Mutui in fiore

Fisso, variabile o misto? E ancora: variabile Euribor o variabile Bce? Come scegliere il tasso più adatto alle proprie esigenze? La risposta nel 2010 sembra essere: nessuna scelta. Sì perché i nuovi prodotti lanciati da poco in occasione dell’arrivo della primavera, sono caratterizzati tutti (o quasi) da un alto grado di flessibilità. Si può infatti optare per soluzioni che alternano periodi a tasso fisso e periodi a tasso variabile. Oppure si può decidere di avvalersi della facoltà di cambiare idea (e tasso di interesse) ogni due anni. O ancora, è possibile scegliere un tasso variabile sfruttando il periodo di tassi bassi, fissando però un limite massimo (Cap) oltre il quale l’interesse non può salire. Garantendosi così la tranquillità che offre il fisso, anche in caso di rialzi record degli indici di riferimento.
Unicredit ad esempio punta su un misto che permette di modificare durata del piano di ammortamento e tasso applicato. Ubi Banca e WeBank, invece, optano per la soluzione variabile con Cap, introducendo a inizio 2010 due nuovi prodotti dedicati. Mentre Cariparma punta su un ibrido, che permette al mutuatario di rivedere ogni due anni la sua scelta tra fisso e variabile.
Nuota controcorrente solo Credem, che preferisce invece un mutuo con tassi promozionali ridotti e spread in offerta sotto l’1%, da affiancare al già esistente variabile con Cap.
E oltre ai prodotti freschi di lancio, la primavera 2010 si arricchisce di altre novità. Da Ing che estende le operazioni finanziabili dal suo Mutuo Arancio introducendo nuove finalità, come la liquidità pura. A Barclays che prolunga la promozione ‘Tranquillità su misura’ sui tassi applicati a tutta la gamma fino al 30 giugno prossimo. Per l’estate, si vedrà.
Continuano a mantenere attive le loro offerte invece altri due big del mercato italiano. Intesa Sanpaolo ad esempio, punta ancora su Domus Block, il variabile con Cap, e Domus Mix Multiopzione che permette di scegliere gratuitamente ogni 3 o 5 anni la tipologia di tasso preferita. Mentre Mps mantiene attivo il suo variabile con tetto massimo, Mutuo Protezione, premiato dagli analisti di Of come Miglior Mutuo del 2009.

I nuovi mutui
Tra le novità dell’ultima ora c’ è Mutuo Opzione Sicura di Unicredit. Il prodotto a tasso misto dura da un minimo di 5 a un massimo di 25 anni, finanzia fino all’80% del valore dell’immobile e offre la possibilità, dopo due anni di pagamenti regolari, di allungare il piano di ammortamento fino a 60 rate, portando la durata a un massimo di 30 anni. Si può iniziare indifferentemente con un variabile o con un fisso. Se si sceglie di partire con l’opzione a tasso variabile, in qualsiasi momento si può passare al fisso o cambiare l’indicizzazione da Euribor a Bce (ma solo per la prima casa). Se, invece, si parte con il fisso, bisogna aspettare 5 anni prima di decidere se continuare con lo stesso interesse per altri 5 anni, oppure se passare al variabile. Inoltre, con l’opzione sicura è possibile monitorare costantemente l’andamento della rata e richiedere la rinegoziazione senza spese aggiuntive. Gli spread applicati variano da un minimo del 2,10%, se il tasso applicato è agganciato a Euribor o Eurirs, a un massimo del 2,40%, se l’interesse è agganciato al Bce, mentre per le spese di istruttoria bisogna mettere in conto una commissione aggiuntiva pari all’1% dell’importo finanziato, con un minimo di 750 euro.
Per fare un esempio, considerando l’ipotesi di un mutuo di 100.000 euro da corrispondere in 25 anni, se si volesse partire da un variabile Bce con Taeg al 3,40%, si avrebbe una rata mensile pari a 495,28 euro. Mentre la rata mensile si riduce a 463,87 euro se si opta per l’opzione indicizzata all’Euribor, con Taeg al 2,80%. Sale infine a quota 561,52 euro se si sceglie di partire con un fisso con Taeg al 4,60%.

