Tempi duri per la rendita immobiliare. E in futuro sarà peggio

Si dice, guardando al passato, che il mattone non ha mai tradito. Ma adesso, dopo il credit crunch, con la crisi del credito, la mancanza di liquidità dei mutui, il ristagno nel settore immobiliare e la riduzione negli investimenti a livello europeo, è ancora così? Il mercato immobiliare può ancora essere considerato un buon investimento? I prezzi di immobili e compravendite risaliranno? O invece è meglio puntare su altri asset class? Come azioni, obbligazioni, fondi?
Per rispondere a queste domande Of-Osservatorio finanziario ha incontrato quattro professionisti del settore: Giovanni Palladino, Presidente del Centro Internazionale Studi Luigi Sturzo (Ciss), Ezio Bruna, Docente di Economia e Finanze al Politecnico di Torino, Fondatore di CESFIM Centro Studi Finanza Immobiliare e Past President della Commissione Real Estate dell’Associazione Italiana Private Banking (AIPB)(Leggi l'intervista), Daniela Percoco, Direttore Real Estate di Nomisma (Leggi l'intervista) e Alessandro Ghisolfi direttore Ufficio Studi di UBH (Leggi l'intervista). Che tra previsioni circa il futuro del mercato immobiliare e ipotesi relative all’andamento dei prezzi di compravendita nel medio e lungo periodo, hanno anche suggerito dove investire per guadagnare di più.
Tra i più critici nei confronti del mattone come strumento di investimento, vi è Giovanni Palladino, economista, autore de ‘Le pensioni domani: si salvi chi può!’ e Presidente del Centro Internazionale Studi Luigi Sturzo (Ciss) dal 1995. L’associazione culturale indipendente, che si occupa di approfondire e divulgare la conoscenza della dottrina sociale cristiana attraverso dibattiti, seminari, gruppi di studio e di ricerca, con particolare riferimento a temi economici e sociologici connessi a problemi della società moderna. Che ipotizza un futuro di crisi per il mercato degli immobili, con un’offerta di gran lunga più abbondante della domanda e prezzi in calo.

Of: Il “mattone” è un investimento sicuro?
Palladino: In questo momento si tendono a sovrastimare le garanzie date dall’investimento immobiliare. Ma non è detto che l’esperienza positiva del passato si debba per forza replicare in futuro. Il problema è che i nostri risparmiatori ritengono che il mattone sia ancora il migliore investimento, a fronte di impieghi nel settore del reddito fisso che rendono molto poco e di un mercato azionario in balia delle montagne russe.

Of: Come mai?
Palladino: Il fatto è che si pensa che il mercato immobiliare abbia caratteristiche omogenee. Ma in realtà vi sono differenze rilevanti tra gli investimenti immobiliari.

Of: In che senso?
Palladino: Beh, un conto è acquistare (per sé o per vendere) una casa di vacanza, in qualche località turistica attraente. Tutt’altra cosa invece è comprare la seconda o la terza casa in città.

Of: E che differenza c’è?
Palladino: Bisogna considerare l’investimento in prospettiva. La prima tipologia di immobili continuerà anche in futuro a beneficiare di una domanda forte, in particolare proveniente da clientela straniera. Già oggi vi è un cospicuo gruppo di stranieri agiati che ha scelto l’Italia come meta ideale per le vacanze, oppure come ritiro dopo la pensione.

---- Of: La seconda tipologia invece?
Palladino: È destinata ad attraversare una forte crisi che...

Of:...aspetti, aspetti, una forte crisi?
Palladino: Sì. Il mercato ormai è maturo. Oggi circa l’80% delle famiglie possiede la prima casa (tra prima casa e usufrutto o nuda proprietà) mentre circa il 20% ha la seconda e il 7-8% la terza. E il numero degli immobili rimasti vuoti tende ad aumentare. E questa tendenza si consoliderà anche in futuro.

Of: Si spieghi meglio...
Palladino: Tra 20 o 30 anni le pensioni saranno sempre più magre e molti dovranno vendere gli immobili acquistati oppure cederli alle compagnie di assicurazione in cambio di una rendita vitalizia. In più, secondo i demografi dell’Istat, tra il 2011 e il 2041 il declino della natalità e l’aumento della longevità porteranno la popolazione attiva a ridursi di 7,4 milioni, passando da 35,4 a 28 milioni di persone. Mentre la popolazione anziana dovrebbe passare da 12,1 a 18,5 milioni, con un aumento di 6,4 milioni.

Of: E questo cosa significa per l’investimento immobiliare?
Palladino: Che ci saranno circa 1 milione di acquirenti potenziali in meno! E l’offerta di immobili sarà di gran lunga più abbondante rispetto alla domanda. Inoltre, stiamo andando verso un’era in cui l’inflazione sarà più contenuta dato che la concorrenza internazionale imporrà una tregua e una gestione dell’economia meno “allegra” rispetto al passato.

Of: Quindi come si riflette sui prezzi di compravendita?
Palladino: All’orizzonte non solo non vedo una tenuta dei prezzi, ma addirittura prevedo un calo dei rendimenti. Perché la pressione della domanda verrà sostituita dalla pressione dell’offerta. A tenere saranno solo gli immobili di prestigio situati nelle piazze più belle del nostre Paese.

Of: Dunque oggi si potrebbe ottenere una rendita maggiore dalla locazione?
Palladino: Sì, certo ma anche il mercato degli affitti è destinato a ridursi! Già oggi il 20% circa delle famiglie italiane sono in affitto mentre nei grandi centri cittadini vi sono molte case vuote. Questa percentuale difficilmente potrà essere ulteriormente ridotta fino ad arrivare al massimo al 15-16% .

Of: Ma allora per quale tipologia di investimento è meglio optare?
Palladino: Io suggerirei di puntare su un buon portafoglio diversificato su vari mercati e su diverse valute. Perché in prospettiva tra dieci, quindici anni il rendimento di un portafoglio di questo tipo sarà maggiore rispetto a quello di un investimento immobiliare tradizionale. Le prospettive del risparmio investito e diversificato sui mercati azionari internazionali infatti sono destinate a migliorare.

Of: Come mai?
Palladino: Perché i governi dei Paesi sviluppati tenderanno a ridurre il peso dell’indebitamento pubblico dopo gli eccessi degli ultimi 10 anni che hanno reso illiquide risorse finanziarie per importi mai visti in passato. È evidente però che per ridurre l’eccesso di indebitamento serve una forte crescita dell’economia reale e un ambiente favorevole allo sviluppo delle imprese. Vale a dire un maggiore collegamento fra gli investimenti delle imprese e il risparmio delle famiglie.

Of: Però ai risparmiatori italiani il mercato azionario non sembra piacere molto...
Palladino: È un problema culturale. Bisogna far capire che l’avversione al rischio produttivo, è quanto di più improduttivo e dannoso si possa avere in un sistema di economia libera di mercato.

Of: Per quale motivo?
Palladino: Se tutti i risparmiatori dovessero rifugiarsi in investimenti liquidi o in beni rifugio come il mattone, cioè in impieghi che non favoriscono lo sviluppo dell’economia reale, prima o poi il “rifugio” crollerebbe su di loro per la mancanza di investimenti veri, quelli produttivi di beni e servizi veri. Il risparmio è condannato a lavorare per contribuire alla creazione di nuova ricchezza.

© Of-Osservatorio finanziario
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