Of-MigliorMutuo 2008

Leggi anche:
Of-MigliorMutuo 2009
Of-MigliorMutuo 2011

Nell'anno della crisi mondiale del credito, che colpisce pesantemente le famiglie e soprattutto i giovani che non riescono a mettere su casa per affitti, abitazioni e mutui troppo cari, il team di analisti di Of-Osservatorio finanziario ha voluto premiare un prodotto pensato per loro: vince il primo premio della terza edizione di Of-MigliorMutuo, Domus Giovani Fisso di Intesa Sanpaolo, un prestito ipotecario che si rivolge a chi ha meno di 35 anni, non ha un lavoro fisso, vuole farsi una famiglia, ma anche andare a vivere da solo, e non offre le garanzie richieste oggi da quasi tutte le banche. In più questo mutuo è a tasso fisso su un periodo molto lungo, 40 anni, con la possibilità di assicurarsi anche contro periodi di mancanza di lavoro saltando la rata senza andare incontro a tassi aggiuntivi per mora.

Con il premio a Domus Giovani Fisso, Of-Osservatorio finanziario intende valorizzare il finanziamento che, per le sue caratteristiche di accessibilità da parte di lavoratori con contratto atipico, flessibilità e lunga durata, si configura come migliore mutuo anti-crisi. Il prodotto distribuito nelle filiali del Gruppo Intesa Sanpaolo, non solo, infatti, offre la possibilità di “calmierare” la rata mensile, spalmando il debito su un numero maggiore di mensilità, ma consente, dopo il regolare pagamento di almeno 12 rate, di attivare la sospensione del pagamento della rata per sei mensilità consecutive e fino a 3 volte nel corso della vita del mutuo; oppure, in alternativa, di ridurre o estendere la durata del finanziamento fino ad un massimo di 5 anni, e comunque, non oltre il limite massimo di 40 anni. Sono proprio la durata più lunga e la flessibilità nei rimborsi, i fattori che permettono di accedere più facilmente al mutuo ipotecario, abbattendo l’importo della rata mensile e fornendo una ciambella di salvataggio di fronte ad una temporanea perdita di lavoro. In definitiva, è sempre meglio un credito più costoso, che nessun credito.

È la prima volta che Of premia come Miglior Mutuo un prestito a tasso fisso. In precedenza Of aveva sempre premiato mutui a tasso misto, scelti in base al miglior spread (nel 2006 è stato premiato il Mutuo Credem 1%) o per la miglior durata (nel 2007 ad essere premiato è stato Easy40, il misto a 40 anni di Banca per la Casa, oggi UniCredit Banca per la Casa). La scelta per questo mutuo deriva dal fatto che il 2008 ha visto il boom di questa tipologia di prodotto: l'87% delle richieste di mutuo è stata di questo tipo, sull'onda del timore dei tassi crescenti. L'erogazione ha toccato il 75% del totale.

Anche Lorenzo Bini Smaghi, membro del comitato esecutivo della Banca Centrale Europea, ha confermato, recentemente, che sono proprio i mutui a tasso fisso sul lungo periodo la scelta migliore per le famiglie. Secondo l'economista questi mutui sarebbero addirittura più convenienti in Europa che negli USA, anche se il tasso BCE è attestato al 3,25%, mentre il tasso deciso dalla Fed è all'1%. In effetti oggi l'Irs a 40 anni è quotato al 4% contro il 4,41% dell'Euribor a tre mesi, indice di riferimento dei mutui varabili. Si tratta di un valore prossimo al tasso BCE, che è al 3,25% e scenderà ancora. Significa che in Europa c'è una maggiore attenzione proprio alle giovani famiglie che con un mutuo con una rata prestabilita e costante nel tempo, per un periodo molto lungo, possono accedere al credito in tempo di crisi.