---- È stato lanciato a fine marzo, invece, Prefix di Ubi Banca. In pratica si tratta di un prodotto che alterna un tasso fisso agevolato applicato per tutto il primo anno, a un variabile Euribor con tetto massimo al 5,50%, applicato a partire dal secondo.
Funziona così: per tutto il primo anno il tasso è fisso ed è pari a 3,199%, mentre dal secondo il mutuatario dovrà corrispondere un interesse indicizzato all’ Euribor a 3 mesi. Quindi, per un mutuo di 100.000 euro della durata di 25 anni il Taeg massimo applicato al finanziamento sarà pari al 3,243% a partire dal tredicesimo mese del piano di ammortamento. Le spese di istruttoria, inoltre, sono pari allo 0,95% dell’erogato con un minimo di 750 euro, mentre per l’incasso rata bisogna mettere in conto una commissione ulteriore di 1,50 euro a operazione.
PreFix inoltre finanzia fino all’80% del valore dell’immobile, dura al massimo 25 anni, ha uno spread che parte da un minimo di 1,40% e include nella rata anche una Polizza Infortuni di UBI Assicurazioni. In più, è possibile abbinare al mutuo anche la Polizza Blucredit che garantisce l’estinzione del debito in caso di morte o invalidità totale e permanente del mutuatario, e il pagamento delle rate in scadenza nel caso di perdita d’impiego, inabilità temporanea al lavoro e ricovero.

Ha presentato un variabile con tetto massimo anche WeBank, la neo banca solo online del Gruppo BPM che fissa il tasso massimo raggiungibile dal finanziamento a quota 5,50%. Il variabile, dura da un minimo di 10 ad un massimo di 30 anni, finanzia al massimo 1milione di euro, e copre fino all’80% del valore dell’immobile. Anche se la percentuale si riduce al 50% nel caso di finalità di sola ristrutturazione. Inoltre, può essere indicizzato a scelta del cliente all’Euribor 3 mesi o al Bce, mentre lo spread resta sempre fisso a quota 1,60% per durate fino a 20 anni, e sale all’1,70% per durate superiori. Ma lo spread può ridursi ulteriormente se si sottoscrivono polizze assicurative della banca. Ad esempio, è previsto uno sconto di 0,05% per chi sottoscrive Assicurazione Vita, mentre si può ottenere una riduzione dello 0,10% acquistando Assicurazione Vita e Multirischi.
Per fare un esempio, nell’ipotesi di un mutuo di 100.000 euro della durata di 25 anni, senza polizze assicurative facoltative, il Taeg sarà pari a 2,375 euro, per una rata mensile di 441,10 euro. Che a fine ammortamento significano una spesa extra di 32.395,28 euro, pari ad un montante totale di 132.395,28 euro. Nella rata sono incluse anche le spese di istruttoria della pratica, di addebito delle rate in conto corrente e di riduzione o estinzione anticipata, tutte gratuite, così come la polizza assicurativa Polizza Casa, a zero spese e inclusa nel finanziamento. Nessuna spesa aggiuntiva infine è prevista per la perizia dell’immobile, il cui costo resta completamente a carico della banca.
Il variabile con Cap però, non è l’unica new entry del 2010. La banca online del Gruppo BPM ha, infatti, presentato una linea completa di prestiti ipotecari che, oltre al variabile con tetto massimo, include anche i più tradizionali prodotti a tasso fisso e a tasso variabile, indicizzato Euribor. Tutti corredati dall’assistenza di un consulente che, via telefono, aiuta nella scelta e nella preparazione della documentazione.

