Immobiliare /4 Bruna: “Non è tutto oro...”

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Investire nell’immobiliare all’estero è davvero un buon affare? Su quali mercati bisogna orientarsi per ottenere ritorni più interessanti? Of-Osservatorio finanziario lo ha chiesto a Ezio Bruna, Docente Economia e Finanza Immobiliare al Politecnico di Torino, fondatore del CESFIM, Centro Studi Finanza Immobiliare, e Past President della Commissione Real Estate dell’Associazione Italiana Private Banking (AIPB), che ha messo in guardia dai pericoli che si corrono se si punta all’investimento oltrefrontiera. Spiegando a cosa è bene prestare attenzione prima di acquistare, dove e per quanto tempo è meglio investire e quanti soldi del patrimonio liquido personale (al massimo) destinare all’investimento per andare sul sicuro. E, in più, ha anche offerto qualche consiglio spassionato a chi invece preferisce comprare casa in Italia.

Of: Come sta andando il mercato immobiliare all’estero?
Bruna: Il mercato immobiliare ha una sua ciclicità, e la crisi finanziaria del 2007 ha alimentato questi cicli. Mentre nei mercati emergenti non è andata così. Lì il mercato è alimentato dall’economia, quindi migliorando l’economia riprende anche il comparto immobiliare.

Of: Dunque se si vuole investire in immobili all’estero è meglio puntare sui mercati emergenti?
Bruna: Sicuramente si tratta di un mercato che sta andando molto meglio in questi paesi, perché qui la crisi non ha creato forti ripercussioni. Ma bisogna distinguere nell’investimento all’estero, due tipologie.

Of: Partiamo dalla prima.
Bruna: Innanzitutto si può comprare un immobile per utilizzarlo, quindi si sceglieranno logicamente destinazioni turistiche. Londra, New York, Parigi e Miami, ad esempio, sono le più gettonate. Ma questo è un mercato anticiclico e fa storia a sé.

Of: Cioè?
Bruna: Nel senso che si tratta di un mercato d’elite, caratterizzato da case dallo standard qualitativo altissimo, a cui può accedervi solo il 5% degli italiani. Questo implica la necessità di molti fondi, pari ad ameno un patrimonio liquido dagli 1, 2 milioni di euro in su. Altrimenti non ha senso.

Of: Poi?
Bruna: C’è l’acquisto per investimento: si compra una casa e la si affitta. Ovviamente bisogna considerare che si avranno ritorni solo nel lungo periodo. Ad esempio, si può essere premiati sui 10 anni. Ma sul breve periodo è un’operazione rischiosa. Per guadagnare di più però, si può sempre puntare sull’investimento per speculazione.

Of: Che differenza c’è?
Bruna: Si tratta di acquistare uno o più appartamenti di standard qualitativo medio-basso, per sistemarli e poi rivenderli. Ma è molto rischioso, ed è meglio che si dedichino a questa operazione solo i più esperti.

Of: Dove è meglio investire nel mattone?
Bruna: Ad esempio Canada e Brasile sono stati toccati dalla crisi in modo molto lieve e quindi si possono trovare buone offerte al metro quadro. Anche in Cina e in India si trovano buone opportunità, ma sono paesi molto rischiosi. Mentre Dubai e Panama ormai non hanno più niente da offrire. Ma non basta considerare il prezzo per valutare la bontà o meno di un investimento.

---- Of: Perché, cosa bisogna considerare?
Bruna: Ci sono quattro fattori fondamentali che entrano in gioco e che vanno considerati. Anche se spesso passano in secondo piano. Innanzitutto, il primo problema è rappresentato dai vincoli normativi dei paesi in cui si va ad acquistare.

Of: Ad esempio?
Bruna: Vanno studiate le norme proprie di ciascun paese. Per esempio, va considerata la possibilità e la velocità di svincolarsi dall’investimento e di portare i soldi nel proprio paese. È per questo che Cina e India sono rischiosi. Perché hanno quadri normativi non ben delineati che non contribuiscono a tutelare al meglio il proprietario.