Al secondo posto, sempre con la stessa filosofia di base, è stato premiato BNL Revolution, un altro prestito a tasso fisso lungo 40 anni, che in più ha l'opportunità di finanziarie fino al 100% dell'abitazione. Terzo premio va al Mutuo Sempre Light di UbiBanca, un variabile fino a 50 anni. Quello dei fissi e variabili con periodo di ammortamento extra-large è quindi uno dei trend del prossimo anno. ---- Il III Rapporto Of-MigliorMutuo 2008, si colloca nel quadro di una riduzione delle compravendite nel 2008, crollate del 14% nei primi sei mesi dell'anno: se nel 2007 si erano vendute circa 40 mila case in meno, a fine 2008 la stima è del doppio, 80 mila unità. La crisi di liquidità che ha colpito il settore bancario internazionale, ha raffreddato il credito anche in Italia e in più per giovani e meno giovani si sta aprendo lo spettro della disoccupazione o di una sotto-occupazione. Gli affitti sono calati di poco: nelle principali città i prezzi dei canoni per bilocali e trilocali, i più richiesti per pezzatura, sono scesi solo di uno scarso 0,3% e 0,2% rispettivamente. Troppo poco dopo gli aumenti significativi degli ultimi anni.

Quali sono i finanziamenti per fronteggiare la crisi? Il Rapporto stilato da Of-Osservatorio finanziario identifica i migliori mutui dell’offerta italiana per ciascuna tipologia di prodotto: quelli che, secondo gli analisti di Of, per le caratteristiche di flessibilità e accessibilità, sembrano in grado di sostenere il mutuatario nel far fronte al credit crunch e alla dinamica dei tassi interbancari, cresciuti, anche ad inizio ottobre, fino a toccare i massimi storici dall’introduzione dell’Euro: l'Euribor a tre mesi è schizzato all'insù fino a raggiungere la cifra record di 5,4%. È vero che, nel frattempo, la situazione sembra essersi normalizzata, grazie ai due tagli consecutivi stabiliti dalla Banca Centrale Europea (che ha portato il costo del denaro al 3,25%); ma la crescita dei pignoramenti e la perdurante crisi di liquidità sui mercati interbancari, alimentano una situazione di criticità cronica sul fronte indebitamento. E anche l'Euribor sta scendendo se pur lentamente.

Of-MigliorMutuo propone, come ogni edizione, 8 premi: Of-MigliorMutuo a tasso fisso, Of-MigliorMutuo a tasso variabile, Of-MigliorMutuo a tasso misto, Of-MigliorMutuo più innovativo, Of-Miglior Mutuo online. A questi si aggiungono il premio alla migliore campagna pubblicitaria e quello alla migliore banca.

La novità di questa edizione è che sono le banche territoriali e le banche online ad avere conquistato l'attenzione del team di analisti di Of: se nel 2007 erano state premiate UniCredit Banca della Casa e BancoPosta, nel 2008, arrivano sul podio anche BHW, premiata per il mutuo più innovativo, seguita da BPM, che ha lanciato il primo mutuo a tasso BCE e IWBank, con il suo IWMutuo, che offre tassi vantaggiosi a chi lascia liquidità in conto corrente. Banca Popolare di Bari è premiata per il terzo miglior mutuo a tasso fisso. Banco Popolare, Banca Mediolanum e UniPol Banca, per avere proposto, con UbiBanca, i migliori a tasso variabile.

Prima nel segmento tasso misto rimane Banca Woolwich, quest'anno ricollocato strategicamente nel gruppo Barclays. Migliore mutuo online è quello di Ing Direct, seguito dal mutuo di Websella.it. Ing si aggiudica anche il premio per la migliore campagna dedicata alla "rottamazione" del mutuo, parola che dalla campagna è diventata simbolo di un nuovo mercato che si è aperto nel 2008 e che è oggi un altro importante trend 2009, la possibilità cioè, di cambiare mutuo, chiedendo anche maggiore liquidità.

Il premio di migliore banca, infine, va a UCB Banca, che ha saputo, nel corso del 2008, rinnovare la propria offerta e la propria organizzazione, individuando prodotti innovativi, flessibili, semplice e completi come 1 Mutuo, un mutuo di rifinanziamento o meglio per il consolidamento dei debiti, in grado cioè di abbassare i tassi di eventuali debiti contratti dal cliente con finanziarie, parametrandoli al tasso ipotecario di un mutuo variabile, allungabile fino a 40 anni. Il mutuo di consolidamento dei debiti è il terzo trend in atto per il 2009. ---- Nel 2008 il mercato dei mutui è profondamente cambiato: in particolare tra le specializzate, Woolwich - Barclays continua a presidiare il mercato, mentre altri istituti di credito focalizzati sul segmento mutui sono sparite (Macquarie Bank) o si sono riposizionate, come ha fatto Banca per la Casa, che da banca retail specializzata nei mutui online si è prima trasformata in fabbrica-prodotti per tutte le banche del Gruppo Unicredit ed oggi è definitivamente stata assorbita dal gruppo Unicredit diventando una banca telefonica più che una banca online, accogliendo anche i mutui del gruppo Capitalia, Bipop e Fineco comprese. Domus, la specializzata in casa Sanpaolo è stata inserita nel gruppo Intesa Sanpaolo. Mentre GeMoney, specializzata nel consolidamento debiti, ha preferito ampliare l'offerta e posizionarsi come banca che offre prestiti personali oltre a mutui. Altro cambiamento significativo riguarda le reti di vendita che si stanno diversificando in favore di reti piccole in franchising con organizzazioni quasi di passa prola, low cost. L'uso di Internet è diventato fondamentale, ma è utilizzato ancora come semplcie strumento di promozione e informazione, dove trovare numeri di telefono. I simulatori sono pochi e spesso anche non aggiornati.

