Mutui / Le 10 novità per il 2010: Prima parte

Un mercato difficile e complesso quello dei mutui, nel periodo di rilevazione della IV edizione di Of-MigliorMutuo09 dall'ottobre 2008 al settembre 2009. La recessione innescata dalla crisi finanziaria internazionale, che ha preso avvio dai subprime poco garantiti, ha colpito il mercato del credito in generale e dei prestiti per la casa, in particolare. L'Italia, nonostante una maggiore prudenza degli istituti di credito e delle famiglie, non è rimasta al riparo dai problemi causati dal cosiddetto credit crunch, quell'asfissia del credito, che ha cambiato il settore dei mutui in modo profondo tanto da fare un balzo all'indietro di oltre un decennio. Dal punto di vista del cliente ci sono stati 10 grandi mutamenti.

Novità numero 1. Il mutuo non è più per tutti Primo grande mutamento: ottenere un mutuo è diventato più difficile, soprattutto per chi non può esibire garanzie, come le giovani coppie, i precari e molti professionisti. In pratica, si è tornati indietro di dieci anni, a quel 1998, quando ancora ottenere un mutuo, in lire, era considerato una fortuna, solo per pochi e i tassi registrarono una fase altalenante, da punte massime del 6,16% a un minimo di quasi la metà (3,43%). Nel giugno 2009, i contratti ipotecari sottoscritti sono scesi bruscamente di oltre il 10% rispetto al 2008, a fronte però di una leggera risalita delle richieste (+8%), secondo dati Eurisc Crif. Si è chiusa, in pratica, la stagione del "mutuo per tutti", una stagione che forse non tornerà per molto tempo nonostante la brusca discesa dei tassi oggi prossimi allo zero.

