

Of: Sulla stampa nazionale si inneggia a un ritorno del mercato immobiliare. È un’euforia giustificata?
Speretta: In un certo senso. Diciamo che si sta iniziando a intravedere la luce in fondo al tunnel dopo un lunghissimo periodo di crisi economica. Le previsioni per i prossimi mesi sono abbastanza ottimistiche, anche se caute. Il 2015 è l’anno della svolta per il mercato immobiliare. Anche se è più che altro il consolidarsi di una tendenza che già si è vista nel 2014.

Of: Cosa accadrà dunque nei prossimi mesi?
Speretta: Le compravendite nel 2014 hanno segnato una crescita, seppur contenuta, del 3,6%. Noi ci aspettiamo che questa tendenza di lieve crescita venga mantenuta. Anche se ovviamente i dati più confortanti continueranno ad arrivare dalle grandi città. E il mercato continuerà a procedere a due velocità distinte.

Of: Vale a dire?
Speretta: A Milano, Firenze, Roma, Bologna, Torino e nelle altri grande città l’incremento è ben più consistente del 3,6% a livello generale, e pari al 7,4% se si analizza solo il dato aggregato delle città capoluogo di provincia. Se poi si prendono in considerazione solo le prime 8 città, allora la percentuale sale ancora al 9,2%. Tra queste, la città che sta performando meglio è Bologna con un incremento del 18%. Genova e Roma hanno fatto segnare rispettivamente un +15% e +14% e Firenze un +13%. Nelle province la crescita sarà più contenuta.

---- Of: A cosa si deve questa inversione di rotta?
Speretta: Gli elementi chiave sono due. Gran parte del merito, innanzitutto, va assegnato alla ripresa dell’erogazione del credito. L’erogazione dei finanziamenti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni, secondo i dati Banca d’Italia è cresciuta infatti del 9,8% nei primi nove mesi del 2014, a confronto con lo stesso periodo del 2013 . E sono incrementate nel 2014 le percentuali di compravendite concluse con l’ausilio di un finanziamento erogato dalla banca (oltre +12% secondo i dati Agenzia del Territorio). Inoltre, stando ai dati raccolti da Crif anche la domanda di mutui è incrementata del 15%.

Of: Poi?
Speretta: C’è da considerare il calo dei prezzi. Nel 2014, per esempio, si è registrata un’ulteriore riduzione complessiva del 6,5% che si somma al calo medio dell’8% registrato nel 2013, per le gradi città. Per un totale che, negli ultimi 3 anni, si aggira intorno al -20%.

Of: C’è però chi sostiene che nei prossimi anni i prezzi torneranno a salire…
Speretta: È vero. Anche se credo che, per il 2015, ci sarà una lieve limatura, anche se non uniforme per tutte le aree territoriali, fino ad arrivare a una stabilizzazione nel corso degli anni successivi. Fare una previsione attualmente è difficile. Tutto dipenderà dalle banche e dalla loro propensione a concedere credito anche nei prossimi anni. Ma posso comunque prevedere che se anche un rialzo ci sarà, come in effetti ci si aspetta, non sarà maggiore di un +5% per il prossimo triennio.

Of: Quindi è meglio che chi cerca casa da abitare acquisti il prima possibile…
Speretta: Sicuramente questo è il periodo migliore. I prezzi non sono mai stati così bassi. I tassi di interesse sono al loro minimo storico e le banche stanno facendo offerte anche sugli spread. Ci sono buone proposte sul mercato, e l’aspettativa è di un ulteriore ribasso nel corso dei prossimi mesi.

Of: Sarà ancora più conveniente sottoscrivere un mutuo?
Speretta: Esatto. Dalle banche sembra esserci la volontà di arrivare a portare gli spread a un massimo dell’1,50%. Praticamente lo stesso prezzo che si faceva negli anni del boom del credito. Ma quello che più conta è che abbiamo anche notato un interesse maggiore a concedere mutui.

Of: E sarà più facile ottenere soldi a prestito?
Speretta: No, ovviamente non si tornerà più nella situazione del 2007 quando i finanziamenti venivano concessi fino al 100% e oltre anche a chi non aveva proprio le condizioni necessarie a garantirne in rimborso. Diciamo che questo mercato ormai non esiste più. Il credito continuerà ad essere concesso in modo selettivo. Come è giusto che sia.

---- Of: Per ora, però, quasi tutte le offerte sono su mutui che coprono non più del 50% del valore della casa…
Speretta: È vero. Ma c’è da dire che le banche guadagnano con i mutui. È normale che abbiano interessi a farlo. Soprattutto ora che hanno liquidità da vendere. Per cui nei prossimi mesi si potrebbe assistere ad un progressivo aumento del loan to value.

Of: Chi invece cerca un immobile a scopo di investimento quanto potrà guadagnare?
Speretta: Attualmente il mercato immobiliare residenziale offre un rendimento del 3-4% e credo che continuerà a mantenersi costante anche per i prossimi anni. Ma non si prevedono picchi al rialzo, anche per l’incertezza normativa e l’elevata pressione fiscale sugli immobili.

Of: Questo vuol dire che non dobbiamo aspettarci un incremento degli investimenti?
Speretta: È difficile fare delle previsioni. Attualmente la maggior parte delle compravendite sono portate a termine da chi cerca una casa da abitare. Ma posso dire che il sentiment verso l’Italia, soprattutto da parte degli investitori stranieri sembra essere positivo. Soprattutto, lo è rispetto ad altri paesi europei.

