Crolla il mattone USA. Perché non può succedere in Italia. Perchè può succedere anche in Italia

Un altro schock. Dagli USA giungono notizie fosche per il mercato della casa con prezzi prossimi al crollo. Accadrà anche in Italia e in Europa? Quali ripercussioni ci saranno sul mercato immobiliare italiano? OF ha chiesto a Mario Breglia, fondatore e presidente di Scenari Immobiliari, di spiegare in che modo la nuova crisi immobiliare negli Stai Uniti influenzerà il mercato nazionale e quali sono le novità della prima parte de 2010. Con qualche previsione per il 2011.
OF: Cosa è successo e sta succedendo nel settore immobiliare statunitense?
Mario Breglia: La ripresina del mercato residenziale americano è stata aiutata nell'ultimo anno da contributi alla domanda diretti e indiretti, in particolare a sostegno dei mutui. La fine di questi contributi ha portato ad un calo vistoso del mercato. Adesso, quest'ultimo si deve assestare su livelli inferiori e con una tipologia di domanda meno legata ai contributi.

OF: Perché quello che sta accadendo in USA non dovrebbe accadere anche in Europa e in Italia?
Mario Breglia: Quello che accade nell'economia americana ha riflessi sull'Europa e sull'Italia. Le preoccupazioni su una nuova recessione riguardano le due parti dell'Atlantico. Ma, di solito, gli andamenti dei mercati immobiliari non sono così allineati. In Europa, con l'esclusione della Spagna e, parziale, dell'Italia, dagli inizi dell'anno è in corso un deciso miglioramento del mercato immobiliare, non sostenuto da incentivi pubblici, ma da ripresa della domanda privata, aituata da una maggiore fluidità di accesso ai mutui

OF: Allora, perché potrebbe accadere anche da noi?
Mario Breglia: Gli effetti sui mercati europei potrebbero essere quelli "importati" da una crisi economica o da una deflazione.

OF: Esistono correlazioni nei cicli USA UK e Italia circa l'immobiliare e quali?
Mario Breglia: Poche correlazioni.

OF: Nel prossimo futuro la casa perderà quel valore di ricchezza passata di padre in figlio come ha scritto Federico Rampini su La Repubblica a riguardo degli USA?
Mario Breglia: La maggior parte delle case costruite negli Usa sono di legno e quindi, tecnicamente, raramente superano i 20 anni di vita e poi bisogna ricostruirle.

OF: Venendo all'Italia, qual è la situazione oggi?
Mario Breglia: Il 2010 è iniziato abbastnza bene per il settore immobiliare italiano. I dati del primo trimestre indicano per la prima volta, dopo 18 mesi di calo, una leggera inversione di tendenza: le compravendite nel residenziale sono aumentate di circa il 3%.

OF: Una crisi molto lunga e una ripresa lenta, quindi...
Mario Breglia: Non dimentichiamo che si tratta della crisi più grave degli ultimi 15 anni.

OF: Cosa acquistare oggi?
Mario Breglia:Nelle situazioni di mercato difficile le case di qualità, secondo la zona, la tipologia, la distribuzione interna, mantengono e accrescono il valore. Le altre sono penalizzate. Anche nel primo trimestre 2010 si sono vendute case nelle zone residenziali centrali e semicentrali. Bene il Nord, un po' meno bene al Centro Sud.

OF: Sono preferite le vecchie o le nuove costruzioni?
Mario Breglia: Per quanto riguarda le nuove costruzioni permangono le difficoltà e anche se c'è una leggera ripresa della domanda nei cantieri, i tempi di vendita sono ancora lunghi.

OF: E per quanto riguarda le quotazioni?
Mario Breglia: Sono in una fase di calma. La fase discendente è terminata. Ovviamente questo è un dato medio nazionale. Ci sono ancora zone come quelle di periferia delle grandi città dove i valori si chiudono con valori minori rispetto ad un anno fa.

OF: Cosa ci attende in futuro?
Mario Breglia: Dipende da quello che accadrà intorno al mercato immobiliare.

OF: Ovvero?
Mario Breglia: Cose andrà all'economia. Le Borse vanno male e anche il cambio dell'euro è in una fase di debolezza. Bisognerà anche attendere le conseguenze della manovra economica del Governo. Però in generale ci attendiamo un consolidamento dell'andamento dell'inizio dell'anno.

OF: In cifre cosa intende per "buon andamento"?
Mario Breglia: Rispetto a cadute del 10-15% degli ultimi due anni, oggi siamo al +2-3%. E' cambiato il segno. Ma il mercato rimane ancora debole.

OF: La cedolare sugli affitti, che impatto avrà sul mercato immobiliare?
Mario Breglia: Non subito e lenti nel tempo.

OF: E poi c'è il problema del credito.
Mario Breglia: Soffrono in questo momento soprattutto i giovani e coloro che hanno un lavoro precario e gli immigrati che forse hanno più difficoltà di prima a contrarre un mutuo. In più, se concedono il mutuo non erogano più del 50% del valore dell'immobile dato in garanzia.

OF: Mentre solo 3-4 anni davano fino al 90-100%...
Mario Breglia: Certamente questo è un grande handicap per centinaia e forse migliaia di persone, di famiglie che vorrebbero acquistare una casa.

---- OF: Dove avverrà la ripresa?
Mario Breglia: Gli andamenti positivi si avranno cetamente ancora nelle zone centrali delle città, c'è anche un flusso di capitali arrivato dallo scudo fiscale e che si sta spostando verso investimento immobiliari. Probabilmente anche i cantieri nelle città dovrebbero avere un leggero miglioramento dato che gli operatori hanno iniziato ad abbassare i prezzi di listino.

OF: Ma allora anche da noi i prezzi crolleranno?
Mario Breglia: No, nel 2010 i prezzi risulteranno praticamente stabili.

OF: E cosa accadrà negli altri mercati non residenziali, uffici, commerciale e industriale?
Mario Breglia: Nel settore degli uffici si vede una leggera ripresa, sono tornati anche gli investitori internazionali. Ma è sempre circorscitto a Milano e Roma e soprattutto ad immobili di alta qualità. Nel commerciale invece bisogna suddividere...

OF: Come?
Mario Breglia: nel settore della grande distribuzione, che ha subito uno stop nel 2009 e che nel 2010 dovrebbe migliorare grazie a una serie di iniziative e progetti che hanno ottenuto il via libera da Comunie Regioni.

OF: Per i negozi invece?
Mario Breglia: Per i negozi la crisi è ancora grave. Aumenta il numero di negozi che chiudono soprattutto nelle zone periferiche delle grandi città e nei piccoli centri.

OF: Per l'industriale c'è aria di crisi.
Mario Breglia: Crisi nera. Dipende dall'andamento dell'economia e per quanto riguarda ail manifatturiero e la logistica tutti i numeri sono negativi.

OF: In sintesi che anno avremo?
Mario Breglia: Da quello che vedo oggi, 70 per cento in griglio e 30 per cento in rosa.

"Conoscere per decidere meglio" è il tema del Forum di previsioni e strategie di Scenari Immobiliari 2011 che inizia il prossimo venerdì 10 settembre a Santa Margherita Ligure - Leggi qui il programma in formato PDF

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