Se il mercato dei finanziamenti finalizzati all’acquisto della casa si raffredda, è diventato caldissimo il segmento dei mutui di rottamazione che, per alcuni istituti di credito, rappresenta già oggi circa il 20% dei flussi erogati. Tra il settembre del 2007 ed oggi almeno 10 tra le maggiori banche italiane, tra le quali Intesa Sanpaolo, BNL, MPS, Banco Popolare, Banca Sella, Unipol Banca, Barclays, Antonveneta, Mediolanum, Veneto Banca e le Bcc, hanno lanciato prodotti e soluzioni ad hoc per la portabilità del mutuo. Il numero delle operazioni di trasferimento dalla vecchia alla nuova banca cresce rapidamente, anche se permangono alcune difficoltà. Questi mutui non sono entrati in classifica quest'anno, ma saranno analizzati nella prossima edizione 2009. Restano fuori dalla classifica anche le formule a tasso variabile e a rata fissa che hanno creato problemi in alcune occasioni, a causa della scarsa informazione verso i clienti che per la crescita dei tassi si sono visti aumentare il numero di rate anche del doppio. Intanto si parte con l’Accordo Abi-Mef sulla rinegoziazione dei mutui a tasso variabile. A gennaio 2009, i clienti che hanno accettato la proposta della banca, faranno i conti con una rata più bassa, in media del 15-25%, ma dovranno preparasi a pagare un importo residuo molto più alto, anche se diluito su un numero maggiore di rate. Dato che nel frattempo il tasso BCE calerà ancora e che lo stesso Governatore della Banca d'Italia, Mario Draghi ha invitato le banche a utilizzare l'indicatore BCE al posto dell'Euribor per calcolare i tassi dei mutui e dei prestiti, anche l'Accordo Abi-Mef potrà forse essere rivisto, migliorando possibilmente i tassi con cui si calcola il debito residuo, quel "secondo mutuo" che è acceso accanto al primo, contestualmente alla firma di accettazione da parte del cliente. ---- LE CLASSIFICHE PARZIALI

OF-MIGLIORMUTUO A TASSO FISSO
È Domus Giovani Fisso, il miglior mutuo a tasso fisso disponibile sul mercato, vincitore anche nella classifica completa del premio ideato da Of-Osservatorio finanziario. Nella classifica dei migliori mutui a tasso fisso, al secondo posto si trova BNL Revolution seguita al terzo da Gran Mutuo Cariparma, entrambi con durata 40ennale. Nel caso del prodotto proposto dalla banca del Gruppo Bnp Paribas, in particolare, il finanziamento copre l’intero valore dell’immobile (Loan To Value 100%), per un importo massimo finanziabile pari a 350mila euro.