Of: Si spieghi meglio…
Speretta: In UK e in Francia i prezzi elevati costituiscono talvolta un disincentivo all’investimento In Spagna, invece, i problemi del mercato immobiliare sono noti a tutti. Ecco perché l’Italia, grazie anche ai prezzi vantaggiosi, comincia a diventare un paese di interesse. Anche se è difficile quantificare eventuali percentuali di crescita.

Of: E per quanto riguarda gli investitori italiani, invece?
Speretta: Credo che il comparto immobiliare rappresenti una alternativa soprattutto nel raffronto con le altre forme di investimento che oggi hanno tassi di interesse talmente contenuti da lasciare prevedere margini di profitto maggiore per l’investimento immobiliare.

Of: Dando uno sguardo al mercato commerciale, che prospettive ci sono?
Speretta: In questo caso la situazione è ben diversa. Nel settore commerciale si è registrata una variazione del +5,7% in termini di transazioni, nel 2014, rispetto al 2013. La crisi tuttavia ha toccato significativamente le attività commerciali, determinando una ripresa più lenta. Nel settore terziario, la variazione complessiva è ancora negativa (-4,6%), ma in questo settore, il mercato corporate di Milano e Roma sta mostrando segnali positivi.

Of: Cosa ci si aspetta per i prossimi mesi?
Speretta: In questo caso la situazione cambia a seconda del contesto. Per esempio, un primo percorso di leggera crescita è già stato avviato nelle principali grandi città italiane. Alcuni negozi soprattutto nelle principali vie di passaggio e dello shopping stanno attraendo di nuovo l’attenzione, soprattutto dove è presente un elevato potenziale turistico. Ma resta comunque ancora troppo presto per parlare di ripresa. Diversa, invece, la situazione per quanto riguarda gli uffici.

---- Of: Cosa cambia?
Speretta: La progressiva riduzione della variazione tendenziale annua negativa per il settore terziario, combinata con l’aumento del take up registrato nei principali mercati di Milano e Roma nel 2014, fa presagire un miglioramento complessivo sia a livello di compravendite sia per le locazioni. In questo contesto risulteranno sempre più premianti le caratteristiche qualitative degli immobili, soprattutto il grado commerciale, la vicinanza alla metropolitana/servizi di zona e la classe energetica.

Of: Analizzando tutti i comparti nel loro insieme, quindi, sembra che il mercato immobiliare nei prossimi mesi sarà molto diverso…
Speretta: Esatto. Il fatto è che il mercato immobiliare ormai è cambiato radicalmente. E non tornerà mai più come prima.

Of: Cosa c’è di diverso?
Speretta: Innanzitutto non si può continuare a costruire lasciando tutto l’invenduto libero. Ecco perché i costruttori a mio avviso dovranno rivisitare le loro priorità, cambiando anche le caratteristiche delle loro nuove creazioni.

Of: Quali sono le nuove priorità?
Speretta: Per prima cosa, nei prossimi mesi si dovrà pensare a costruzioni mirate, orientate per lo più a chi ha intenzione di investire e di utilizzare quindi un appartamento per ricavare una rendita dall’affitto. È chiaro dunque che anche a livello architettonico ci sono delle differenze considerevoli a livello di costruzione rispetto a chi acquista una casa da abitare.

Of: Poi?
Speretta: Il vero mercato edilizio dei prossimi anni sarà quello della ristrutturazione. Più del 50% degli immobili che noi vendiamo, per esempio, ha più di 50 anni. Sono 5 milioni e mezzo. E sono completamente da ristrutturare. L’edilizia, dunque, si sta spostando su questo fronte. Verso la riqualificazione dell’usato.

Of: In che modo si può riqualificare il “vecchio”?
Speretta: Bisogna cambiare l’intero settore dell’edilizia. Servono iniziative che inglobino vari comparti. Noi infatti ci stiamo già lavorando con prodotti nuovi ad hoc per agevolare i lavori di ristrutturazione ed efficientamento energetico.

Of: Cioè, quali sono questi prodotti?
Speretta: HE GREEN HUB è un prodotto offerto da Global Point srl in partnership commerciale con il Gruppo Gabetti. Global Point srl, società appartenente al Gruppo Finanziaria Internazionale, si pone nel mercato come facilitatore per le famiglie che intendono ristrutturare la propria abitazione ed elevarne la classe energetica, puntando al risparmio sui consumi energetici ed al contempo valorizzando il proprio patrimonio immobiliare.

Of: Le altre componenti che possono cambiare il mercato edilizio secondo lei faranno la loro parte?
Speretta: Certamente le misure introdotte dal Governo, volte ad incentivare le ristrutturazioni vanno in questa direzione. In particolare la Legge di Stabilità 2015 prevede la proroga dei bonus per ristrutturazione edilizia e riqualificazione energetica degli edifici e conferma, fino al 31 dicembre 2015, i livelli di detrazioni del 2014 pari rispettivamente al 50 e 65%. Tra le altre novità previste dalla legge 164/2014 “Sblocca Italia” segnaliamo l’introduzione della fattispecie contrattuale del rent to buy oltre alle disposizioni volte ad incentivare l’investimento dei privati in abitazioni di nuova costruzione o che siano state oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia, dotate di elevate prestazioni energetiche, da destinare alla locazione.

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