Novità numero 2: per la prima volta si può passare con il proprio mutuo a un’altra banca Si è dunque aperto un nuovo mercato, dopo due anni di "tavoli" di confronto tra Associazione bancaria (Abi) e associazioni dei consumatori, quello del mutuo “surrogato” o “rinegoziato”. Oggi, cioè è possibile trasferire un mutuo da una banca ad un’altra con spese azzerate o contenute. Oppure è consentito richiedere di riformulare le condizioni del mutuo alla propria banca (renegoziazione), ottenendo anche con maggiore liquidità usata per lo più per consolidare i debiti. Dal febbraio 2009, la domanda di mutui è cresciuta rispetto allo stesso periodo 2008, perché è stata sostenuta soprattutto dalle operazioni di rinegoziazione e di surroga, con una punta massima a marzo (+21%), quando si è fatto maggiormente sentire il peso degli aumenti dei tassi variabili dovuto al surriscaldamento dell'Euribor dell'ultimo trimestre 2008. Sono state abbastanza numerose le famiglie che hanno evitato il pignoramento ricorrendo alla rinegoziazione in base all'Accordo Abi-Mef. Anche se il tasso di pignoramenti per morosità è salito in media del 19,5% in un anno dal 2008 al 2009.
La "surroga" è entrata nel gergo corrente a partire dal decreto Bersani, convertito in Legge n. 248 del 4 agosto 2006. Si tratta di una prassi bancaria da sempre in vigore, cioè la possibilità di trasferire il proprio debito da una banca a un'altra. Prima della legge del 2006 surrogare era molto difficile e costoso. La banca surrogante richiedeva quasi sempre l'estinzione del mutuo e la sottoscrizione di un diverso contratto con conseguenti spese di estinzione, spese di chiusura ipoteca, spese notarili e anche, quasi sempre, spese per una seconda ipoteca, che serviva nel periodo di transizione da un istituto all'altro, che era molto lungo. Con la legge, le spese sono state abolite e con la collaborazione di ABI, che ha disposto un apposito iter, si sono ridotti anche i tempi, che sulla carta sono al massimo 15 giorni lavorativi.
---- Rinegoziare, invece, è una prassi in vigore da sempre nelle banche, soprattutto se si deve ristrutturare un debito. Ma anche qui la banca richiedeva spese aggiuntive, le stesse della "vecchia" surroga e anche di più, soprattutto se si vuole allungare il periodo di ammortamento. In questo caso, è intervenuto ancora una volta il governo con un accordo tra Ministero economia e finanza e Abi. L'accordo Abi-Mef, del 19 giugno 2008, di fatto aiuta nella rinegoziazione dei mutui variabili, a zero spese, permettendo di ridurre l'importo mensile della rata e di allunfare il periodo di ammortamento. Si tratta di un accordo che è venuto incontro a tutti coloro che, nel periodo di surriscaldamento dei tassi, non ce la facevano a pagare più il mutuo andando incontro al pignoramento. E' una prassi che prevede l'apertura per il cliente di un secondo mutuo o meglio di un conto aggiuntivo sove si va accumulando il secondo debito con tassi leggermente supeirori calcolati non più sull'Euribor, ma sull'irs, l'indice dei mutui a tasso fisso, con uno spread contenuto entro lo 0,5%.
Oltre a questa prassi, le banche hanno attivato diverse tipologia di rinegoziazione per i propri clienti, che prevedono moratorie per periodi più o meno lunghi, ovvero salto di alcune rate con pagamenti dilazionati, oppure la chiusura e riaprertura di un nuovo contratto di mutuo, anche a tasso fisso, a zero spese notarili, che sono pagate dalla banca pur di non perdere il cliente. Ma quantio sono coloro che hanno surrogato e rinegoziato? Molto pochi per ora: Abi ammette che sono state fatte 36mila operazioni di trasferimento del mutuo nel periodo tra il 1° giugno 2008 e il 31 luglio 2009, cioé in media poco più di uno per ciascuno dei 34mila sportelli esistenti. Le rinegoziazioni invece hanno superato di poco quota 200mila, oltre 470 al giorno. Complessivamente le operazioni hanno riguardato mutui per un controvalore di 23,6 miliardi, di cui solo 3,6 attribuibili alle surroghe. La Banca d’Italia ha quantificato il fenomeno delineando un’incidenza dell’8% per complessivi 4,5 miliardi. Mentre le sostituzioni sono risultate particolarmente numerose, pari al 7,5% dello stock complessivo dei mutui che, a fine anno, era di 240 miliardi. Per il Governo sarebbero circa 46.000mila - secondo dati ABI - le famiglie che hanno sottoscritto la convenzione ABI-MEF con un'adesione pari al 92,22 per cento degli sportelli presenti sul territorio nazionale.
Le difficoltà nel surrogare oggi, riguardano ancora una volta i tempi di risposta da parte della banca "abbandonata" dal cliente. Nel caso della rinegoziazione, invece, è necessario prestare massima attenzione ai costi occulti, soprattutto legati alla necessità delle banche di una verifica ulteriore dell'immobile da parte di un professionista deciso dalla banca stessa, ma pagato dal cliente. Le maggiori difficoltà però oggi riguardano le garanzie richieste dalle banche: spesso, capita che chi ha già un mutuo si veda negare la rinegoziaizone semplicemente perché non ha più le garanzie di quando ha sottoscritto il mutuo, ad esempio ha cambiato attività e non è più dipendente, oppure non può più ottenere la garanzia di un coniuge, perché separato o divorziato. ----

