Mutui. I 10 trend principali per il 2011

Of ha cercato di tracciare, come fa ogni anno da cinque anni a questa parte, i punti pricipali che segnano una svolta nel mercato del prestito ipotecario.
Novità numero 1. Il mutuo è prodotto che non deve avere rischi. Da problema "pesante" deve diventare "leggero". Da prodotto che si fa una sola volta nella vita e poi si dimentica, a prodotto rinegoziabile anche ogni anno, adattandolo alle esigenze del momento. Bisogna evitare in tutti i modi il pericolo pignoramento, che aveva subito una decisa inpennata con una media del 19,5% in un anno dal 2008 al 2009. Che sia un Cap (nel 2009 richiesto dal 16% di chi sceglieva il variabiule oggi preferito dal 70%), un'assicurazione, come ad esempio del NeoMutuo di Carige, oppure un mutuo con lo switch da variabile a fisso e viceversa come in Opzione Sicura di UniCredit, o ancora un mutuo variabile a rata fissa e durata variabile, con pre-ammortamento lungo un anno o anche di più, l'importante è che sia sostenibile, cioè che venga incontro alle incertezze di oggi. In questo ha fatto molto anche Abi promuovendo il "Piano famiglie" con la possibilità, cioè, di saltare qualche rata senza angoscia. In verità, il mutuo con salto rata è stato introdotto da alcune banche, prima fra tutti Intesa Sanpaolo con il suo mutuo giovani a tasso fisso o variabile datato 2007 (Leggi qui) e proprio a inizio del 2009 daBanca Monte dei Paschi di Siena in occasione del lancio del suo Mutuo Protezione con Cap, premiato da Of-MigliorMutuo 2009. O ancora da UniCredit, con il progetto "Insieme 2009".

Novità numero 2: Le banche sono tornate a guardare con interesse al prodotto mutui dopo un anno e mezzo di chiusura o ripensamento. Se il mutuo ormai non è proprio per tutti, è comunque adattabile anche a famiglie giovani e a persone con entrate non elevate o certe, perché è diventato flessibile. Si passa da una tipologia all'altra senza spese, grazie anche alla legge sulla surroga o trasferibilità (legge n. 248 del 4 agosto 2006) e senza spese si può anche rimborsare in anticipo il capitale. Inoltre, le banche si sono rese conto che il mutuo è l'entry point per eccellenza per nuovi clienti che dal prestito per la casa passano al conto corrente e dal conto ad altri prodotti, più spesso assicurazioni e prestiti personali. Bisogna quindi non perdere il cliente e soprattutto procurarne di nuovi, possibilmente giovani facendo di tutto per venire incontro alle loro esigenze.

Novità numero 3: I tassi sono bassi, come non lo sono mai stati nella storia del credito, e in più sono stabili da un periodo molto lungo anche qui come mai è accaduto prima. Questa situazione durerà ancora a lungo, secondo quasi tutti gli uffici studi delle banche o almeno fino alla fine del 2011. Ma anche successivamente, a causa di una ripresa stentata, i tassi potrebbero risalire molto lentamente. Questa è la situazione ideale per ristrutturare debiti in essere con tassi meno vantaggiosi o con rate diventate per svariati motivi non più sostenibili.

Novità n. 4: Non sono solo le banche a vendere mutui, ma una fitta rete di promotori e commerciali legati a una o piu' banche. In questo modo c'è una maggiore possibilità per i clienti di ottenere finanziamenti, anche se non sempre in tempi rapidi dato che poi l'ok finale dipende sempre dalla banca erogatrice. Questi reti commerciali usano sempre di più il web come primo canale per attirare clienti.

Novità n. 5: Ci sono sempre più prodotti con il Cap (Leggi qui), anche se non è l'unico prodotto no-risk, ma nel contempo ci sono sempre più prodotti assicurativi a copertura di tutti i rischi possibili, oltre alla pre-morienza anche la perdita di lavoro. Ed è su questi prodotti che si gioca la concorrenza. Il mercato assicurativo vita è in netta ripresa anche a causa di questa disperata ricerca della sicurezza in periodi estremamente volatili.

Novità n. 6: Nascono prodotti adatti alla ristrutturazione dell'abitazione, anche con finalità ecologiche (eco-mutuo).

Novità n. 7: Ci sono sempre più prodotti che servono a ristrutturare, questa volta, non la casa, ma il debito o meglio più debiti fatti con diverse società finanziarie a tassi decisamente molto più cari, come ad esempio il Nuovo Mutuo Contante di Unicredit.

Novità n. 8: Il numero delle surroghe è raddoppiato: sono arrivate al 16% delle erogazioni nel 2009 e il trend continua. Da qui l'impegno a trovare formule flessibili come quello di UniCredit, o di numerose altre banche: cioè mutui che si possono cambiare anche solo con una telefonata senza perdere nulla nemmeno il vantaggio di uno spread più basso precedentemente concordato. La concorrenza è finalmente partita con vantaggi chiari e certo, come recitano alcuni mutui, come il nuovo GranMutuo Cariparma-FriulAdria appena lanciato.

Novità n. 9: Ottenere un finanziamento oltre il 50-60% è una vera impresa e le banche offrono quindi anche prestiti sostanziosi anche se ovviamente molto più cari del mutuo, ma anche in questo caso con opzioni anti-rischio (leggi qui).

Novità numero 10: Fisso o Variabile? Meglio il tasso Bce: c'è una leggera ripresa del mutuo europeo, fortemente voluto dal Governatore della Banca d'Italia, ma osteggiato in generale dalle banche, che l'avevano inserito a listino con spread elevati, in media +43% rispetto ai mutui variabili/Euribor. Oggi, la forbice tra variabile Euribor e variabile Bce si è ridotta a un 14% medio e in alcuni casi le banche vengono incontro facendo lo stesso identico spread tra le due proposte. Se a fine 2009, dall'indagine di Of su 30 banche, il 56% non aveva un prodotto BCE o comunque si rifiutava di proporlo al cliente, oggi questa percentuale si è ridotta e si trovano anche mutui con cap a tasso Bce (Vedi tabella). Anche, il mutuo Bce, infatti, può essere considerato un mutuo no-risk o a rischio contenuto e oggi, nell'anno della grande paura, come ormai è chiaro, le parole chiave per tutti sono le seguenti: protezione, sicurezza, sostenibilità.

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