Il mutuo di Cariparma del Gruppo francese Crédit Agricole, invece, mettere a disposizione tre flessibilità per il rimborso delle rate: è possibile aumentare o ridurre l’importo della rata nella misura massima del 30% oppure dimezzare l’importo della rata per 12 mesi consecutivi o ancora sospendere il pagamento della rata per 6 mesi consecutivi. Tra i mutui a tasso fisso con durata trentennale, il migliore è per il team di analisi di Of, Valore Casa di Banca Popolare di Bari, che è stato scelto per il tasso contenuto inferiore al tasso fisso medio: il tasso finito proposto è del 5,48% su base annua. Il mutuo al 100% sta incontrando qualche problema da parte delle banche e il trend nel 2009 sarà una diminuita offerta nei mutui HLTV, cioè oltre l'80% e anche oltre il 75%. ---- OF-MIGLIORMUTUO A TASSO VARIABILE
Of-Miglior Mutuo a tasso variabile è il Mutuo Sempre Light del Gruppo UbiBanca. Secondo gli analisi di Of, si tratta dell’unico mutuo dell’offerta italiana con durata massima fino a 50 anni. Per un finanziamento di 100.000 euro rimborsabile in 15 anni, lo spread applicato – che indica il margine della banca rispetto al parametro di indicizzazione, in questo caso l’Euribor 1mese – è dell’1,39% e decresce di 5 punti base (0,05%) ogni 5 anni, a partire dall’inizio del quinto anno. Il mutuo Sempre Light permette di spalmare il debito su un numero molto elevato di rate, rendendo il finanziamento più accessibile; anche ai mutuatari per i quali la rata di un mutuo trentennale o quarantennale inciderebbe in misura eccessiva sul reddito disponibile. Interessante anche la scelta di dedicare al prodotto un portale ad hoc all'indirizzo www.mutuosemprelight.com con informazioni chiare e simulatori.

Tra i mutui a tasso variabile la seconda migliore offerta è quella del Mutuo Variabile di Banco Popolare seguito da Mutuo Freedom di Banca Mediolanum. Se il primo è stato selezionato per il tasso, il secondo ha ulteriori vantaggi: l’istituto guidata da Ennio Doris ha lanciato la nuova linea di prodotti nel mese di giugno, con uno spread dello 0,75% che è stato riconosciuto anche ad altri “già clienti” che avevano acceso il mutuo nei mesi e anni precedenti.

Premiato ex equo al terzo posto, il mutuo AncheTu di Unipol Banca per le sue caratteristiche di finanziamento dedicato a single o famiglie con reddito al di sotto di una certa soglia (20.000 euro per i single o 35.000 in caso di nucleo familiare composto da più di una persona). Si tratta di un vero e proprio mutuo “anticrisi” che va incontro alle esigenze di chi, a causa di un reddito non elevato, troverebbe difficoltà ad ottenere un mutuo, soprattutto in questa fase di irrigidimento delle condizioni di accesso al credito. ---- MIGLIORMUTUO A TASSO MISTO
. In alternativa, è sempre possibile optare per un mutuo a tasso misto: si inizia con il tasso fisso, e dopo uno, due o tre anni (a seconda dei casi) si può esercitare l’opzione di passaggio al tasso variabile (o viceversa). Il Premio MigliorMutuo a tasso misto 2008 viene assegnato da Of-Osservatorio finanziario al Mutuo Fisso5 Rinegoziabile di Barclays. Il piano di ammortamento si articola in una prima fase di 5 anni a tasso fisso, con uno spread dello 0,95% ancorato all’IRS 5 anni. A partire dalla sessantunesima rata, il cliente ha la possibilità di scegliere se – prima ipotesi - proseguire con il tasso fisso per un periodo di 2, 5 o 10 anni, al termine del quale potrà nuovamente esercitare l’opzione. Oppure – seconda ipotesi - passare al tasso variabile, con una rata indicizzata all’Euribor 1 mese. Anche durante il periodo a tasso variabile, con preavviso di 60 giorni rispetto alla rata di aprile ed ottobre di ogni anno, il mutuatario mantiene la facoltà di optare per il tasso fisso per un periodo prestabilito di 2, 5 o 10 anni, al termine del quale, potrà nuovamente effettuare l’opzione di rinegoziazione a tasso variabile.

Secondo miglior misto quello offerto da Banco Popolare - mutuo a tasso variabile con opzione – mentre al terzo c'è Zaffiro per giovani di Banca Sella. Nel primo caso, il cliente ha la possibilità di chiedere in qualsiasi momento la conversione del tasso da variabile a fisso e viceversa; nell’eventualità di un passaggio al tasso fisso, la rata viene ricalcolata in funzione del parametro IRS, a cui viene aggiunto uno spread dello 0,95%, il medesimo applicato nel periodo a tasso variabile. Per un capitale di 100.000 euro restituito in 15 anni, l’esborso complessivo al termine del finanziamento è di 145.361,36 euro, con un arata di 807,56 euro (Tan 5,32, ISC 5,45%). Diverso il caso del mutuo proposto da Banca Sella: Zaffiro per giovani prevede un piano di ammortamento articolato in una prima fase di 3 anni a tasso fisso (IRS a 3 anni + spread dell’1,7%), ed una seconda a tasso variabile (Euribor 1 mese + 1,7%). Ipotizzando un mutuo quindicennale di 100mila euro, l’importo delle prime 36 rate sarà di 755,32 euro, contro gli 845,16 delle successive, per un totale di 148.894 euro corrisposti dal mutuatario durante la vita del finanziamento.