Novità numero 3: Fisso? Variabile? Oppure il tasso Bce? La novità reclamata da Draghi Il carnet di quasi tutte le banche si è arricchito di un nuovo mutuo, il variabile Bce il cui tasso è calcolato sull’indice di rifinanziamento deciso dalla Banca centrale europea e non sul tasso di mercato, l’Euribor. Un mutuo fortemente voluto dal Governatore della Banca d'Italia, ma osteggiato in generale dalle banche, che l'hanno inserito a listino con spread elevati, in media +43% rispetto ai mutui variabili/Euribor. Se Ing Direct offre il suo variabile solo in versione Bce e con spread contenuto (+1,25%), ci sono grandi gruppi come Ubi Banca o Credem, che non lo propongono affatto e altri, come Intesa Sanpaolo, che applicano spread molto elevati (oggi supera il 2,15%). Dall'indagine Of su 30 banche, il 56% non ha un prodotto BCE o comunque si rifiuta di proporlo al cliente.
Le prove fatte in filiale hanno mostrato prima di tutto una scarsa conoscenza del prodotto da parte dei bancari ("Devo chiedere", "Non so", è stata la risposta più frequente). In secondo luogo, e questo è più grave, hanno mostrato una chiara propensione a non dare il prodotto a chi lo richiedeva esplicitamente. Come mai? Le risposte sono state varie: la più sincera ha puntato il dito sulla "convenienza" : il mutuo a tasso BCE non sarebbe affatto un buon affare per la banca, perché i tassi sono troppo bassi. Ma è al contrario un ottimo affare per il cliente. Il mutuo Bce, infatti, può essere una valida alternativa al variabile/Euribor più rischioso e sottoposto alle regole del mercato internazionale o al fisso, ancora molto caro, con 2 punti percentuali in media sopra quello variabile. Facciamo un esempio: se si chiede un mutuo BCE oggi, il Tan di partenza è in media dell'1,85% (ma di fatto la media reale è del 2%), mentre quella per un variabile agganciato all'Euribor è pari all'1,4% (anche se lo spread del variabile è ancora in salita e in alcune banche è già attestato all'1,6%). Vuol dire che un mutuo BCE costa circa il 25% in più. Un mutuo di 100 mila euro in 15 anni ha una rata di partenza di 690 euro se si richiede un mutuo BCE e di 680 euro se si richiede un variabile tradizionale. Questo perché lo spread maggiorato per il BCE annulla il vantaggio del tasso di riferimento (BCE=1% contro 1,24% del tasso Euribor a tre mesi).
Nonostante questa "barriera architettonica" alzata dalle banche, il mutuo BCE rimane vantaggioso, perché è previsto che il tasso scenda quasi a quota zero nei prossimi mesi, per rimanere fissato per un periodo non inferiore a 3 anni con possibilità di scostamenti graduali, "politici", a vantaggio delle famiglie. In sintesi, il mutuo BCE, pur variabile, potrebbe esser un valido sostituto del fisso, che oggi ha uno svantaggio rispetto al variabile di 3 punti percentuali. Il che è davvero molto, calcolando anche periodi di ammortamento brevi (dai 5 ai 10 anni). ----

Novità numero 4: sì, ora per chi ha problemi a pagare c’è la via flessibile Banca Mediolanum per prima, seguita da Banca Mps, UniCredit Banca e via via tutte le banche si sono dimostrate accomodanti verso chi non ce la fa a far fronte alla rata del mutuo proponendo soluzioni diverse e "flessibili", con allungamenti del periodo di ammortamento o accorciamenti della rata, taglio dello spread, e così via. Ci sono anche iniziative online, come quel sito cariparmasipuo.it del Gruppo francese Cariparma-Crédit Agricole, dove si trovano escamotage per superare momenti di crisi che vanno dalla sospensione della quota capitale dei mutui casa all'offerta di Gran Mutuo Cariparma con l'opportunità di ridurre l'importo della rata mensile. Tutte soluzioni che però costano al cliente fino al 70% in più rispetto al mutuo in essere, rendendo il mutuo più remunerativo per la banca.

Novità numero 5: il mutuo costa di più. Le commissioni salgono del 66% Il quinto grande cambiamento, non positivo per i clienti, è l’aumento significativo degli spread, ovvero delle maggiorazioni applicate dalle banche ai propri listini mutui, che è stato pari al 66%. In aggiunta all'aumento del 12% medio delle spese di istruttoria e di perizia, che è diventata obbligatoriamente eseguita da periti certificati dalla banca, mentre prima della crisi era possibile sceglierne uno in modo autonomo. Gli aumenti sono stati applicati in modo non indiscriminato, ma, al contrario, utilizzati per lo più per selezionare i clienti in base alle garanzie offerte. "A partire da" è la frase più ricorrente dei listini delle banche, con spread che vanno dallo 0,86% fino al 2-3% per le categorie meno garantite. La media per un variabile è di 1,5%, per il fisso dell'1,9, per un Bce del 2% e per un mutuo rifinanziato dell'1,95%.
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