Of: Il secondo problema?
Bruna: Sono i costi di gestione, spesso da corrispondere a parte. In alcuni casi sono molto elevati e possono implicare un aumento notevole del costo annuale.

Of: Facciamo un esempio...
Bruna: In Florida c’è un surplus di abitazioni invendute che hanno perso gran parte del loro valore di mercato. Dunque si può acquistare una casa magari sulla costa o appartamenti in palazzi bellissimi, nuovi e ben tenuti, a soli 200.000 dollari. Ma va messo in conto che il prezzo della casa è al netto delle spese di gestione. Che possono arrivare anche a 15.000 dollari l’anno e che includono anche le utenze, dall’acqua al gas all’energia elettrica.

Of: Veniamo al terzo punto...
Bruna: La manutenzione. Se si rompe un tubo, va messa in conto una spesa notevole: aereo per recarsi in loco, costo di riparazione, manodopera specializzata e tempo perso per il viaggio. Oppure si può pensare di avere una persona assunta a tempo pieno che si occupa di queste faccende e di andare a recuperare gli affitti. E anche questo comporta un costo ulteriore. Infine va tenuto conto dell’effetto ancoraggio.

Of: Vale a dire?
Bruna: Rispetto a tre anni fa il prezzo al metro/quadro è dimezzato, è vero. Ma non è detto che si possa presumere che, migliorando la situazione generale dell’economia e del mercato immobiliare, i prezzi del residenziale ritorneranno agli stessi livelli alti di tre anni fa. E dunque non si possono fare presunzioni circa il ricavo.

Of: Ma se proprio dovessimo scegliere, dove consiglia di investire?
Bruna: Direi Brasile. Fino al 2014-2016 sono previsti prezzi stabili e un mercato privo di oscillazioni, anche perché nel 2014 il Paese ospiterà i mondiali di calcio. Però i rischi permangono.
Anche se si può sperare di acquistare un appartamento con 50.000 – 70.000 euro, siamo comunque a 11 ore di aereo dal nostro investimento.

Of: Che scenario negativo, nessuna speranza di aggirare tutti questi problemi?
Bruna: Certo la cosa è molto diversa se un milanese acquista una casa in Costa Azzurra, a tre ore di macchina. Ma non è detto che l’appartamento costi poco come in Brasile.

Of: Mi sembra di capire che è meglio non investire in immobili all’estero...
Bruna: Io lo sconsiglio. Anche perché quando si vuole liquidare l’immobile e recuperare il capitale, si andrà incontro ad altri problemi legati alla compravendita. E anche qui è lo straniero che ci rimette sempre. L’ideale, se proprio si vuole rischiare, sarebbe non investire troppo.

Of: Cioè, quanto spendere al massimo?
Bruna: Dipende dalle disponibilità di ciascuno. Ma in linea generale consiglio di non investire più del 5% del proprio patrimonio liquido. Altrimenti è da pazzi.

Of: Ok, all’estero no. Ma in Italia le cose come vanno?
Bruna: Io suggerisco di aspettare. I prezzi non sono ancora allineati. Il fatto è che da noi c’è un Gap generazionale notevole. Chi può permettersi di comprare una casa ormai l’ha già fatto. E chi non la compra è solo perché non ha soldi sufficienti nemmeno per richiedere un mutuo.

Of: Cosa fare allora?
Bruna: Sarebbe meglio acquistare solo se si trova un immobile ad un prezzo pari al 60-70% del valore che lo stesso immobile aveva nel 2008. Perché nei prossimi anni si arriverà a perdere ulteriormente valore di mercato fino ad arrivare tra 5 anni ad una correzione del 50% rispetto al 2008. Ovviamente non si tratterà di un calo brusco, ma graduale.

Of: Questo significa che se compro oggi allo stesso prezzo del 2008...
Bruna:...tra cinque anni avrò perso il 20% circa.

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