Altra novità 2010 è il Gran Mutuo Cambio Scelta presentato da Cariparma, del Gruppo Crèdit Agricole. Un prestito ipotecario concesso anche per la seconda casa, che dura fino a un massimo di 30 anni, finanzia fino all’80% del valore dell’immobile e consente di passare dal tasso variabile al fisso e viceversa ogni 2 anni, gratuitamente. Si parte con un tasso variabile indicizzato Euribor, con spread del 2,10% per durate comprese tra i 10 e i 20 anni, e del 2,30% per durate più lunghe comprese tra i 21 e 30 anni. Che si riduce rispettivamente a 1,80% e 2%, nel caso in cui il mutuatario decidesse di sottoscrivere anche una polizza assicurativa a protezione del credito. Questo significa, considerando i tassi odierni al minimo storico, un costo del finanziamento, senza assicurazione, pari al 2,51%, per durate inferiori a 20 anni, che sale a quota 2,71% per periodi più lunghi.
---- Trascorsi i primi due anni, il mutuatario può scegliere se continuare con il variabile (stesso spread e sempre Euribor a 1 mese 360), oppure se puntare sul fisso, caratterizzato dallo stesso spread applicato al variabile, a cui va sommato l’indice Irs a 2 anni. Per fare un esempio, se i tassi rimanessero quelli di adesso, l’interesse finito salirebbe a quota 3,55%, per durate inferiori a 20 anni, mentre salirebbe fino al 3,75% per durate superiori.
Servono inoltre minimo 800 euro per l’istruttoria, 1,50 euro al mese vanno poi messi in conto per l’incasso della rata, mentre se si decide di estinguere il prestito prima della scadenza pattuita, va versata alla banca una quota aggiuntiva pari al 3% (massimo) dell’importo residuo.

Ultima nuova entrata nel 2010 è Tasso Variabile ‘Bello Basso’ di Credem. In pratica è un tasso variabile tradizionale indicizzato Euribor, caratterizzato da spread inferiori alla media di mercato, in promozione dal 1° aprile 2010 e fino al 31 maggio. Sono previsti tre scaglioni diversi di spread, che variano a seconda delle durate e dell’importo massimo da finanziare. Per durate tra i 25 anni e i 30 anni ad esempio si ha uno spread dell’1,25%, che scende a quota 1,15% per periodi compresi tra i 20 e i 25 anni. Mentre si può ottenere uno spread promozionale sotto l’1%, per l’esattezza 0,95%, a condizione che il piano di ammortamento del prestito non superi i 20 anni, e che l’importo finanziato sia inferiore alla soglia massima di 200.000 euro. Inoltre, per avere diritto allo spread a 0,95%, è necessaria anche la sottoscrizione della polizza Protezione Mutuo a pacchetto, con durata almeno decennale per un importo esattamente pari a quello del finanziamento.
Bello Basso, infine, prevede spese di istruttoria pari allo 0,50% dell’importo erogato, partendo da un minimo di 300 euro e commissioni mensili di incasso rata pari a 1,75 euro per ogni singolo addebito. Mentre non sono previste maggiorazioni ulteriori qualora il mutuatario decidesse di estinguere il debito anticipatamente, entro 60 giorni dalla fine del contratto.
Le altre promozioni
E oltre ai prodotti nuovi, c’è chi pensa a modificare quelli già esistenti. Come ha fatto ING Direct, la banca online pura, che ha esteso le tipologie di operazioni finanziabili dal suo Mutuo Arancio aggiungendo anche la finalità “Liquidità Pura”. In tal modo il mutuatario, può ottenere solo liquidità, fornendo la prima casa libera da ipoteche a garanzia del finanziamento. In pratica Mutuo Arancio permette al mutuatario di sostituire il precedente prodotto con un nuovo variabile, fisso o a rata costante, ottenendo anche liquidità extra. Oppure, di sostituirlo solo con liquidità. Il prestito finanzia fino al 70% del valore dell’immobile, partendo da un minimo di 80.000 euro e fino a un massimo di 500.000 euro.

Barclays, invece, ha optato per una promozione a tempo determinato sui tassi applicati alla sua gamma prodotti. Fino al 30 giugno 2010, infatti, la promozione ‘Tranquillità su misura’ garantisce a tutti i sottoscrittori di Mutuo Tasso Protetto, il variabile con Cap dell’istituto di credito inglese, un tetto massimo che non può superare il 5,50%, per uno spread dell’1,40%. Mentre per Mutuo Variabile con Opzione e Mutuo Fisso, lo spread applicato, in offerta, resta fisso a quota a 0,80%, per tutta la durata del finanziamento.