Il team di analisti segnala anche Easy5 di Antonveneta: primi 5 anni di pre-ammortamento a tasso fisso con rate di soli interessi, poi tasso variabile, con la possibilità per il cliente di passare al tasso fisso per una durata a scelta tra i 3 e i 30 anni, opzione esercitabile anche più volte durante la vita del mutuo. ---- MUTUO PIÙ INNOVATIVO
Per il mercato italiano, il 2008 non è stato un anno particolarmente vivace sul fronte dell’innovazione di prodotto, anche se non mancano alcune eccezioni. Secondo gli analisti di Of-Osservatorio finanziario il mutuo più innovativo disponibile sul mercato è il Risparmio Edilizio della BHW. Se è vero che il mutuo per l’acquisto della casa è un investimento, ed è vero - anzi, per molte famiglie è L’investimento, quello “della vita” - DispoMaxx è particolarmente adatto in questa fase di incertezza sui mercati finanziari. Tra fallimenti “eccellenti”, fondi d’investimento “contaminati” dai bond “spazzatura” made in USA, le borse che vanno su e giù, molte famiglie non sanno dove collocare i propri risparmi. A chi è indeciso se accendere un mutuo o prendere casa in affitto, il Mutuo di risparmio edilizio offre una soluzione che fronte di un periodo di accumulo del risparmio, consente di finanziare l’acquisto della casa a condizioni di tasso molto vantaggiose rispetto ai prezzi di mercato.

Il prodotto base, DispoMaxx, è articolato in due fasi. All’inizio, il cliente attiva un piano di risparmio, che può essere effettuato in modo regolare (con un piano di accumulo) o libero, e il cui ammontare complessivo non deve essere inferiore ad 8 mila euro. Il denaro viene depositato su un conto di risparmio con remunerazione all’1% (lordo) e capitalizzazione annuale degli interessi: questo significa che ogni anno gli interessi maturati si accumulano al capitale versato, aumentando la somma sulla quale, l’anno successivo, verranno calcolati i nuovi interessi attivi. Una volta concluso il piano di risparmio, il cliente acquisisce automaticamente il diritto ad accendere un mutuo a tasso fisso a condizioni molto vantaggiose: Il tasso applicato può variare dal 3,75% all’1,90% a seconda dei casi, in funzione di due parametri: l’entità del risparmio accumulato e il merito creditizio del richiedente.

In aggiunta alla formula base, l’offerta dell’istituto tedesco prevede, anche una versione evoluta, Mutuo Sprint: se il cliente non dispone della somma necessaria per realizzare il piano di accumulo, può chiedere un mutuo finalizzato a finanziare a tasso fisso l’importo richiesto nella fase di risparmio: la rata mensile viene scomposta in una quota interessi, destinata alla banca, ed una quota capitale, che viene depositata sul conto di risparmio con remunerazione all’1%. Una volta estinto il primo finanziamento (che può essere anche a tasso variabile nella versione Variant), il cliente matura il diritto di accedere ad un secondo mutuo, ma questa volta a condizioni di favore rispetto ai tassi di mercato. Il mutuo legato al risparmio edilizio è uno dei trend che si spera vogliano seguire anche le banche italiane.

Nel Rapporto OfMigliorMutuo08, l’Osservatorio finanziario segnala anche altri due mutui “innovativi”: al secondo posto come più innovatito c'è IWMutuo di IWBank. Con la modalità offset, viene premiata la giacenza sul conto, riducendo, in proporzione, la quota di interessi della rata mensile, fino ad azzerarla. Per un mutuo di 100mila euro a 15 anni, la rata mensile è di 830 euro, ed il montante corrisponde a 149.473 euro. Se il mutuatario mantiene una giacenza media di 5.000 euro, la rata è più bassa di circa 25 euro ogni mese, con un risparmio complessivo di 5.000 euro sugli interessi corrisposti al termine del finanziamento. La quota interesse può essere anche annullata: ipotizzando, ad esempio, che il mutuatario abbia chiesto un mutuo di 70.000 euro, e mantenga una giacenza di 70.000 euro sul conto, in questo caso, dalla rata mensile verrebbe “stralciata” l’intera quota interessi ed il mutuatario si troverebbe a corrispondere, mese dopo mese, soltanto la quota capitale, configurando quello che potrebbe essere considerato un “mutuo a tasso zero”.


Al terzo posto c'è Mutuo Esatto di Micos Banca: il tasso è variabile, ma la rata “protetta” perché può aumentare solo in funzione dell’adeguamento del costo della vita, calcolato sull’indice Istat al 100%, mentre la durata del mutuo può allungarsi fino ad un massimo di 8 anni. ---- OF-MIGLIORMUTUO ONLINE
Sul web i mutui costano meno. Risulta quindi vantaggiosa l’offerta di Mutuo Arancio variabile i Ing Direct, primo classificato: zero spese di istruttoria e di perizia, zero spese di incasso rata, coperture assicurative gratuite sull’immobile e senza l’obbligo di aprire un conto corrente. Segue, in seconda posizione, con uno spread di 0,79 punti percentuali sull’Euribor 1 mese, la proposta di BarclaysWeb Acquisto. Terzo variabile online il mutuo Websella.it a tasso variabile.

Ta i mutui online a tasso fisso, invece, Websella.it si classifica al primo posto con un tasso del 5,4% e zero spese. Nel nostro Paese, la percentuale di coloro che decidono di sottoscrivere il mutuo via web resta molto piccola. Vuoi a causa di un certo ritardo dell’Italia in termini di penetrazione ed utilizzo di internet. Vuoi perché, quando si indebita per un importo di cento o duecento mila euro, il cliente preferisce recarsi in banca, incontrare il direttore di filiale, essere rassicurato dall’idea che, se proprio qualcosa dovesse andare “storto”, almeno, saprebbe a chi poter fare riferimento.

Fatto sta che in Italia, il binomio mutui e web fatica ad affermarsi, nonostante le condizioni più vantaggiose che, non di rado, vengono applicate ai mutui online. Internet viene utilizzato per confrontare l’offerta, avvalersi del simulatore che il cliente trova sul sito della banca, capire se una certa rata è sostenibile oppure no e quale sarà l’esborso complessivo al termine del finanziamento. Ma, per il resto, il cliente continua a prediligere la filiale. È lì che si reca per sottoscrivere il contratto. È a quella che si rivolge quando chiede la rinegoziazione, vuole rottamare il vecchio mutuo o sapere se può passare dal variabile al fisso e quanto gli costerebbe. Per questa ragione alcuni istituti si stanno attrezzando per rafforzare la forza vendita: quando il cliente si reca in banca per valutare le possibili soluzioni al problema della rata divenuta troppo pesante, è indispensabile il supporto di un funzionario preparato, che dia risposte precise, e non si nasconda dietro alla solita bugia che “la rinegoziazione non si può fare perché il mutuo è stato cartolarizzato”: non è vero. Il mutuo, anche quando è stato cartolarizzato, cioè “ceduto” ad una società terza, è sempre rinegoziabile, e anche surrogabile. ---- MIGLIORE CAMPAGNA2008
Anche quest’anno OfMigliorMutuo ha previsto un premio speciale per la miglior campagna mediatica. Il vincitore del 2008 è Ing Direct. La filiale italiana del colosso olandese, per prima ha sviluppato campagne dedicate ai mutui di rottamazione, intuendo, in anticipo rispetto ai competitor, la necessità di far fronte alle nuove esigenze di trasferimento del mutuo e sostituzione più liquidità.

Of-MigliorMutuo segnala, per il 2008 anche le campagne di Woolwich-Barclays (per PortaMutuo e Cambio Mutuo Cash) e BNL (BNL Revolution e Cambio Mutuo BNL).

Nel 2008, ad essere utilizzato con maggior frequenza e maggior successo è stato il canale radio, seguito dal web e dall'affissione in particolare nelle metropolitane, anche se la Tv ha come sempre fatto la parte del leone per budget impegnativi. Nel 2009, la pubblicità nel settore mutui calerà drasticamente com'è stato già annunciato in alcuni casi, sia per la necessità da parte delle banche di vagliare con maggiore attenzione i clienti a cui dare fiducia e credito, sia a causa del taglio dei budget pubblicitari delle banche in crisi di liquidità.

Sarà quindi forse solo il web a orientare il consumatore, con web-marketing low cost e campagne mirate. Nel 2009, quindi, sarà l'online a diventare il fattore critico di successo del mercato dei "nuovi mutui" o dei mutui di surroga o portabilità e anche dei mutui di "rottamazione". E questo è il sesto trend segnalato dal Rapporto Of-MigliorMutuo. ---- LO SCENARIO
Tutto è cominciato nell’agosto del 2007, con il default dei mutui subprime americani, l’esplosione della bolla immobiliare e l’inizio del tracollo finanziario che, nel giro di poche settimane, avrebbe sparso le proprie tossine in tutte le propaggini del mondo globalizzato. Ma è con il trascorrere dei mesi che la crisi si è manifestata in tutta la sua forza distruttrice, fino alla scomparsa delle quattro grandi banche d’affari americane, nel settembre del 2008: con il fallimento di Lehman, costretta a chiudere i battenti dopo oltre 150 anni di storia; l’acquisto di Merrill Lynch da parte di Bank of America, mentre Goldman Sachs e Morgan Stanley accettavano il “declassamento” a semplici banche tradizionali – e quindi l’assoggettamento a regole e controlli molto più severi - pur di sopravvivere, rivendicando il diritto al sostegno garantito dal governo Usa ad ogni altra banca commerciale.

Nel frattempo, anche in Europa, il fallimento di grandi e piccoli istituti di credito contribuiva a determinare una sostanziale paralisi del mercato interbancario. Le banche sono divenute sempre più restie a prestarsi fiducia e denaro. E dalla crisi di liquidità all’irrigidimento delle condizioni di accesso al credito per famiglie e imprese il passo è stato breve, con le drammatiche conseguenze che tutti conosciamo: ulteriore deterioramento del mercato immobiliare; grande difficoltà del sistema produttivo, sul cui destino iniziavano a soffiare i venti della recessione globale.

Ma già all’inizio del 2008, il mercato immobiliare mostrava i sintomi di una crisi profonda. Secondo il Rapporto Nomisma pubblicato nel luglio scorso, dopo un decennio di crescita ininterrotta, il numero delle compravendite immobiliari iniziava a contrarsi, mettendo a segno un calo delle compravendite pari al 4,6% nel 2007 (-9,3% nelle maggiori città). Per il primo trimestre del 2008 il Rapporto Nomisma segnalava un ulteriore rallentamento del mattone, poi confermato anche dalle cifre presentate da Scenari Immobiliari che prevede per il 2008 un saldo negativo del 15% nelle operazioni di compravendita, con i prezzi in calo mediamente del 5%.

Se si vendono meno case si fanno anche meno mutui e questo contribuisce a spiegare perché, nella fase attuale, anche il comparto del credito ipotecario mostri segni di grande debolezza. Secondo il Rapporto di Nomisma, nel 2007 i flussi erogati per l’acquisto di mobili e per le costruzioni è cresciuto solo del 3,6% rispetto all’anno precedente, segnando una brusca frenata in rapporto al +14,8% registrato nel 2006. L’ultimo bollettino di Bankitalia, parla di una crescita del credito alle famiglie pari al 2,2% nel mese di agosto 2008 in relazione all’anno precedente, contro un aumento del 9,3% registrato nel settembre del 2007 rispetto allo stesso mese del 2006.
Tutto questo mentre, all’inizio di ottobre, nonostante la decisione della Banca Centrale Europea di tagliare il costo del denaro portando il tasso di sconto al 3,75%, l’Euribor a 3 mesi - il parametro a cui è agganciata la maggior parte dei mutui a tasso variabile – rimaneva fermo a quota 5,38%, il livello più alto di sempre.

Oggi, complice un ulteriore intervento del consiglio direttivo Bce, che ha fissato il prezzo del denaro in Europa a quota 3,25%, l’Euribor sta scendendo (4,47% il 10 novembre) ma continua a mantenere uno scarto di oltre un punto percentuale rispetto al tasso Bce, segno che le tensioni sul fronte della liquidità non accennano ad allentarsi nei mercati interbancari.

In un contesto di incertezza sistemica e prezzi ancora molto elevati, è comprensibile che molte famiglie decidano di rimandare la decisione di acquisto della casa, accentuando il rallentamento del mercato immobiliare, mentre cresce, nel contempo, la percentuale di mutui di sostituzione, rinegoziazione e surroga.

Scarica il COMUNICATO STAMPA »